國民賃貸住宅政策과 開發制限區域 解除에 關한 硏究 = (A)study on public rental housing policy and lift of development limited zones

국민임대주택 정책과 개발제한구역 해제를 연구했다.

우리나라는 과거 개발도상국으로 노동집약산업을 주축으로 한 제2차, 3차 경제개발계획을 수립하고 적극적으로 수출진흥정책을 앞세워 무엇보다 민생과 경제개발이 우선시 되었던 시기가 있었다. 이때는 인간 생활의 3대 기본 요소인 ''의․식․주'' 중 ''주''는 사회기반의 기초가 되고 기본적인 삶의 의미와 욕구를 충족 시켜주며 물적 기반으로 편안하게 쉴 공간을 확보하여 미래의 복지사회 구현을 위한 것이었으나 이에 대해 중요성을 인식하지 못했다. 그러나 첨단 정보와 시대인 21세기에 들어서서는 국가의 발전과 함께 경제 성장의 과정으로서 사회적 측면에서 볼 때 절대적 빈곤의 문제는 어느 정도 해결되고 있지만 상대적 빈곤의 문제가 표출되고 있는 대표적인 분야가 주택부분으로 부각되기 시작 하였고 경제적 측면에서는 주택문제가 국가 경제의 지표로서 매우 중요하였다. 지속적인 경제성장을 추구하기 위해서는 주택의 수요와 공급이 적절하지 않은 지금의 상황에서 최소한의 주거목적을 위한 공공 임대주택 활성화는 경제기반의 안정이라는 측면에서 매우 크다. 따라서 참여정부는 2003년부터 국민임대주택을 매년 10만호씩 2012년까지 100만호를 건설하여 공급하겠다는 주택정책을 설정하여 적극 추진하고 있는 과정에서 많은 문제점이 돌출되고 있다.

이러한 문제점 중 일부는 정치인들의 포퓰리즘(populism)일 수도 있기 때문에 안타깝고 특히 개발제한구역을 해제하여 택지지구를 지정하는 과정에서는 해당 지방자치단체 및 주민의 의견수렴 없이 일방적으로 지정하여 갈등(conflict)을 일으키고 있다. 본 연구는 이런 문제점과 대안에 대하여 경기도의 15개시 18개 지구 중 개발제한구역의 해제가 확정되어 임대주택의 택지개발 사업이 진행 중인 시흥시의 능곡, 목감, 장현 3개 택지지구를 연구의 대상으로 하여 개발제한구역의 도입 목적과 배경 그리고 최근 해제되기까지 시흥시와 지역주민들이 겪어왔던 지방발전의 둔화 그리고 사유재산 침해에 대해 현실적인 사례를 정리했다. 국가의 모든 정책(policy)은 경제성 분석과 함께 다수를 위한 정책인가를 면밀히 검토하여 결정하여야 하며 국가적으로 불가피한 사업이라도 해당지자체와 주민 의견을 존중하여야 하고 추진과정에서 모든 절차는 공정하고 투명하게 합리적으로 추진되어야 한다. 잘못된 정책 결정은 유형 무형의 국가 경제적 손실과 사회적 갈등 그리고 혼란을 일으킬 수 있으며 그로 인한 사회적 매몰비용(sunk cost)이 발생되어 그것이 곧 사회적 기회비용을 증가 시키게 된다. 참여정부의「국민임대주택100만호 공급」계획의 문제점으로는 첫째, 입지조건이다. 주택보급률에 있어서 양적측면의 목표달성 만을 위한 정책이 우선시 되어 있다.

주거의 안정이라는 것은 주민(저소득층)이 현재의 생활근거지에서 지속적으로 경제활동 할 수 있는 지역에 공급되어야 한다. 그러나 토지가격이 저렴하다는 이유만으로 대도시외곽의 개발제한구역을 해제하여 그곳을 선정하게 되므로 입주자는 교통수단의 한계 및 장시간의 노동시간으로 인한 피로에 의해 생산성 저하 요인을 유발시킬 수 있다. 그로인해 임대주택을 기피하는 현상이 나타나 지역별 물량공급 불균형 현상으로 수요가 많은 대도시에는 매우 부족하고 수요가 적은 지방에는 과잉 공급되는 문제점이 나타나고 있다. 둘째, 개발제한구역을 해제하여 택지로 선정 하는데 있어, 35년간 개발제한구역에서 거주하며 일반 도시민은 상상도 하지 못할 법적인 제한과 토지의 비현실 가격으로 사유 재산상 및 정신적인 피해를 감수하며 살아왔다. 그러나 지난 대선 당시 대통령 공약으로 최근 규제완화와 해제로 인해 다소 경제적으로나 정신적으로 안정을 찾아가는데 해제를 발표한지 불과 몇 개월 만에 다시 국책사업이라는 명분으로 사전에 주민의 의견 수렴도 없이 일방적으로 택지지구를 지정하여 토지 수용을 하겠다는 국가 행정이 너무나도 모순점이 많다. 셋째, 시흥시는 기초지방자치단체의 입장에서는 무주택 서민의 주거 안정을 위해 정부가 추진하는 공익사업인 공공임대주택건설을 하는 것은 당연하다고 생각 한다. 그러나 사업추진 과정에서의 문제가 있다.

시흥시와 단 한번의 협의 없이 택지를 지정하여 수년전부터 장기적인 종합개발계획에 엄청난 주민의 혈세와 인력투자가 모두 낭비 되고 그동안의 모든 도시개발 사업계획이 무산되어야 하는 위기에 처해져 있으며, 3개 지구의 토지의 면적은 시흥시가 광역계획에 따라 자체적으로 확보하여 활용 할 수 있는 가용토지면적에 포함되고 그 지역은 시흥시의 가장 노른자 지역으로 수년간 도시기반시설에 엄청난 예산을 반영시켜 지역 발전을 위해 준비해 왔던 곳으로 적어도 그 토지의 면적만큼은 시흥시가 요구 하는 지역을 절대적으로 정부가 보상하는 인센티브가 필요하다는 주장이다. 왜냐하면 시흥시의 지역특성상 기존도시와 원거리에 있는 인구 15,000명 이하인 소규모 지역(매화,과림,신현동)의 발전을 위해 택지개발을 추진하던 것이 중단되어야 하기 때문이다. 또한 일반 분양주택과 비교할 때 임대주택의 비율이 너무 높아 향후 저소득층 수만명이 한꺼번에 입주하게 되면 시흥시가 부담해야할 수십억 혹은 수백억의 사회복지 비용증가와 입주 후 주민이 추가적인 지역기반시설을 요구(수자원공사가 택지 개발한 정왕동 지역의 주민은 입주 후 시에게 매년 기반시설을 추가로 요구하고 있다)해 올 때는 지금보다 더 자립도가 낮아져 시흥시의 예산은 더욱더 어려운 위기에 처할 것이다.

지금도 년 200억 이상 도시기반 시설에 투자해야 하나 예산의 부족으로 불과 수십억의 예산만을 편성하게 되어 소규모 지역의 주민은 계속되는 도시기반시설의 열악한 조건에서 벗어나지 못하고 항상 소외당하고 있는 것이 현실이다. 그리고 임대주택 분양 평수의 규모도 늘려 60㎡의 규모에서 80㎡의 규모의 세대수를 확대시켜야 한다는 주장이다. 이러한 주민의 입장과 시흥시의 입장을 종합적으로 살펴 볼 때 결론은 정부의 모순된 일방적 정책결정으로 정부는 주민과 지자체를 상대로 갈등을 야기 시키고 사업의 추진과정에서는 비합리적인 Top-down식 정책의 결정으로 세계화 시대로 가기 위해 노력하고 성숙되어 가는 지방 자치화 시대에 역행하는 잘못된 정책이었음을 인식하고 국가와 함께하는 지방발전으로 국민임대주택건설의 활성화와 무주택 서민의 주거안정이라는 목표달성을 위해 지속적인 연구 노력이 필요하다.

목 차 제 1장 서 론 제 1절 문제제기와 연구목적 1.문제제기 2.연구목적 제 2절 연구의 방법과 범위 제 2장 국민임대주택정책 제 1절 국민임대주택의 역사와 정책 변화 1.1960년대 2.1970년대 3.1980년대 4.1990년대 5.2000년대와 참여정부 제 2절 국민임대주택건설의 필요성 1.사회적 측면 2.경제적 측면 제 3장 개발제한구역해제와 지자체의 갈등 제 1절 개발제한구역해제 1.개발제한구역제도의 도입목적 2.개발제한구역 도입배경 3.개발제한구역의 필요성 4.개발제한구역 설정기준과 지정 5.개발제한구역 규제완화 6.개발제한구역 해제 제 2절 지방자치의 도시개발 정책방향 1.일방적 국민임대주택건설과 모순된 도시계획 2.기초지방자치단체의 도시계획 3.주민의 입장 제 3절 세계화 지방화 시대의 도시계획과 개발정책 1.도시계획에 대한 이론 2.세계화 시대의 도시개발 변화 3.지방화 시대의 도시개발 변화 제 4장 국민임대주택정책의 문제점과 개선방안 제 1절 문제점 1.입지선정 2.규모 3.재원확보 4.공급 5.개발제한구역 해제지역내 국민임대주택 단지 조성 제 2절 개선방안 1.입지선정 2.규모 3.재원확보 4.공급 5.개발제한구역 해제지역내 국민임대주택 단지 조성 제 3절 설문조사에 의한 실태분석 1.설문조사 2.결론 제 5장 결 론 참고문헌 설 문 지 표 목 차 <표 1-1> 연구진행 과정 <표 2-1> 1970년대 공공 임대 주택 건설 실적 <표 2-2> 1980년대 임대 주택 건설실적 <표 2-3> 임대 주택 금융 지원 <표 2-4> 건설임대주택과 매입임대주택에 관한 규제내용 비교 <표 2-5>