不動産投資會社 制度에 關한 硏究 : 우리나라 不動産投資會社法을 中心으로

부동산투자회사법의 주요 내용과 제도 운영을 연구했다.

2000년 7월 24일에「不動産投資會社法(案)」이 立法豫告 되어 2001년 3월 8일 法案이 國會를 通過하여 4월 7일 法律 第6471號 公布 되었으나 企業構造調整不動産投資會社(CRV)를 本法에 包含하는 立法으로 改正法律 第6483號로 5월 24일 公布하여 7월 1일부터 施行됨에 따라 一般國民들에게도 少額資金으로 不動産에 投資할 수 있는 機會를 提供하고, 大型不動産을 不動産投資會社를통하여 買入․賣却할 수 있는 代案이 마련되어 不動産 間接投資時代가 도래하였다. 이에 本法의 目的은 不動産投資會社의 設立과 不動産投資會社의 資産運用方法 및 投資者保護 등에 관한 사항을 정함으로써 一般國民이 不動産에 投資할 수 있는 機會를 擴大하고 不動産에 대한 健全한 投資를 活性化하여 國民經濟의 發展에 이바지함을 目的으로 제정되었다. 本法의 不動産投資會社의 주요내용으로는 첫째, 投資者의 保護와 類似會社의 亂立을 防止하기 위하여 이 법에 의한 不動産投資會社가 아닌 경우에는 不動産投資會社 또는 이와 類似한 名稱을 使用을 禁止하며(법 제3조 제3항). 둘째, 不動産投資會社를 設立하고자 하는 者는 建設交通部長官의 認可를 받도록 하고(법 제5조). 셋째, 不動産投資會社는 資本金 500億원 이상의 株式會社로 하되, 設立시에 發行하는 株式의 100분의 30이상을 一般人으로부터 公募하도록 하며(법 제6조 및 제9조).

넷째, 現物出資의 惡用可能性을 排除하기 위하여 不動産投資會社의 設立시에는 商法의 規定에 불구하고 現物出資를 禁止하고(법 제11조). 다섯째, 不動産投資會社의 株主는 發行株式 總數의 100분의 10을 超過하여 株式을 所有하지 못하도록 하고, 이 限度를 超過하는 株式에 대하여는 議決權을 行使하지 못하도록 하며(법 제15조). 여섯째, 不動産投資會社는 韓國證券去來所의 有價證券市場의 上場基準이나 韓國證券業協會의 登錄要件을 갖추게 된 때에는 遲滯 없이 株式을 上場하거나 韓國證券業協會에 登錄하여야 하고, 不動産投資會社가 正當한 事由 없이 이를 履行하지 아니하는 경우에는 建設交通部長官이 上場 또는 登錄을 命令할 수 있도록 하며(법 제20조). 일곱째, 不動産投資會社는 그 資産을 不動産의 取得․管理․改良․處分, 不動産의 賃貸借, 不動産의 開發, 有價證券의 賣買, 金融機關에의 預置 및 地上權․賃借權 등 不動産使用에 關한 權利의 取得․管理․處分의 方法으로만 投資․運用하도록 하고(법 제21조). 여덟째, 不動産投資會社는 取得한 不動産을 5年의 範圍 內에서 대통령령이 정하는 기간 이상 保有하도록 하고, 裸垈地를 取得한 때에는 不動産開發事業을 施行한 後 處分하도록 함으로써 不動産의 短期保有에 의한 投機를 防止한다(법 제24조 제1항 및 제2항).

아홉째, 不動産投資會社는 經營의 健全性을 確保하기 위하여 不動産投資會社는 總資産의 100분의 70以上을 不動産으로 構成하도록 하고, 不動産開發事業에 대한 投資는 自己資本의 100분의 30以內에서 대통령령이 정하는 비율을 超過하지 못하도록 制限하며(법 제25조 제1항 및 제26조 제2항). 열 번째, 不動産投資會社는 配當可能利益의 100분의 90以上을 義務的으로 配當하도록 하고 있다(법 제28조).

本法의 企業構造調整不動産投資會社(CRV)의 주요내용으로는 첫째, 企業構造調整不動産投資會社는 總資産의 100분의 70이상을 企業이 債務(채권금융기관에 대한 부채를 포함한다)를 償還하기 위해 賣却하는 不動産, 채권금융기관과 財務構造改善을 위한 約定을 締結하고 당해 約定 移行 등을 위해 賣却하는 不動産, 회사정리법에 의한 會社整理節次 및 화의법에 의한 和議計劃에 따라 賣却하는 不動産 등에 투자․운용하도록 하고 그 存續期限을 정관에 기재하여야 하며(법 제49조의2 제1항) 둘째, 企業構造調整不動産投資會社는 名目上 會社(Paper Company)로써 本店 外에 營業所를 둘 수 없으며 職員을 雇傭하거나 常勤 任員을 둘 수 없도록 하였으며 (법 제49조의2 제2항) 셋째, 資産運用을 委託받은 不動産投資諮問會社의 特殊關係人 등은 당해 企業構造調整不動産投資會社의 理事가 될 수 없도록 하여 投資者를 保護裝置를 두고있으며(법 제49조의2 제3항) 넷째, 企業構造調整不動産投資會社는 그 所有資産의 投資.

運用業務를 70億원 이상, 專門人力 5人 이상을 갖춘 不動産投資諮問會社에 委託하도록 하여 資産의 投資, 運用業務를 모두 外部에 委託管理하도록 하고 있고(법 제49조의3 제1항) 다섯째, 金融監督委員會가 企業構造調整不動産投資會社에 대한 資料要求, 調査報告 등을 통하여 監督 수행할 수 있도록 하고 있다.(법 제49조의6) 不動産投資會社 制度가 施行됨에 따라 不動産市場이 少額投資資金으로도 投資가 可能한 不動産 間接投資時代가 本格的으로 到來한 것이다, 이에 대하여 問題點으로 導出한 不動産投資會社의 最小資本金 規模의 적정한 조정이 필요하고, 不動産投資會社가 一定한 收益을 投資者에게 돌려줄 수 있도록 稅制惠澤을 附與하고 이에 대한 明示的인 規定을 두어야 하며, 不動産投資會社의 企業公開 및 上場基準의 制定으로 明確化 하여야 하며. 또한 不動産 開發事業에 대한 制限을 緩和하여 方案을 講究하여야 하고, 不動産資産運用會社의 資本金을 上向 조정하여 充實한 資産運用이 될 수 있도록 改善方案을 補完하여야 할 것이다.