서울시 토지이용 유형별 상업업종과 보행활동의 영향관계 분석

서울시 토지이용 유형별 상업업종과 보행활동의 관계를 분석했다.

과거 산업화의 문제점을 해결하기 위한 방법이었던 모더니즘은 효율성을 지나치게 강조하였기에 자동차 중심의 비인간적 도시를 만들었다. 더불어 대규모 주택개발과 도시재개발 사업 등의 무분별한 자행은 도시의 역사성을 상실시키고 공동 커뮤니티를 파괴시키고 있다. 이렇듯 세계적으로 지난 도시개발 방식의 답습이 불러온 문제점은 현대에 와서 도시민의 삶의 질을 저하시키는 주요 원인으로 비판받고 있으며, 온실가스, 화석연료 등의 문제점이 더해져 지속가능성을 위협하고 있다. 이러한 문제점을 해결하기 위해 도시계획에 있어 압축도시(Compact City), 대중교통중심 개발(TOD, Transit-Oriented Development), 복합용도 개발(Mixed Use Development) 등 새로운 패러다임이 대두되고 있는데, 이와 같은 패러다임의 궁극적 지향점은 도시의 활력을 찾고 사람들을 위한 도시로 회귀하자는 것이 주요 목적이다. 이와 관련되어 보행활동을 증진시키기 위한 다양한 연구가 진행되고 있다. 기존의 연구에서는 주로 도시 및 지구차원에서 연구가 진행되어 왔다. 그러나 도시의 활동이 일어나는 공간은 사람이 중심이 되는 가로이기 때문에 보다 미시적 스케일에서 정량적으로 실증되어야 한다. 이처럼 사람의 활동은 도시 및 근린차원의 위계보다

가로차원의 마이크로 스케일에서 발생하는데 사람의 활동은 가로와 주변의 다양한 시설 및 건축물과 복합적으로 형성되어 있는 가로 공간에서 일어난다. 한편 어떠한 요소가 사람의 활동과 연관성이 있는지 고민해볼 필요가 있다. Jacobs(1961)와 Oldenburg(1989)의 주장을 시작으로 최근 이러한 유사 이론적 주장의 공통점을 찾아보면 가로에서 보행을 유발하고 사람의 활동을 발생하게 만드는 상업업종이 존재한다는 것을 언급한다. 하지만 ‘가로의 보행활동과 연관이 있는 상업업종’이 구체적으로 무엇인가에 대한 연구는 부족하다. 본 연구에서는 가로의 보행 활성화를 위한 보행활동과 연관이 있는 상업업종을 선행연구와 이론을 종합하여 도출하고, 이러한 상업업종과 보행활동의 영향관계를 실증하고자 하였다. 이를 위해 우선 4장에서는 서울시 전체 가로에서 상업업종이 일평균 및 첨두시간 보행활동에 어떠한 영향관계가 있는지 실증하였다. 또한 ‘가로의 물리적 특성’과 ‘지역특성’, ‘상업업종 특성’의 세부 변수가 모형 내에서 유의한지 검증하였다. 추가적으로 시간대별 모형 간 변수의 방향성을 비교하였다. 그 결과 일평균 보행량 영향요인 분석에서는 설정한 대부분의 상업업종 변수가 유의하게 도출된 반면, 첨두시간에는 시간대의 특성에 따라 변수가 일부 상이하게 도출되는 것을 밝혀낼 수 있었다.

5장에서는 3장에서 도출한 토지이용 유형에 따라 상업업종 특성과 보행량의 영향관계를 밝히고자 하였다. 이를 위해 가로 공간의 토지이용 유형 및 보행활동 시간대별 모형을 구분하여 다중회귀분석을 실시하였다. 분석 결과, 토지이용의 특성에 따라 일평균, 첨두시간대별로 통계적 유의성을 나타낸 변수가 상이하게 도출되었다. 토지이용 유형별 보행량 영향관계의 비교를 통해 가로의 물리적 특성을 재검증 한 결과 대부분 공통적으로 유의하게 도출된 변수는 ‘지하철입구’, ‘보도폭’, ‘차로수’, ‘경사로’등의 변수로 도출되었다. 해당 변수는 가로의 보행량과 영향관계를 가지는 기본적인 변수로 판단된다. 또한 주거용도 중심형 가로 공간과 상업·업무·공업용도 복합형의 가로 공간에서는 ‘횡단보도’, ‘보행자전용도로’가 보행량과 긍정적인 영향관계를 나타내며 공통적으로 유의하게 도출되었다. 이를 통해 해당유형의 가로에서 보행 네트워크의 연결이 중요함을 알 수 있었다. 하지만 나머지 가로의 물리적 특성 변수는 토지이용 유형에 따라 변수의 방향성과 유의성에 차이가 있음을 알 수 있었다. 따라서 가로공간의 토지이용 유형에 따라 긍정적 영향요인을 중심으로 보행활동의 증진을 위한 가로의 설계 및 계획을 고려해야 한다고 판단된다. 한편 유형에 따라 일부 차이가 존재하지만 ‘가로수’나 ‘가로시설물’이 오히려 보행통행을 방해가 되는 것으로 도출되었다.

이를 위해 보행로의 가로시설물이나 가로수 설치 시 충분한 공간을 확보해야 할 것으로 판단된다. 지역특성은 대부분의 유형에서 ‘한양도성 도심’과 ‘강남 도심’이 주중 보행량과 긍정적 영향관계를 나타내며 유의하게 도출되었다. 또한 ‘고층주거용도 중심형’과 ‘상업·업무·공업용도 복합형’에서 ‘영등포·여의도 도심’은 첨두오후 시간대에 부정적 영향을 나타내고 있었다. 반면 ‘저층주거용도 중심형’에서는 보행량에 긍정적 영향관계를 가지고 있음을 도출할 수 있었다. ‘상업업종 특성’부문에서 토지이용 군집유형 세부 모형 간 보행량과 유의하게 도출된 변수를 비교해보면 모든 유형에서 공통적으로 도출된 업종은 존재하지 않는 것으로 나타났다. 이를 통해 토지이용 유형별 상업업종의 영향관계가 상이하다는 것을 알 수 있었다. 하지만 대부분의 유형에서 ‘음식점업’, ‘정보통신장비소매업’과 ‘은행및저축기관’등이 보행활동과 주요한 영향관계가 가지는 상업업종임을 알 수 있었다. 일부 보행활동 시간대에서 차이가 존재하지만 ‘문화오락 및 여가용품소매업’은 공통적으로 긍정적 영향을 나타냈다. 하지만 토지이용 유형에 따라 ‘섬유의복신발가죽제품소매업’, ‘기타가정용품소매업' 등 상업업종은 회귀계수의 방향이 반대로 나타나는 결과가 나타났다. 이를 통해 주변 토지이용의 특성 뿐 아니라 보행활동 시간대에 따라 복합적으로 상업업종에 대한 영향관계가 상이함을 알 수 있었다.

본 연구의 토지이용 유형별 상업업종과 보행활동의 영향관계 분석 모형은 지방 구도심 중심시가지 쇠퇴지역의 도시재생이나 가로 공간의 활성화 측면에서 보다 유용하게 사용될 수 있을 것으로 판단된다. 추가적으로 부동산 분야의 점포입지 측면에서도 고려가 가능할 것으로 본다. 본 연구의 모형을 참고하여 보다 쉽게 보행량을 예측할 수 있을 것이며, 이를 통해 지역 경제 활성화를 가늠할 수 있는 시장분석을 위한 자료로 활용할 수 있을 것으로 판단된다.