연구 요약
연구 요지 (AI)
부동산 거래사고 예방을 위한 권원보험 제도 개선을 연구했다.
초록
不動産權原保險 活性化에 關한 硏究 - 制度改善을 中心으로 - 우리나라는 每年 不動産去來의 分爭으로 提起된 不動産去來事故가 계속 增加하고 있다. 2001년 現在 不動産의 訴訟事件은 전체 民事事件중 11.5%를 차지하고 있다. 또한 이 數値는 每年 增加趨勢가 뚜렷하고 土地의 경우는 最近 4년간 약 3배 이상이었고 그 후 계속 增加 상태를 나타내고 있다. 현재 우리나라는 不動産 去來 事故를 豫防하기 위한 措置가 全無하다고 할 精度로 不備 되어 있다. 즉 事前豫防제도라고 할 수 있는 不動産 登記 原因證書의 公證制度, 不動産登記에 대한 登記公務員의 實質的 審査權및 權原調査를 採擇하고 있지 않기 때문이다. 이러한 權利喪失의 危險性을 除去하는 方法은 登記에 公信力을 인정하여 비록 不實登記라 하더라도 그것을 眞實한 것으로 믿은 取得者에게 완전한 權利의 取得을 인정하는 方法이 있다. 登記에 公信力을 인정하기 위해서는 登記公務員의 登記申請書類에 대한 實質的 審査主義와 登記의 公信力 認定에 의해 土地나 建物을 잃게 되는 眞正한 權利者를 保護할 수 있는 方法이 講究되어야 한다. 결국 登記와 眞實한 權利關係가 最大限 一致할 수 있는 制度的 裝置가 마련된 뒤에 登記의 公信力을 인정하여야 한다.
登記와 眞實한 權利關係가 不一致할 수 있는, 다른 말로 表現하면, 不實登記가 發生할 가능성이 있는데도 불구하고 登記의 公信力을 인정한다면 그것은 登記가 眞實한 權利者도 保護하지 못하고 不動産의 去來安全도 이룩할 수 없는 不動産去來의 混亂만 招來하게 된다. 이러한 事情에 비추어 볼 때 가까운 將來에 우리나라에서 登記의 公信力을 인정한다는 것은 생각할 수 없다. 그러면 不動産의 去來安全과 抵當權의 流動化를 위하여 언제나 不動産登記制度만에 依存할 것인가? 현재의 登記制度를 그대로 運營하면서 다른 制度에 의해 補完할 수 있다면 새로운 制度의 施行도 모색해 볼 만하다. 登記의 公信力을 인정하지 않고서도 權原保險(title insurance)에 의해 不動産의 去來安全도 抵當權의 流動化도 가능할 수 있다. 最近 2007年 들어 政府의 不動産 規制策으로 버블붕괴 등 不安要素가 커지면서 아파트, 주택 등의 契約保證과 關聯한 ‘權原保險’ 加入이 급속히 增加하고 있다.
權原保險은 性格上 政府政策과 不動産 景氣에 크게 左右되는데 住宅貸出을 해주는銀行券을 비롯한 保險社 등이 契約期間 중 價格崩壞에 따른 所有權 變動, 契約不移行 등의 리스크를 해지하기 위해 擔保貸出 이용 顧客들에게 加入을 권유 또는 義務化하고 있기 때문이다. 앞서 언급한 대로 個人消費者 對象의 所有權用權原保險 販賣보다는 金融機關의 貸出商品과 連繫한 抵當權用 權原保險 販賣에 集中했다. 一般人들의 경우 不動産登記制度에 대한 信賴가 두텁고, 權原保險 販賣채널이 不足하며 所有權用 權原保險의 保險料가 비싸기 때문이다. 앞으로 權原保險의 販賣를 活性化시키기 위해서는 所有權用 權原保險의 商品開發을 多樣하게 하고 權原保險을 販賣하는 專門組織을 育成할 必要가 있다. 權原保險은 우리나라에 導入 된지 얼마 되지 않은 새로운 制度이다. 하지만, 제도의 必要性은 學界 및 業界에서 이미 오래전부터 繼續的으로 提起되어 왔다. 또한 權原保險은 單純한 保險 商品에 그치지 않고, 不動産去來의 安全性 및 透明性 確保, 不動産의 流動化에 따른 多數의 投資者 保護 裝置로서의 役割 等 國家經濟 發展에도 많은 도움을 줄 수 있는 制度이다. 이러한 權原保險을 보다 活性化시키기 위한 方案으로 첫째, 成熟한 資産管理 意識 提高를 통해 不動産 需要者와 供給者, 去來仲介人 모두 단기차액을 노리기보다는 成熟한 資産管理 意識을 가져야 한다.
둘째로는 透明하고 安全한 去來 秩序를 통해 떳다방, 기획부동산 등 不動産 去來 透明性을 해치는 要素를 追放해야 한다. 셋째, 실거래가를 定着시켜 不動産거품을 除去하여 呼價 위주로 출렁이는 不動産 市場의 安定을 誘導해야 한다. 넷째로는 先進 去來시스템, 제도改善을 推進 전속중개제도를 비롯해 權原保險 이용과 契約金 중도금 예치제 活性化 등을 도입해야 한다. 다섯째로는 權原分析士제도 및 權原保險引受會社制度의 導入을 통해 權原調査가 보다 正確하게 遂行될 수 있도록 만들어 줌으로써 權原保險料를 낮추어 顧客의 負擔을 輕減시킬 수 있어 보다 深度 깊게 硏究되어야 하고 빠른 시간 내에 制度化되어야 할 것이다. 여섯째로는 專門人力의 養成을 통해 權原分析뿐아니라 不動産金融, 언더라이팅 등에 관한 專門人力의 確保는 權原保險의 活性化에 지대한 影響을 미칠 것은 自明하다. 일곱째로는 에스크로우제도의 早速한 導入으로 去來가 끝날 때까지 賣買金額을 공인된 기관에 供託하는 시스템을 도입할 必要가 있다. 마지막으로 不動産仲介業法상 個人간의 去來시 權原保險 義務 加入條項 新設로 保險會社들의 競爭을 통해 저렴한 費用으로 개인간 거래사고를 사전에 防止할 수 있으며 保險會社들의 收益構造에도 큰 도움이 되어 一石二鳥의 效果를 보게 될 것이다.
목차
第1章 序論 1 第1節.硏究의 目的 1 第2節.硏究의 範圍및 方法 3 第3節.先行硏究 檢討 4 第2章 權原保險의 理論的 考察 第1節.權原保險과 權原調査의 槪念 6 1.權原保險의 意義 6 2.權原調査의 意義 6 3.權原保險의 由來 7 4.權原保險의 擴散 10 第2節.權原保險의 特性 11 1.權原保險의 性格 11 2.權原保險 性格의 變遷 13 3.權原保險과 다른 損害保險과의 比較 16 第3節.權原保險의 種類 22 1.所有權用 權原保險 22 2.抵當權用 權原保險 23 3.賃借權用 權原保險 23 4.각각의 事例를 통해본 權原保險 25 第4節.權原保險의 機能 27 1.不動産去來의 安全機能 27 2.抵當權의 流動化 機能 28 3.所得再分配 機能 29 第5節.權原保險 契約의 內容 30 1.保險契約의 當事者 30 2.保險의 目的 33 3.保險料와 保險金 33 4.保險價額과 保險加入金額 36 5.保險期間 37 6.保險事故 37 第6節.外國의 權原保險 實態 39 1.美國 39 2.英國 42 第3章 權原保險의 活性化 必要性 第1節.導入背景 44 第2節.不動産去來事故의 意義 및 現況 45 1.不動産去來事故의 意義 45 2.不動産去來事故의 現況 46 3.不動産去來事故의 類型 48 4.不動産去來事故의 發生原因 50 第3節.活性化 必要性 54 1.不動産登記制度의 未備 54 2.不動産 去來의 透明性 確保 60 3.抵當權 流動化에 따른 安全裝置 確保 61 4.住宅市場 安定(후분양제실시)의 裝置 確保 62 5.住宅賃借人의 住居安定 裝置 確保 64 第4章 權原保險의 市場 現況 및 分析 第1節.權原保險 市場의 意義 66 第2節.權原保險市場 現況
발행 정보
2006. 성균관대학교 국내석사 학위논문