주택 재개발 사업의 문제점과 개선방안 연구

주택 재개발사업의 문제점과 개선방안을 연구했다.

우리나라 대도시에 있어서 재개발은 기본적으로 도시기능의 회복과 불량한 주거수준을 향상시키기 위해 시행하고 있다. 전자는 주로 도심지와 그 주변지역의 업무, 상업 기능 및 교통소통의 원활화를 위한 것이며, 후자는 급격한 도시화과정에서의 무질서하게 시가화한 지역이나 과거 급조된 부실한 노후 불량주택을 대상으로 한다. 재개발이란 이와 같이 비능률적이거나 무질서하고 수준미달인 도시기능을 회복시키기 위한 것으로 재고주택의 개량을 통해 주택공급을 늘리는 효과를 가지고 있다. 본 연구는 계속 증가하고 있는 도시집중화로 말미암아 발생되는 도시 내의 슬럼(Slum)지구 즉, 불량주택지구의 효율적인 정비와 서민들의 주거생활 안정화를 위하여 ‘도시 및 주거환경정비법’에 의거하여 서울시의 도시기능 활성화 및 주거안정을 도모할 수 있는 내용을 연구의 대상으로 하고 있다. 따라서 본 연구에서는 그동안 시행해온 주택 재개발사업의 실태를 분석하고 파악하여 그 문제점과 개선방안을 모색함으로써 향후 시행될 주택재개발사업이 원활하게 추진되도록 하며 현거주민의 경제적 수준에 맞는 적정주택규모를 공급하기 위한 주택재개발사업의 개선방안을 제시하고자 함에 그 목적이 있다.

본 연구에서는 주택재개발의 이론과 기능, 그리고 재개발시행에 대한 관련제도와 기존정책상의 문제점을 분석하는 문헌적 접근방법과 주택재개발사업의 현황을 분석 검토하여 주택지구의 일반적인 문제점을 도출하였으며 그에 따른 개선방안을 고찰하여 보았다. 본 연구 결과 주택재개발사업의 개선방안을 정리해 보면 다음과 같다. 첫째, 주택 재개발사업시 현주거민의 사회, 경제, 물리적 특성에 대한 실태조사를 철저히 하여 이를 바탕으로 재개발계획을 수립해야 한다. 이는 현거주민의 수준과 적정주거에 맞는 역할을 해나갈 수 있도록 주택규모를 축소하여 정비할 필요가 있기 때문이다. 둘째, 주택 재개발사업시 현주거민의 주택 입주가능성 여부는 주택구입비 및 거주비 부담액에 좌우되므로 주택자금 융자제도를 개선해야 한다. 즉, 저소득층이 주택자금의 융자혜택을 받을 수 있도록 융자조건을 정비하고 자금 조달원을 다양화해야 한다. 셋째, 주택 재개발사업 시행시 임차가구들의 생활안정과 거주이동을 방지하기 위해 다세대주택이나 소득수준에 맞는 소형주택이나 영구임대주택을 공급하여 원거주민이 가능한 현거주지역에 재정착시킬 수 있도록 하여야 한다. 종합적으로 주택재개발사업 시행시 현거주민의 사회, 경제적 여건을 충분히 조사하고 파악한 후 주택규모를 그들의 수준에 맞게 공급해야 하며 주택자금의 융자조건을 개선해 저소득층이 혜택을 충분히 받을 수 있도록 해야 한다.

또 세입자에 대한 대책을 마련하여 그들의 주거안정에 기여함으로써 주택재개발사업의 효율성을 높일 수 있어야 한다. Redevelopments in the large cities have been carried out basically to recovery the urban functions and to improve poor levels of residence in our country. The former aims at promoting the business, commercial functions and traffic movements mainly on the city center and around the surrounding areas, whereas the latter targets at street areas developed in a disorderly manner or the outdated poor houses developed in a haste in the past in the process of rapid urbanization.

Redevelopments tend to recover the urban functions inefficient or disorderly with lower levels and to have effects to expand the supply of houses through improvements of houses on inventory. This study attempts to examine contents to seek for the vitalization of urban functions and residential stability in Seoul under the 'Act on Arrangements of City and Residential Environments' for the stable life in residence for citizens in addition to the efficient rearrangements for the slum districts, i.e. poor house districts, in the city occurring from the ever-increasing urban concentration.

Accordingly, this study aims at suggesting problems and proposals to supply the proper size of houses to the economic levels of the current residents, as well as smoothly promoting the house redevelopment projects in the future, while seeking for problems and improvements resulting from analyzing the situations of house redevelopment projects that have been carried out until now.

This study has derived general problems in the house districts by analyzing and reviewing the current status of house redevelopment projects as well as the approaches with the literature to analyze problems in the related institutions and the existing policies for the implementations of redevelopments in addition to the theories and functions in the house redevelopment, and then considered the subsequent improvements. Persuant to this study, improvements of house redevelopment projects can be summarized as follows.

First, it is necessary to establish redevelopment plans based on the thorough examinations on the situations regarding the social, economical and physical characteristics of current residents upon any house redevelopment projects. This is because it is necessary to reduce and rearrange the size of houses to have roles proper to the level of current residents and the appropriateness of residence. Second, it is necessary to improve the house loan systems upon any house redevelopment project, as the dwelling possibilities of current residents depend on the expenditure of house purchase and residential cost.

In other words, it is necessary to rearrange the loan conditions for lower income strata to have benefits from house loans, and to diversify the fund sources. Third, it is necessary to supply houses for multiple households or smaller houses or permanent rental houses matching to the income levels for the stable livelihood and residential transfer for households in rent upon any house redevelopment project, so that those original residents might settle down around the current residence as much as possible.

To summarize those described above, it is necessary to supply the size of house to the point of those levels for the current residents after the sufficient examinations on the social and economic conditions for them upon any house redevelopment projects. It is also necessary for those lower income strata to have sufficient benefits from improving loan conditions in the house loans. In addition, it is necessary to increase the efficiency of house redevelopment projects by contributing to the stable residence of tenants while preparing for measures for them.