비주거용 부동산 가격공시제도 도입에 따른 재산세 과세체계 개편방안

비주거용 부동산 가격공시 도입에 따른 재산세 과세체계를 검토한다.

□ 연구 목적 ○ 과거 비주거용 부동산의 과표는 건축물의 경우 비용접근법(Cost Approach), 그리고 토지의 경우 시장접근법(Market Approach)에 입각하여 산정되었으나 2016년 9월 1일 비주거용 부동산 가격공시제도가 도입됨에 따라 건축물과 토지 모두 시장접근법에 의하여 평가될 것임. ○ 이렇게 건축물과 토지 모두 시장가치에 따라 평가되는 방식으로 변경되었다고 해서 비주거용 부동산에 대한 재산세 부과방식이 현행 분리평가·분리과세에서 주거용 부동산 과세방식인 통합평가·통합과세로 변화하는 것을 반드시 의미하는 것은 아님. - 분리평가 여부와 분리과세 여부에 따라 다양한 과세체계의 설계가 가능하고 각 시나리오들을 비교하여 가장 우월한 과세체계를 채택하는 것이 바람직할 것임. ○ 본 연구는 비주거용 부동산 가격공시제도의 도입을 계기로 비주거용 부동산 재산세 과세체계의 바람직한 개편방향에 관한 이론적·실증적 분석을 제시하고 정책적 시사점을 도출하는 것을 목적으로 함. □ 주요 내용 ○ 이를 위해 우선 부동산 및 부동산 시장에 관한 이론적 고찰을 한 후 부동산 관련 재산세의 이론적 의미를 검토하였음. ○ 가격공시제도 도입에 따른 바람직한 과세체계 개편방안에 대하여 효율성, 실효세율 수준 및 공평성을 기준으로 분석을 하였음.

효율성(Efficiency) 측면에서 차등과세 방식(Split-Rate Tax System)과 통합과세 방식(Single Property Tax System)을 비교하기 위하여 재산세 부과의 경제적 후생효과를 분석하였고 이후 재산세 부과가 부동산 보유자의 투자행위에 미치는 영향을 분석하였음. ○ 분석 결과 효율성 측면에서 건축물보다 토지에 대해 더 높은 세율로 재산세를 부과하는 차등과세 방식이 통합과세 방식보다 더 바람직한 과세방식으로 나타났음. - 부동산에 대한 재산세 과세가 토지와 건물을 합한 부동산에 대해 단일세율로 과세하는 것보다는 토지와 건물을 각각 별도로 과세하는 것이 과세 경제주체의 의사결정을 상대적으로 덜 교란시키며, 자중손실을 줄일 수 있음을 이론적으로 분석하였음. - 토지와 건축물을 서로 분리하여 과세하는 것이 부동산 보유자로 하여금 세금 증가에 대한 두려움을 없애 줌으로써 건축물에 대한 투자를 촉진시켜 건축물 공급 확대에 기여할 뿐만 아니라, 인근 부동산 보유자의 투자활동으로 인하여 발생하는 양(+)의 외부 효과도 가져오게 한다는 장점도 있음을 구체적 수치사례를 통해 밝혔음. ○ 실효세율 수준과 공평성의 비교를 위해 향후 도입 가능한 재산세 과세체계 개편방안에 대해 과표 산정 방법(통합평가, 분리평가)과 과세방식(통합과세, 분리과세)에 따라 서로 다른 시나리오로 구분한 후 각 대안에 따른 대안들을 비교하였음.

- 가능한 시나리오를 다섯 가지(① 분리평가·분리과세, ② 통합평가·분리과세 Ⅰ, ③ 분리평가·통합과세, ④ 통합평가·통합과세, ⑤ 통합평가·분리과세 Ⅱ)로 구분하였음. ○ 시나리오별 재산세 조세 부담 수준을 보면 시장접근법(Market Approach)에 의한 통합평가·분리과세가 분리평가·분리과세 및 분리평가·통합과세 방식에 비하여 더 높은 것으로 분석되었음. - 실제 취득세 과세자료를 통한 분석에서 시나리오 1(분리평가·분리과세)과 시나리오 3(분리평가·통합과세)의 평균 실효세율은 각각 0.110%와 0.006%로 측정되는데 반하여 시나리오 2(통합평가·분리과세 Ⅰ)와 시나리오 5(통합평가·분리과세 Ⅱ)는 0.164%와 0.157%로 측정되었음. ○ 응익원칙(benefit principle)에 기초하여 수평적 공평성을 비교하기 위해 조세 부담률 변동계수(coefficient of variation, 이하 CV)와 잔차 변동계수 (coefficient of residual variation, 이하 CRV)를 이용하여 시나리오들을 분석·비교하였음. ○ 분석 결과 시나리오들의 우선순위가 시나리오 5(통합평가·분리과세 Ⅱ), 시나리오 2(통합평가·분리과세 Ⅰ), 시나리오 4(통합평가·통합과세), 시나리오 1(분리평가·분리과세), 시나리오 3(분리평가·통합과세)의 순서로 나타남으로써 분리과세 방식보다

통합과세 방식이 수평적 공평성 관점에서 우월한 것으로 나타났음. □ 결론 ○ 비주거용 부동산 가격공시제도 도입에 따라 재산세 과세체계 개편이 이루어질 경우 납세자들의 조세 부담 수준은 높아지겠지만, 시장가치에 기초한 차등 과세방식을 도입한다면 효율성 측면 뿐 아니라 공평성 측면에서 더 바람직한 재산세 과세체계를 구축할 수 있을 것임.