민사집행절차상 가장임차인의 법적지위 및 구분에 관한 연구 = A Study on the legal status and classification of Pretense lessee

부동산 경매에서 가장임차인의 법적 지위와 진정임차인과의 구분을 연구했다.

가장임차인이란 임대인과 임차인간에 실질적인 임대차관계가 없으면서 부동산경매절차에서 배당을 받을 목적으로 임대차관계가 있는 것처럼 임차인의 외관을 갖추고 배당요구 등을 하는 사람을 말한다. 이러한 가장임차인의 발생은 주택임대차보호법 등 관련 법제도와 밀접한 관계가 있는 것이 사실이며, 가장임차인라 하여 특별한 요건을 구비하고 있는 것이 아니라 법제도의 범위내에서 진정한 임차인과 동일한 요건을 구비하고 있는 것이 일반적이며, 진정한 임차인에 해당하더라도 실질적으로 배당에 참여할 수 없는 임차인도 있는바, 이러한 이중적 구조로 인해 진정임차인과 가장임차인을 일정한 특징만으로 구분하는 것은 매우 어려운 문제다. 가장임차인의 문제는 현행제도 및 법규와 밀접한 관련이 있으며 특히 주택임대차보호법상의 임차인 보호와 관련하여 대부분 발생하고 있는바, 입법정책 및 사회적 인식의 문제 그리고 주택임대차보호법의 우선변제권, 주택임대차보호법의 대항력의 문제 등에서 파생되는 결과라고 할 것이다.

그리고 가장임차인의 유형도 민사집행절차에서 보호받는 주택임차인의 형태로 나타나는 것이 일반적이므로 진정한 임차인의 유형을 살펴볼 필요가 있으며, 이렇게 보호받는 임차인의 유형은 부동산경매의 배당절차에서 구체적으로 대항력이 인정되는 임차인, 우선변제권이 인정되는 임차인, 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인, 최우선변제권이 인정되는 임차인, 임차권등기가 경료된 임차인 등의 형태로 나타나고 있다. 결국 가장임차인으로 문제되는 유형도 민사집행절차에서 보호받는 임차인의 유형을 중심으로 체계화하고 분류할 수 있는바, 먼저 주택임대차보호법의 대항력과 우선변제권을 이용하는 경우, 통정허위표시를 이용하는 경우, 사해행위를 이용하는 경우 등으로 구분할 수 있을 것이다. 이렇게 가장임차인의 발현 유형을 살펴보면 주로 서민의 주거권 보호를 목적으로 하는 주택임대차보호법에서 비롯됨을 알 수 있고 따라서 가장임차인과 진정임차인을 구분하고 나아가 가장임차인 문제에 대한 대책을 수립하고자 한다며, 현행법제상 부동산임차인의 지위에 대해서도 고찰해 볼 필요가 있다. 민법은 제618조에서 제654조까지 임대차의 종류를 구분하지 않고 포괄적으로 임대차에 관해 규정하고 있으며, 임차인의 보호는 제621조의 대항력, 임차권의 존속, 차임증감청구권 등과 같은 문제에 중점을 두고 있다.

이와 같은 민법의 규정은 서민의 주거권을 보호하는데 한계가 있어 주거생활의 안정을 보장하기 위한 주택임대차보호법이 제정되었는바, 동법에 따른 임대차의 경우에는 주택임대차보호법 제3조에 의해 주택의 인도와 주민등록만으로 대항력이 생기고 주택임대차의 존속기간에 특례를 인정하며 보증금중 일정액을 보호해주는 소액임차인의 우선변제권을 특징으로 하고 있다. 경매개시결정에서 배당에 이르는 민사집행절차에서도 부동산임차인은 다양한 권리를 가지게 되며, 부동산경매의 각 단계에서 이해관계인으로 일정한 권리를 주장하고 의견을 반영하며 나아가 배당을 받을 수 있는 법적지위를 가지게 된다. 다만 가장임차인은 진정한 임차인으로서의 법적지위를 가질 수는 없다고 할 것이며, 이러한 법적지위의 차이점은 임대인과의 관계, 이해관계인과의 관계, 경락자와의 관계 등에서 다양하게 나타난다. 결국 가장임차인은 진정한 임차인과 법적으로 달리 취급되어야 할 것이므로 양자를 구분할 필요가 있지만, 현실적으로 양자를 구분하는 것은 쉽지 않은 일이다. 나아가 이해관계인이 적극적으로 가장임차인을 색출하지 않는 이상 형식적으로 배당이 될 수밖에 없는 것이 현실인바, 양자를 구분할 수 있는 기준을 정립할 필요성이 크다.

가장임차인은 전형적으로 세대주 구성이 복잡하고 비현실적인 점, 친인척 관계가 있거나 위장전입을 한다는 점, 주민등록 전입이 급박하다는 점, 임차보증금의 한도적 성격이 강하다는 점, 임차보증금의 지급이 비현실적이다는 점, 임대차계약서 작성이 허술하다는 점 등의 특징을 갖고 있으며, 이를 바탕으로 가장임차인을 판단할 수 있는 기준을 임차인, 전입 및 확정일자, 보증금, 임대차계약 등의 관점에서 다양하게 제시할 수 있을 것이다.

제1장 서론 = 1 제1절 연구의 목적 = 1 제2절 연구의 범위 및 방법 = 3 제3절 선행연구 고찰 = 4 제2장 가장임차인에 대한 이론적 고찰 = 6 제1절 가장임차인의 개요 = 6 1. 정의 = 6 2. 특성 = 7 가. 가장임차인의 목적과 성립 = 7 나. 가장임차인의 외관 = 9 다. 가장임차인의 폐해 = 10 제2절 가장임차인의 발생배경 = 12 1. 서설 = 12 2. 입법정책 및 사회의식의 요인 = 13 3. 법제도상의 요인 = 15 가. 우선변제권 = 15 나. 최우선변제권 = 17 다. 대항력 등 = 19 제3절 가장임차인의 유형 = 21 1. 서설 = 21 2. 민사집행절차상 임차인 보호의 유형 = 21 가. 대항력이 인정되는 임차인 = 21 나. 우선변제권이 인정되는 임차인 = 23 다. 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인 = 24 라. 최우선변제권이 인정되는 임차인 = 24 마. 임차권 등기가 경료된 임차인 = 25 3. 가장임차인의 유형 = 26 가. 법제도를 이용하는 유형 = 26 나. 통정허위표시를 이용하는 유형 = 32 다. 사해행위를 이용하는 유형 = 35 라. 신의칙에 반하는 유형 = 36 제4절 가장임차인의 문제에 대한 대응 = 37 1. 인도명령제도의 개선 = 37 2. 서류심리강화 및 집행관 현황조사 방법의 현실화 = 38 3. 우선변제권 및 소액보증금의 행사 제한 = 39 4. 주택임차권 등기의 의무화 = 40 5. 경매법원의 적극적인 대응 = 41 6. 기타 = 42 제3장 가장임차인의 법적지위 = 43 제1절 가장임차인의 법적지위 = 43 1. 서설 = 4