國內 住宅抵當債權 流動化制度의 問題點 및 活性化 方案 硏究

주택저당채권 유동화제도의 문제점과 활성화 방안을 연구했다.

자산유동화는 기업이나 금융기관이 보유하고 있는 각종 대출채권이나 부동산 및 기타 다양한 형태의 자산을 담보로 하여 채권이나 증권을 발행하여 자금을 조달하는 방식을 뜻하며, 다양한 자산중 부동산을 대상으로 하는 부동산증권화는 부동산을 표창하는 권리를 증권화하여 자본시장에서 유통시키는 것을 말한다. 주택저당채권유동화 제도는 부동산 유동화의 다양한 형태 중 하나로 금융기관이 주택구입자에게 주택자금을 대출하고 취득한 주택저당대출채권을 만기 전에 자본시장에서 단순매각하거나 증권화하여 매각함으로써 현금화하는 것으로 조달된 자금으로 새로운 대출재원을 마련하는 제도이다. 여기에서 주택저당채권유동화증권(MBS)은 금융기관이 주택저당대출을 통해서 주택저당채권을 보유하게 되며, 이를 기초자산으로 하여 발행되는 증권을 의미한다. 주택저당채권 유동화제도는 금융선진국인 미국을 중심으로 수많은 유형이 개발되어 왔으며, 저당채권의 보유여부, 증권화 방식, 유동화중개기관의 유무에 따라, 크게 주택저당채권 담보부채권(MBB), 주택저당채권 지분이전증권(MPTS), 주택저당채권 지불이체채권(MPTB), 다계층 증권(CMO)으로 구분된다.

이러한 주택저당채권 유동화제도의 이점을 각 주체별로 살펴보면 금융기관은 BIS 자기자본비율 규제에 대한 적절히 대응할 수 있도록 재무구조를 건전하게 개선할 수 있으며, 일시적인 자금수급 불균형을 해소하고 자금조달 비용을 크게 절감할 수 있으며, 유동성위험과 금리위험을 해소하고, 대출금의 회전율 제고를 통한 대출규모를 확대할 수 있는 등 여러 가지 효과를 기대할 수 있다. 또한, 정부의 입장에서는 도시 서민들에 대한 주택자금 공급을 확대할 수 있으며, 주택금융취급기관을 다양화할 수 있으며, 주택금융감독을 통해 주택경기를 조절할 수 있는 효과를 기대할 수 있으며, 투자자의 입장에서는 투자할 수 있는 상품이 다양화되는 장점을 기대할 수 있고, 차입자는 차입의 기회가 확대되고 대출비율을 제고할 수 있는 효과를 기대할 수 있게 된다.

해외 각국의 주택저당채권 유동화제도운영 현황을 각각 살펴보면 우선, 주택금융이 가장 발달한 미국의 경우 지역간의 주택금융 불균형을 해소하고 주택자금대출기관의 유동성을 증대하기 위한 목적으로 유동화제도를 도입하였으며, 복수의 유동화중개기관이 유동화시장 활성에 핵심적인 역할을 담당하고 있으며, 유동화방식은 주택금융기관이 저당대출을 유동화중개기관에 매각하면 이를 중개기관이 증권화하여 매각하는 방식을 주로 사용하며, 대표적인 유동화중개기관으로는 FNMA(연방저당공사), GNMA(정부저당금고), FHLMC(연방주택금융저당공사) 등이 존재한다. 영국의 주택저당채권 유동화제도는 미국과 달리 유동화 중개기관이 아닌 특별목적회사(SPC)가 주택저당채권을 기초자산으로 MBS를 발행하고 있는 등 정부의 개입이 없는 순수한 민간시장에서 자발적으로 도입되었으며, 이로 인한 신용위험의 상승이 MBS의 발행금리를 높이고, 비표준화가 발생하여 미국에 비해 상대적으로 유동화제도가 부진한 상황이다.

그 외 일본의 경우 1997년까지 별도의 유동화중개기관이나 SPC를 설립하지 않은 채 유동화제도를 시행하였으며, 1990년대의 부동산버블붕괴로 인한 부실채권의 신속한 처리가 요구됨에 따라, SPC에 의한 증권화제도가 도입되었으며, 주택자금의 장기 고정화 현상을 완화하는 유동화 고유의 목적보다는 주택금융 전문회사의 자금조달 수단으로 주로 활용되고 있는 등, 유동화제도가 미국이나 영국과 같이 발달된 단계에 이르지 못하고 있다. 우리나라의 경우 1998년 외환위기로 인한 금융위기를 탈출하기 위해 정부가 금융기관의 자기자본비율(BIS)비율을 높이는 등의 강력한 금융개혁과 기업구조조정 작업에 들어갔고 그 과정에서 금융기관과 기업의 부실채권의 처리를 위해 자산유동화제도를 도입하게 되었다. 1999년 1월에 ‘주택저당채권유동화회사법’을 제정하였으며, 이 법을 토대로 1999년 9월에 ‘한국주택저당채권유동화주식회사(KoMoCo)가 설립되어 2003년까지 주택저당채권을 발행하였으나, KoMoCo의 주택저당채권 발행이 민간기구로서의 신용도 문제 등으로 한계점을 드러내어 2003년 12월 31일에 ‘한국주택금융공사법’을 추가로 제정함으로써 마침내 대출시장(1차저당시장)과 유동화시장(2차저당시장) 모두를 포함하는 정책 제언․실행기관인 한국주택금융공사가 설립되어 주택저당채권을 전문으로 취급하게 되었다.

이렇듯 우리나라의 주택저당채권 유동화제도는 그 역사가 그리 길지 않고 외환위기라는 특수한 상황에 의해 도입되었다는 배경에도 불구하고 현재까지는 순조로운 출발을 보였으나 주택금융이 발달한 선진외국과 비교하여 볼 때 채권유통시장에서의 MBS의 거래실적은 매우 미미한 수준에 불과하다. 이러한 거래 부진의 이유로는 국내장기 채권시장의 미발달, MBS 시가평가의 어려움, Call option 행사의 불확실성, 장기채권투자의 기피현상, 펀드매니저가 운용하는 포트폴리오대상에서 MBS가 제외된 점 등을 들 수 있겠다. 이러한 우리나라의 주택저당채권 유동화제도의 운영상에서 나타난 문제점을 해소하여 국내 MBS시장을 활성화하기 위한 개선방안을 각각의 측면에서 요약하면 다음과 같다. 먼저, 발행시장 및 유통시장 측면에서는 발행물량의 확대를 통하여 발행잔액을 증대하는 한편, MBS발행을 정례화해 투자가들의 예측가능성을 높이고 유동성 제고를 꾀하여야 할 것이다. 아울러 MBS에 대한 이해도 제고를 위한 홍보 강화와 신뢰성 있는 조기상환예측모형 및 가격결정 모형을 개발해야 할 것이다. 또한, 외국인의 투자를 유도하기 위하여 지급결재시스템의 안정성을 높임과 동시에 시장모니터링 및 감시 등에 관한 효율적인 감독체계를 구축하고, 헤징과 재정거래 등이 활성화 될 수 있도록 선물옵션시장의 선진화를 도모해야 할 것이다.

금융상품시장 측면에서는 MBS펀드의 판매유통망을 확대하고, MBS트렌치를 MMF에 의무적으로 편입하도록 하고 퇴직연금을 운용하는 금융기관의 위탁운용자산에 일정비율의 MBS 편입을 의무화하여 유통시장 활성화에 도움을 주어야 할 것이다. 정책당국은 장기채권시장을 비롯한 자본시장의 육성을 위해서 10년 만기 국고채 비중을 대폭적으로 확대하여야 할 것이며, 대표지표금리를 미국, 영국 등 금융선진국과 같이 10년 만기 국고채 유통수익률로 변경하고, MBS에 투자하는 개인투자가들에게 우대혜택을 부여하는 방안을 검토할 필요성이 있다 마지막으로 MBS의 시장조성자인 한국주택금융공사는 MBS시장의 활성화의 주도적인 역할을 하기위해 창설된 기구의 목적을 위해 MBS를 유통시장에서 직접 매입하는 등 적극적으로 시장에 참여하고, 위험관리방안을 수립하고 다양한 파생상품을 이용한 위험관리를 추진하여야 할 것이다. 또한 투자자의 수요에 부응하고 시장성 있는 상품을 개발 출시하고, MBS 발행비용을 낮추는 규모의 경제를 구현하고 유동화자산의 표준화 및 발행 일관성 유지, 공신력을 바탕으로 저리자금조달 등을 추진하여야 하며, 판매감소추이를 나타내는 모기지론 판매 활성화를 위하여 모기지론 판매기관과 판매직원에 대한 동기부여와 활발한 홍보를 하는 한편, 경쟁력있는 금리를 제시하고, 정책당국에 건의하여 모기지론 차입자에 대한 세제혜택을 보다 확대하여야 할 것이다.

Asset liquidation helps companies or financial institutions to issue bonds or securities backed by their owned credits, real estates or other various forms of assets to get the cash they need; of course, the securities backed by real estates would be distributed in the capital markets. MBS (Mortgage-Backed Security) liquidation system is one of the diverse real estate liquidate methods, which allows the financial institutions to extend the credits to those who purchase their own houses and thereupon, sell out the credits simply before their due dates or securitize them into MBS to get the cash for new resources of credits.

So far, numerous MBS liquidation systems have been developed in advanced financial nations including the United States, and they may be categorized depending on ownership of the securities, methods of securitization and liquidation agencies into MBB, MPTS, MPTB, CMO and the like. The advantages of MBS liquidation system may be enumerated as follows; financial institutions can improve their financial structure to be sound in response to the requirements of BIS, being relieved of any temporary shortage of cash, which saving the financial costs much, being free from the risks of liquidity and fluctuating interest rates.

In addition, they can also afford to expand their loan capacity by raising the capital turnover ratio. On the other hand, the government can afford to expand the supplies of housing fund to urban dwellers and control the housing markets, while investors and consumers can have more diverse opportunities for their investments and borrowing, respectively.

As for the United States reputed high for their well-developed MBS system, they introduced the MBS liquidation system in an effort to help the financial institutions increase their liquidity; in general, the financial institutions sell out their mortgage-backed credits to a liquidation agency who will securitize them to be distributed in the capital markets. Examples of such agencies are FNMA, GNMA, FHLMC and so on. In the United Kingdom, a special company (SPC), not a liquidation agency of the US style, issues MBS with no intervention from the government.

As a result, the credit risks are high enough to raise the interest rates of MBS, while issuances of MBS are not standardized as in the United States. In Japan, the bonds had been liquidated with no agency or SPC until 1997, and later in 1990''s when their real estate market bubbles were burst out, a SPC system