토지거래 허가구역내에서의 토지거래 활성화 방안 : 수도권을 중심으로 = stdy on revitalization methods on a land dealings out of permission of land dealings : focusing on the metropolition area

수도권 토지거래허가구역에서 토지거래 활성화 방안을 연구했다.

국문 초록 토지거래 허가지역 내에서의 거래 활성화 방안 - 수도권을 중심으로- 명지대학교부동산· 유통경영대학원 부동산학과 부동산 개발전공 김 광 수 토지제도는 사유재산권을 바탕으로 하는 우리나라는 자본주의 아래서 토지에 대한 공공성과 사회성을 가미하고 있다. 1978년 12월 5일에 개정된 「국토이용 관리법」에서는 토지에 대한 거래허가제와 신고제를 도입하게 되었다. 이 제도의 시행과정에서 토지의 투기 억제라는 제도 그 자체의 목적을 강조한 나머지 진정으로 토지 이용자의 이해관계를 제대로 반영하지 못하게 되는 문제도 나타나게 되었다. 최근의 2008년 3월 현재 총 토지거래허가구역은 20,495㎢로서 전 국토면적(99,893㎢)의 20,5%에 달하고 있으며 특정지역에 집중되어 있어서 많은 문제요인이 발생하고 있다, 따라서 부동산거래의 침체로 인한 토지시장과 이와 연관된 시장의 동반 침체로 많은 문제요인이 나타나고 있으므로 이를 개선하여 거래를 활성화 하고자 하는 목적과 배경이 있다. 연구의 범위는 1978년 이후부터 2008년3월까지, 전국의 통계와 파주시, 연천군, 철원군을 중심으로 하였고 내용 중 토지시장의 거래를 중심으로 연구하였으며, 먼저 선행연구와 토지거래허가구역 지정의 이론적 내용을 포함한 외국의 사례를 연구하여 활성화 방안에 포함하였다.

3장에서 각종 현황인 토지거래허가 지역의 년도 별 거래현황을 상황과 여건에 따른 거래의 증·감을 통한 분석하고, 관련 규제 법규의 적용에 따른 거래의 증감과 표본지역인 파주·연천·철원군의 년도 별 거래실태를 다양하게 분석하여 그 문제점을 도출하였고, 또한 관계법규의 시행이 토지시장에 미치는 영향을 분석하여 문제점을 도출 하였다. 따라서 도출한 문제점으로는 첫째는 토지시장의 침체가 지속되고 있으며. 둘째는 토지시장에 관련법규의 적용으로 중복으로 규제되어 있고, 셋째는 지역의 원주민과 장기보유자, 사업의 실패로 인한 재산권의 행사에 대한 규제, 넷째는 토지시장과 관련된 시장의 동반하락이 지역경제에 많은 문제요인을 표출하고 있다. 아울러 문제점에 대한 활성화 방안으로 토지시장의 거래 활성화를 위해서는 허가구역 내에 거래자체만 자유롭게 허용하고 거래를 신고 토록하고 기타 규제는 그대로 적용한다는 취지이다. 이렇게 함으로 일시적인 투기 요소가 있을 수 있으나 조기에 안정적인 시장을 유지할 것이고, 토지거래 활성화를 통한 부동산 토지시장이 활성화 되고 따라서 관련시장이 동반 상승하는 효과로서 지역 경제발전과 회복에 이바지 할 수 있을 것이다.

< 목 차 > 제1장 서 론 1 제1절 연구의 배경 및 목적 1 제2절 연구의 범위와 방법 4 1. 연구의 범위 4 2. 연구의 방법 4 제3절 선행연구의 검토 5 제2장 토지거래허가제도의 이론적 고찰 8 제1절 제도의 의의 8 1. 도입 목적 8 2. 근거 및 변천과정 10 제2절 토지거래허가제도의 주요 내용 13 1. 허가구역의 지정과 해제 13 2. 허가절차 15 3. 허가대상과 기준 17 4. 불허가 처분에 대한 구제 및 선매제도 20 5. 토지의 이용의무 및 사후관리 22 제3절 외국의 토지거래 규제제도와 시사점 24 1. 외국의 토지거래 규제제도 24 2. 외국 토지거래 규제제도의 시사점 34 제3장 토지거래허가구역 현황 분석 35 제1절 토지거래허가구역 지정 현황, 특징과 효과 35 1. 허가구역의 지정현황 35 2. 지정의 특징과 효과 39 제2절 토지거래와 관련한 규제와 공급의 감소 실태 분석 42 1. 부동산 보유기간의 규제에 따른 측면 42 2. 과세적 측면의 규제 43 3. 관리지역세분화로 인한 토지 공급의 감소 실태 46 제3절 토지의 거래 사례 분석 49 1. 지역별 거래사례 분석 49 2. 거래 현황 분석 50 3. 부동산거래로 인한 소유자 변동의 분석 51 4. 기타 거래유형을 통한 분석 53 제4장 토지거래 허가구역의 지정에 대한 문제점과 활성화 방안 55 제1절 토지거래허가구역의 지정에 대한 문제점 55 1. 토지 시장의 침체 55 2. 관련 법규에 의한 중복규제와 토지공급의 감소 57 3. 토지시장의 재산권 거래 제한 58 4. 토지시장과 관련된 시장의 침체 60 제2절 토지