상가 임차인의 권리금 보장에 관한 실효성 확보 방안 : 상가권리금 관련 판례 분석을 중심으로

상가 임차인의 권리금 회수를 둘러싼 임대차 제도와 판례를 분석했다.

상가건물임대차보호법은 차임이나 보증금의 인상 또는 5년 동안 계약갱신 요구와 상관없이 모든 상가건물임대차에 대항력을 인정 하는 등 상가 임차인 보호에 보다 적극적이라는 평가를 받고 있다. 그러나 임대차기간이 종료될 때 임대인이 계약갱신을 거절하게 되면 임차인은 더 이상 해당 점포에서 영업할 수 없게 되는 상황으로 권리금을 회수하지 못하는 사례가 발생하여 임대인과 임차인 사이의 상가권리금을 둘러싼 갈등이 지속되고 있다. 그동안 제도권에서는 권리금을 포용하지 못하고 철저히 외면하고 있는 실정이었으며, 법원의 판례로만 당사자들 사이에서의 계약의 범위 내에서 일정한 경우에만 허용되고 있는 실정이었다. 따라서 임차인의 투자비용, 영업활동의 결과로 형성된 권리금을 임대인의 회수방해로 침해받는 경우 보호방안이 마땅치 않아 권리금 분쟁 등의 큰 문제가 발생하는 실정이었다. 그러던 중, 2015년 5월 13일 상가건물임대차보호법이 개정되었다. 그 내용에는 상가건물의 권리금 보호도 포함되면서 임차인들에게 긍정적인 반응을 얻게 되었다. 일반적으로 권리금은 전 임차인과 신 임차인 사이에 교부되는 금전으로 사적자치의 영역이라 할 수 있고, 임차인이 투자비용, 영업활동의 결과로 형성된 지명도나 단골 고객 등의 가치를 반영하는 것으로 그 보호가치가 충분하다.

따라서 권리금의 개념과 보호방법을 법의 테두리에 안에 포함하여 권리금으로 인한 분쟁을 해결하고 정당한 임차인의 권리를 보호하며, 선진화된 상가건물임대차 시장을 이루고자 권리금을 법제화한 것이다. 그러나 일반적으로 권리금 관계는 전 임차인과 신 임차인 사이에 교부되는 금전인것으로, 제3자인 임대인에게 권리금 회수 방해금지 의무를 안게 하는 것은 임대인의 재산권을 지나치게 제한하는 결과가 초래된다. 또한 임차인이 투자비용, 영업활동의 결과로 형성된 지명도나 단골 고객 등의 가치를 반영하는 것으로 그 보호가치가 충분하다고 하여 이를 법제화 한다면 상가권리금의 개념 및 범위를 어느 범위까지 객관적으로 정의하고 평가할 것인지가 애매하다. 때문에 그 실효성에 관해 문제가 제기된다. 따라서 본 논문은 권리금의 개정된 상가임대차보호법과 권리금 관련 판례의 내용을 기술하고 문제점을 살펴본 후 개선방안을 다음과 같이 제시한다. 첫째, 권리금의 회수와 관련해서 상가건물임대차보호법 제10조의 4 제1항 1제1호를 삭제하여 임대인이 지역권리금의 수수를 가능하도록 하여야 한다. 그리고 임차인이 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 각호의 어느 하나에 해당하여도 시설권리금 또는 영업권리금을 수수하는 기회를 인정하여야 할 것이다. 따라서 제10조의 4 제1항 단서도 함께 삭제하는 것이 바람직하다.

적용범위에 관한 문제 중 영리·비영리를 막론하고 주택임대차보호법상 적용을 받는 주거용 건물을 제외한 상가임대차인 경우 상가임대차보호법을 적용하는 것이 바람직 할 것이다. 상가건물임대차보호법 제2조 제2항을 통해 그 적용범위에 권리금의 액수에 대한 한도 규정을 마련하여 상가권리금을 과다하게 수수할 경우, 적용대상에서 제외하여야 하는 필요성이 있다. 한편, 백화점을 예외로 두려다 유통산업발전법에 의해 권리금을 보호의 사각지대에 놓인 대규모 점포의 경우에는 백화점을 제외한 다른 점포들이 권리금 보호 대상에 포함될 수 있게 빠른 시일 내에 법 개정이 필요하다. 둘째, 임차인의 지위가 임대인 등 다른 권리주체의 법익과의 차이로 인하여 상충하는 법익 간의 불균형이 지속되는 것에 대해 상가임차인의 법적 지위를 확보하고 상가임차인간의 평등성을 확보해야 할 것이다. 이러한 측면에서 상가임대차보호법은 임차인의 공정한 계약의 형성과 법적 정의의 실현을 구현해내어 상가임대차관계에서 상대적으로 불리한 위치에 있는 상가임차인을 보호하여 공정한 경제질서를 달성해야 할 것이다. 셋째, 권리금에 대한 분쟁 문제이다.

즉 당초 보장된 임대차 기간 전에 임대차계약이 종료되거나 그로 인한 권리금을 회수하지 못하는 손해가 발생하여 당사자 간의 분쟁이 발생하게 되는 것이다. 권리·의무관계를 명확히 하기 위하여 표준계약서를 의무화하는 것이 바람직하다. 임대인과 임차인 간에는 상가임대차 표준계약서를 작성하도록 함으로써 상호간의 분쟁의 사전방지의 역할은 충분하다 할 것이다. 권리금의 신속한 회수와 손해배상이 이루어져야 한다. 상가건물임대차 보호법상 임대인의 권리금 지급의 방해행위를 엄격히 금지하고 손해배상도 완벽하게 이루어져야 한다. 재건축의 사유가 있으면 임대인은 방해금지의무가 발생되지 않는다. 그러므로 이에 대한 구체적인 보상방안을 마련해야 된다. 권리금 분쟁조정위원회의 구성이 필요하다. 권리금에 대한 분쟁에 대하여 그 역기능이 작용할 수 있으므로 분쟁조정위원회를 설치하는 것이 바람직하다. 권리금 분쟁조정위원회는 상가임대차 관계에서 분쟁의 사전에 조정·결정하며 준사법적 기능을 해야 할 것이다. 위와 같이 상가권리금의 확보를 위해서는 무엇보다도 사전에 법적 제도적 장치가 필요하다. 즉 상가건물임대차표준계약서 작성, 권리금 분쟁위원회 구성 등이 필요하다.

아울러 상가권리금의 회수에 있어서 신속한 손해배상 등의 제도가 필요하며 만일 권리금 지급의 방해행위에 대하여는 엄격한 처벌도 필요하다. 결국 위와 같은 상가권리금 확보를 위해서는 현행 상가건물임대차보호법의 입법적보완이나 개선이 필요하다 하겠다.

표 목 차 ⅳ 그림목차 ⅳ 국문초록 ⅴ 제1장 서 론 1 제1절 연구의 배경 및 목적 1 1. 연구의 배경 1 2. 연구의 목적 2 제2절 연구의 범위 및 방법 3 1. 연구의 범위 3 2. 연구의 방법 3 제3절 선행연구의 고찰 6 1. 선행연구의 검토 6 2. 선행연구와 차별성 8 제2장 상가권리금에 대한 이론적 고찰 9 제1절 상가권리금의 개념 및 유형 9 1. 상가권리금의 개념 9 2. 상가권리금의 발생원인 10 3. 상가권리금의 유형 11 제2절 상가권리금 시장의 현황과 구조 13 1. 상가권리금 시장의 현황 13 2. 상가권리금 시장의 구조 18 제3절 상가권리금의 외국제도 19 1. 미국 19 2. 영국 20 3. 프랑스 22 4. 독일 25 5. 일본 27 6. 시사점 30 제3장 상가건물임대차 보호법 및 관련 판례분석 32 제1절 상가건물임대차 보호법 32 1. 권리금 및 권리금 계약 정의 규정 32 2. 권리금 규정의 적용범위 33 3. 권리금 회수 방해행위의 금지 33 4. 임대인의 손해배상의무 36 5. 표준권리금 계약서의 작성 38 6. 권리금 평가기준의 고시 39 7. 개정된 상가임대차보호법의 긍정적 기대효과 39 제2절 관련 판례분석 40 1. 시설권리금에 관련 판례 40 2. 지역권리금에 관련 판례 - 대법원 2000.9.22.선고 2000다26326 판결 43 3. 복합적 권리금 관련 판례 - 대법원 2001.4.10.선고 2000다59050 판결 44 4. 권리금 반환약정에 관련 판례 - 대법원 1994.9.9.선고 94다28598 판결 45 5. 상가개발업자에게 지급한 권리금