容積率 規制 許容程度에 따른 共同住宅의 物理的 特性에 關한 硏究 : 서울市를 對象으로

용적률 규제 수준에 따른 서울 공동주택의 물리적 특성을 분석했다.

1960년대 경제개발 계획이후, 우리나라는 눈부신 경제성장을 이루어냈다. 이에 따라 인구의 도시집중과 사회구조가 변화하는 사회적 변화가 일어났고, 인구의 도시집중은 도시의 주택부족 문제를 야기시켰다. 이에 정부는 부족한 도시의 토지를 효율적으로 이용하여 주택공급을 확대하기 위한 방법으로 공동주택의 건설을 적극적으로 추진하였다. 또한 기존에는 없었던 공동주택에 관한 제도를 제정하여 부족한 토지의 효율적 이용을 도모하였다. 공동주택 공급을 확대하기 위해 제정된 제도는 제정 초기에서부터 지금까지 주목적을 주택 공급의 확대에 두고 있다. 따라서 제정 초기부터 지금까지 공동주택에 관한 규제사항은 주택의 공급확대를 위하여 완화되어오고 있는 실정이다. 그러나 이러한 제도는 사회적 여건과 지역적 차이를 고려하지 않은 채 동일하게 적용됨으로써 도시․공동주택 주변의 환경문제를 초래하고 있다. 특히 공동주택의 밀도와 물리적 특성에 큰 영향을 미치는 용적률 규제의 경우, 토지이용의 효율적 이용의 실패뿐만 아니라 공동주택의 지나친 고층화라는 문제를 야기시키고 있다. 이러한 문제의 주원인은 용적률 완화조치의 근본적인 취지와 용적률 완화에 따른 개발의 목적과 형태가 부합되지 않았기 때문이다. 즉, 정부는 주택 공급확대를 위해 용적률을 지속적으로 완화시켜왔지만, 개발 주체의 경우 사업성을 위해 수요의 요구인 평형의 증가만을 추구한 것이다.

본 연구는 위와 같은 현상이 실질적으로 어느 정도로 발생하고 있는지에 대해 살펴보고 효율적인 용적률의 적용방안과 변화하는 개발 패러다임에 부합될 수 있는 정책의 필요성을 제시하는 것을 목적으로 진행되었다. 용적률 규제변화시기에 따라 세대수, 평형을 중심으로 본 연구를 진행한 결과 용적률 규제가 완화됨에 따라 세대수는 감소하고 평형은 지속적으로 증가하고 있는 것으로 나타났다. 이러한 증가는 시기별 최대평형의 경우 가장 큰 폭의 변화를 보였는데, 4시기(1993년 4월~1999년)에는 1시기(1980년~1982년)비해 무려 10.5평이나 증가하고 세대수는 460세대 감소한 것으로 나타났다. 따라서 토지이용의 효율화통한 주택 공급확대를 위해 지속적으로 완화된 용적률규제는 효과적으로 작용되지 못했다는 것이 본 연구에서 증명되었다. 또한 위와 같은 평형의 증가는 입지별 분석을 통해 타 지역에 비해 상대적으로 소득수준이 높은 곳과 최근 개발지를 중심으로 나타나는 것으로 밝혀졌다. 이와 같은 결과는 지역적 특성에 대한 고려가 이루어지지 않은 채 일률적으로 용적률 규제가 적용되었다는 것과 변화하는 개발의 패러다임에 대한 고려와 이에 대한 대응 방법이 없었다는 것이 원인이라 추측된다. 본 연구의 분석을 통해 공동주택에 대한 효과적인 용적률 규제의 적용방법과 정책적 대안을 제시해보면 다음과 같다.

부족한 토지를 효율적으로 이용하여 주택을 공급하기 위한 용적률 규제의 적용을 위해서는 먼저 소형평형과 대형평형에 구분을 확실히 할 수 있는 연구가 이루어져야한다. 이를 통해 소형평형을 통한 개발이 이루어지는 공동주택에 대해서는 현재와 같은 최고 용적률의 규제가 아닌 최저 용적률의 규제가 이루어져야 할 것이다. 이는 소형평형의 실현 용적률에 대한 일정수준을 보장함으로써 최소한의 세대수를 공급하기 위한 방법이다. 대형 평형을 통한 개발이 이루어지는 공동주택에 대해서는 현재와 같은 최고 용적률의 규제와 함께 층고에 대한 규제를 의무적으로 실시해야할 것이다. 대형평형의 층고 규제를 실시할 경우 용적률만을 규제할 때보다는 층고에 대한 제약으로 인해 상대적으로 작은 평형을 통한 세대수의 증가가 일어날 수 있을 것이다. 하지만 변화하는 개발의 패러다임 속에서 소극적이고 간접적인 방식의 규제는 더 이상 정책적 대안으로서 효과를 나타낼 수는 없을 것이다. 따라서 정책의 효과를 극대화 시키기 위해서는 지역적 특성과 사회적 여건의 고려를 통해 적극적이고 직접적으로 주택의 공급과 도시․주거환경의 조성을 유도할 수 있는 체계적이고 효율적인 정책적 대안이 모색되어야 할 것이다.