都市再整備促進事業의 公共施設 設置費用 確保를 위한 TIF活用方案에 관한 硏究 : 천호·성내재정비촉진사업 사례를 中心으로

재정비촉진사업의 공공시설 설치비용 확보를 위한 TIF 활용방안을 연구했다.

그동안 기성도시의 낙후된 지역 개발은 주택재건축사업, 주택재개발사업, 도시환경정비사업, 주거환경개선사업 등 개별정비사업에 의해 도시를 정비하여 왔다. 그러나 이러한 개별 도시정비사업 방식은 물리적환경 개선 및 주택공급에는 기여하였지만 주변지역과 연계되지 못한 도시기반시설의 설치, 고밀개발에 따른 도시경관의 훼손, 기존커뮤니티를 고려하지 않은 사업추진으로 주민재정착률 감소 및 주변 주거지와의 단절 등 오히려 주거환경의 질은 더욱 악화되는 문제를 야기하게 되었다. 이러한 도시문제를 해결하기 위하여 다수의 정비사업을 광역적으로 계획하고 효율적을 추진하기 위하여 서울시에서 뉴타운사업이 시작되었으며, 지난 2006년 7월부터「도시재정비 촉진을 위한 특별법」이 시행됨에 따라 기성도시의 도시재생사업이 본격화 되고 있다. 지금까지의 도시정비사업은 공공시설의 설치 및 비용은 대부분 민간의 개발이익으로 충당 되었으며, 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 역시 공공시설의 설치는 사업시행자 부담을 원칙으로 하고 있으므로 사업성이 없는 지역은 사업이 지연될 수 밖에 없으며, 결국 민간의 상업적 개발을 용인할 수 밖에 없는 구조를 가지고 있다.

TIF(Tax Increment Financing)는 개발로 인한 미래의 세수를 기초로 자금을 조달하는 재정수단으로 직접적인 세율인상이 아니며, 부담금 부과와 같이 일시적이고 강제적인 수단이 아니라는 점에서 조세저항을 최소화 할 수 있으며, 또한 TIF로 인한 편익은 다른 공공시설 투자재원으로 활용될 수 있는 점에서 다른 개발유인책에 비해 많은 장점을 가지고 있어 미국 대부분의 주(약48개주)에서 지역사회 개발을 위한 방법으로 시행되어 지고 있다. 이에 본 논문에서는 공공의 적극적인 선투자와 재정비촉진사업의 활성화를 높이기 위한 보다 적극적인 방법으로 TIF기법에 대하여 현재 사업을 시행중인 천호?성내재정비촉진지구를 중심으로 적용하여 그 가능성을 검토하였다. 공공이 재원을 마련하여 공공시설 설치에 대한 비용을 일정부분 부담한다면 민간의 사업성 위주 개발에서 공공의 역할을 높일 수 있고, 민간의 공공시설에 대한 부담이 감소하여 민간의 개발의욕을 고취시켜 재정비촉진사업을 활성화 시킬 수 있을것이다. 따라서 본 연구는 이러한 배경을 전제로 다음과 같은 순서로 연구를 진행하였다.

제1장에서는 본 연구의 배경과 목적, 연구의 범위와 방법을 설정하였으며 제2장의 이론적 고찰에서는 이와 관련된 선행연구를 검토하여 사전 연구의 동향과 결론을 정리하고 본 연구의 차별성과 의의를 재정립하였으며, 도시재정비촉진사업의 배경과 내용을 살펴보고, TIF(조세담보금융)의 개념과 해외사례를 통해 TIF의 전반적인 내용을 살펴본 후 국내도입을 위한 선결 과제를 검토하였다. 제3장은 우리나라의 기반시설비용부담 현황 및 문제점과 부동산간접투자제도 현황을 살펴보았다. 제4장은 TIF방식을 적용할 구체적인 사례 대상지로 천호?성내재정비촉진지구 를 선정하여 대상지의 건축물 용도, 연면적, 공시지가 등 현황과 기반시설 설치비용, 개발후의 규모(용적률, 연면적, 용도 등) 등 재정비촉진촉진계획(안)을 검토하고, 기준년도의 세수를 추정하고 촉진사업후의 세수를 추정하여 TIF의 규모와 재원조달 가능성을 검토하였으며, TIF재원을 이용하여 촉진지구내 전체기반시설의 재원조달 가능성, 전략사업의 재원조달 가능성, 공공부담율의 완화 방안 등 촉진사업을 활성화 할 수 있는 가능성 등을 다각적인 방향에서 검토하였다. 제5장은 연구의 결론으로 연구의 내용을 총 정리하며, 분석의 결과를 요약하고 본 연구가 시사하는 바와 적용가능성에 대한 제도적 한계와 개선방안에 대하여 제안하였다. 위의 연구과정을 통하여 본 연구는 다음과 같은 결론을 도출할 수 있었다.

천호?성내재정비촉진사업에 TIF방식을 적용하여 기간을 20년으로 가정할 경우에는 촉진지구 전체의 공공시설 설치비용을 전부 부담할 경우 37.4%정도 재원조달이 가능하고, 개발이익 환수차원에서 공공성이 강한 도로만을 부담할 경우에는 약 77.4%까지 재원조달이 가능한 것으로 검토되었다. 공공의 선투자를 통하여 민간사업을 활성화 시킬 수 있는 전략사업을 지원할 경우에는 TIF기간을 10년으로 하여도 재원조달이 90.6%까지 가능한 것으로 검토되었다. 그리고 TIF를 이용한 재원조달과 공공시설 부담률을 검토한 결과 촉진지구내 기반시설 전체를 지원할 경우에는 민간의 공공부담률을 12.5%(감7.5%)까지 낮출 수 있고, 전략선도사업을 지원할 경우에는 16.9%(감3.1%)까지 민간의 공공부담률을 낮출수 있는 것으로 검토되었다. 결론적으로, TIF를 통하여 촉진지구내 기반시설 설치에 있어 재원조달은 일정부분 조달이 가능하며, 그동안 정비사업이 미시행되는 가장 큰 원인인 과도한 민간의 공공용지 부담률을 3.1%에서 7.5%까지 일정부분 감소시킬 수 있는 것으로 산정되어 TIF 재원조달 방안을 이용한다면 공공의 기반시설의 확보와 민간의 촉진사업을 유도하여 촉진사업을 활성화 시킬 수 있는 가능성은 충분한 것으로 검토되었다. 그러나 TIF를 적용함에 있어 몇가지 제약요인이 있다.

TIF의 가장 큰 문제점은 미래의 실제 세수입이 전망과 일치하지 않아 TIF 채권의 상환 불이행에 따른 지방정부의 재정문제, 법적, 금융적문제, 정치적 부담등 이 우려되는 문제가 있다. 따라서 TIF를 적용하기 전에 세수를 정확히 예측하기 위한 평가 및 모니터링 기법과 재정적?경제적 타당성 등 세심하고 면밀한 검토가 필요하며, TIF 구역지정에 있어 TIF 지원이 없이는 개발가능성이 낮은지역, 쇠퇴지역, 개발가능성이 높아 세수의 증대가능성이 높은지역 등 구체적이고 합리적인 구역지정 요건의 엄격한 규정과 공공의 투명한 지구지정 등 무분별한 지정을 제한하여야 할 것이다. 그리고 TIF를 활성화 하기 위해서는 기채승인제도의 완화, 거래세 중심의 세제에서 보유세중심의 세제개편등 부동산 이용의 효율성을 제고하여 미래의 세수확보를 위한 근간을 마련하고, 지방세의 비중을 높여 지방자치단체의 자금을 이용할 수 있은 권한을 높일 수 있도록 제도적인 보완이 적극적으로 검토되어야 할 것이다. 본 논문이 갖는 의의는 향후 재정비촉진사업의 본격적인 시행에 앞서 기반시설 설치를 위한 공공의 재원확보방안과 민간의 사업 활성화를 위한 TIF라는 새로운 비용부담방식의 필요성을 제기하고 이의 대안으로써 구체적인 사례를 선정하고 실제 적용하여 그 가능성을 검토하여 보았다는 것이며, 향후 연구에서는 보다

다양한 재개발 사례를 대상으로 TIF를 적용하여 미래의 세수를 보다 정확히 추정할 수 있는 모형에 대한 경제적?재정적 타당성 등에 관한 연구와 우리나라의 현실 여건에 부합하는 TIF 구역지정 요건, 제도적 장치 마련 등에 관한 연구를 통하여 우리나라만의 새로운 한국형 재원조달 방안을 만들어 나가야 할 것이다. In the meantime, the development of backward regions in established town is repaired by individual repair work as a residence reconstruction work, residence renewal work, urban environment repair work, and the improvement of residence environment etc. But most of public facilities are filled up with private development profit in individual urban renewal work and also "The special law for urban renewal promotion" is based on the principle as responsibility of operator.

It causes delay of unprofitable local development and concedes private commercial development. TIF(Tax Increment Financing) is the financial method of raise funds based on future tax by development and it is operated for local community in 48states of U. S. A. because of many advantaged compared with other induced development. In this research, the possibility of applying TIF method on Cheonho-Sungnae renewal project as a positive method for increasing positive pre-investment of public and revitalize of renewal promotion. The research, consisted of 5 chapters with these premise, is processed as below. In first chapter, established background, purpose, rangeand method for research.

In second chapter ,theoretical consideration, arranged prestudy tendency and conclusion by related prestudy examined, differences and a meaning of research. Also searched background and content of urban renewal promotion, and examined previous work for the interior introduction afteroverview through the concept of TIF and example of foreign In third chapter, examined the problem of foundation facilities cost charge and the present situation of real estate indirect investment system.

In fourth chapter, examined the present situation and foundation facilities cost about Cheonho?ungnae renewal area as a applying TIF concrete example, renewal promotion plan after renewal scale, the TIF scale and the possibility of financial resources supply through presumed tax amount after promotion work with after presumed standard year of tax amount. Also examined diversified direction for revitalizing promotion by the possibility of financial resources supply for total foundation facilities, and strategy work, and relieve plan of public share rate by using TIF financial resources.

In fifth chapter, arranged the contents of research as a conclusion, summarized analysed conclusions, and suggested system boundary and improvement plan about the possibility of applying The research can draw conclusion as below through examined process. In the case of assuming Cheonho?ungnae renewal project on applying TIF in 20years, the financial resource supply is possible on 37.4% if paid the construction cost of all publi