보상가 빅테이터를 활용한 개별공시지가제도 개선에 관한 연구

토지 보상가격 자료를 활용해 개별공시지가제도의 개선 방안을 분석했다.

본 연구는 개별공시지가 개선을 위해서 보상대상이 된 개별필지의 보상가격과 개별필지의 개별공시지가가격을 수집하여 각 용도지역별로 보상비율에 미치는 영향을 실증적으로 분석하는 것을 목적으로 수행되었다. 이를 위해 2019년을 기준으로 최근 5개년 동안 보상된 토지 약 1,001개를 무작위로 선정하여 보상가격을 수집하였다. 보상가격은 최근 5년 이내의 감정평가 보상전례를 수집하였고 토지의 보상가격과 비교되는 개별공시지가는 보상가격시점(기준시점) 당시 개별공시지가를 수집하였으며, 기준시점 당시의 개별공시지가가 없는 경우에는 다음년도 개별공시지가를 기준으로 하였다. 본 연구대상지는 보상사업이 꾸준하게 이루어지는 지역이면서 사례수집이 가능한 지역을 선정 하였다. 보상사업 중에서 빈도수가 가장 많은 서울특별시 및 경기도 권역을 중심으로 선정하였다. 그중에서 서울시 강남구와 경기도 화성시, 성남시, 평택시로 제한하여 연구를 수행하였다. 본 연구의 실증 분석결과, 관리지역, 녹지지역, 농림지역, 상업지역, 주거지역 모두 개발제한구역의 보상비율(개별공시지가/보상가격)과 차이가 나고 있음을 확인하였다. 개발제한구역의 보상비율(개별공시지가/보상가격)을 기준으로 관리지역, 녹지지역, 농림지역은 낮은 보상가격비율을 보여주었다. 또한, 개발제한구역의 보상비율(개별공시지가/보상가격)을 기준으로 상업지역, 주거지역은 높은 보상가격비율을 보였다.

본 연구의 결과를 볼 때, 개별공시지가가 적정하게 가격공시가 되었다고 가정할 경우, 보상가격비율은 동일하거나 유사한 비율을 나타내어야 하는데, 본 연구결과에서 나타났듯이, 보상가격비율은 동일하거나 유사하지 않게 나타났다. 이러한 본 연구의 결과는 개별공시지가가 적정하게 이루어지지 않고 있음을 시사하고 있다. 부동산에 대해 전문적 지식이 부족한 행정공무원이 개별공시지가를 산정하는 업무에는 한계가 따르기 마련이다, 또한, 개별담당공무원이 수많은 필지를 적정하게 산정하기는 매우 어려운 일이다. 이런 현실적인 어려움을 개선하는데 보상가격을 참고자료로 고려할 수 있을 것이다. 담당공무원은 실거래가가 없거나 적은 경우 또는 거래되었어도 시간적 격차가 큰 경우에는 보상가를 활용하여 개별공시지가의 적정한 가격수준을 파악할 수 있다. 또한, 실거래가는 지역마다 거래빈도의 차이가 크다. 실거래 빈도수가 적은 지역에서도 보상전례를 이용하여 담당공무원은 가격수준을 적정하게 파악하여 개별공시지가 산정에 실질적 도움을 받을 수 있다. 따라서 보상가격을 실거래가 잘 이루어 지지 않는 지역에서 실거래가의 보완자료로서 활용하다면 본 연구에서 제시하였듯이, 공시지가 제도 개선에 도움이 될 것이다. 또한, 실거래가격을 활용함에 있어서 사정개입이 가장 큰 한계점으로 많은 선행연구에서 대두되고 있다.

이런 문제점 또한 보상가격을 활용하여 실거래가격의 사정개입 등을 판단할 수 있는 가능성을 제시하였다는 점에서 본 연구의 의의를 찾을 수 있다. This study is about improving the public land price system. public land price and compensation price were collected. The compensation price ratio was obtained by dividing the public land price by the compensation price. Based on the compensation price ratio of development-restricted zoning, each zoning of use was compared. The empirical analysis results of this study are as follows: First, it was confirmed that management areas, green areas, agricultural areas, commercial areas, and residential areas were different from the compensation price ratio of development-restricted areas.

Second, management areas, green areas and agriculture areas showed low compensation price ratio based on the compensation ratio of development-restricted areas. Third, based on the compensation price ratio of development-restricted areas, commercial and residential areas showed a high compensation price ratio. This suggested that public land price were not balanced. To solve these problems, the entity intends to present the use of the compensation price as a supplementary measure. It will be available as a reference in areas where market price data is insufficient. It could actually help you to calculate a reasonable price level.

In addition, the significance of this study can be found as data to determine the unusual market price, which is a problem with the market price data.