不動産競賣에 있어서 留置權에 關한 硏究 = A study on the lien in real estate auction

부동산 경매에서 유치권의 성립과 법적 쟁점을 연구했다.

정부의 12ㆍ16 대책 이후 경기둔화에 속에서도 법원 경매 진행건수가 2년 연속 증가세를 보이고 있다. 법원경매 전문기업인 지지옥션이 공개한 자료에 따르면 2019년 12월 현재 법원경매 시장의 경매 진행건수는 약 134,000건으로 2018년 116,806건에 비해 14.7% 증가한 수치이다. 이는 2015년 152,506건 이후 가장 많은 수준으로 2020년 경매시장은 그 규모를 더욱 키워갈 것으로 전망된다. 한 때 40·50대가 전부였던 부동산 경매시장이 최근에는 2030 젊은 층의 경매 시장 유입이 활발해졌기 때문입니다. 현재 청약 당첨 가점이 거의 70점에 육박하면서 무주택기간 등이 짧은 젊은 층의 아파트 청약 당첨은 사실상 불가능한 상황이고, 게다가 2030세대는 종자돈이 충분치 않기 때문에 상대적으로 저렴한 가격에 낙찰 받을 수 있는 경매시장에 관심을 두고 있다는 분석이다. 더불어 이곳 광주광역시의 주거시설 낙찰가율은 90.4%로 101%의 서울특별시에 이어 전국 두 번째로 높은 상승세를 보이고 있는 실정이다. 이처럼 부동산경매에 대한 재테크 환경과 운영에 대한 장래의 부동산 재테크에 있어서 수익성이 더 중요시 되면서 부동산경매에 대한 전문적 상식과 운영기술 그리고 법률적 하자 분석 등이 전체적인 흐름을 좌우한다고 보아도 지나친 말이 아닐 것이다.

특히 여기서 부동산물건에 대한 권리분석 오류는 경매부동산 가격을 하락시키거나 권리가 소멸될 수 있는 염려도 있다. 결국 이러한 결과에 대한 손해는 온전히 매수인 질뿐만 아니라 이와 관련된 자들도 상당한 피해를 부담할 수밖에 없는 상황이 올 수도 있다는 것이다. 따라서 민법상 물권인 유치권과 관련하여 부동산경매실무에서 대표적으로 제기되고 있는 문제점을 간단하게 살펴보면 다음과 같다.

먼저, 유치권에 대한 법원경매절차에서 신고가 의무사항으로 되어 있지 않기 때문에 경매시작 전 유치권의 존재여부를 파악하기가 어렵고, 유치권이 거짓 또는 과장되어 경매법원에 신고 되는 관계로 여러 가지 발생하는 경제적·사회적 문제가 건전한 경매과정의 신뢰감을 실추시키고 있고, 유치권은 우선 변제권이 없을 뿐만 아니라 등기부상 공시가 되는 권리가 아니기 때문에 가압류 등 일반 채권으로서의 단계를 걸치지 않고서는 배당받을 수 가 없다는 것, 물건과 채권과의 견련관계가 있을 때에만 성립되지만 그 견련성에 관한 의미에 대해 정확하게 규정하고 있지 않다는 것 등으로 인하여 부동산경매절차에서 많은 법적분쟁이 발생되고 있는 것이 사실이다. 현행 민법상 유치권제도를 이러한 상태로 방치할 경우 당초 순기능보다는 실무상 법원 경매절차를 지연시키고 채권자와 낙찰자들의 피해를 낳는 역기능이 더 큰 만큼 선의의 피해자가 속출하지 않도록 하기위하여 본 연구자는 진정성 있는 방안에 대해 다음과 같이 정리하고자 한다.

먼저 공시부분에서 있어서는 다른 물권과 마찬가지로 등기와 똑같은 객관적인 공시수단을 도입하게 되면 많이 개선될 것으로 생각되고, 유치권신고와 관련하여서는 유치권자에게 권리를 신고하는 것을 의무화 하는 방안을 입법화함으로써 선의의 매수인이 유치권이 가지고 있는 문제점을 사전에 예방할 수 있고, 법원집행관 현황조사 실제화에 있어서는 신뢰성 있는 현황조사가 경매절차에서 효과적으로 활용될 수 있는 방안이 필요하며, 허위 및 과장유치권 신고에 대한 부분에서 있어서 경매법원이 자발적으로 직권조사와 이해관계인들의 직권발동을 독려하는 의도의 조건을 접수한 후에는 이와 관련한 내용을 자세하게 조사하여 행정처분의 과태료를 부과시킨다면 현재와 같은 허위 및 과장유치권신고를 하는 경우가 상당히 개선될 것으로 본다. 이상과 같이 실무상 부동산의 유치권제도는 법적인 문제점이 계속적으로 나타나고 있는 부분에 대해서 사회적으로나 경제적으로나 또는 국가적으로 손실이 클 수밖에 없다. 이에 본 연구에서는 실무상 유치권제도의 문제점을 검토하고 선진외국 입법례를 바탕으로 효율적인 개선방안을 제시하는데 그 목적을 두고 연구를 하였다.

국문초록 ⅳ Ⅰ. 서 론 1 1. 연구의 목적 1 2. 연구의 범위와 방법 3 3. 선행연구 검토 4 Ⅱ. 부동산경매 및 유치권의 일반론 8 1. 부동산경매 일반론 8 1.1. 부동산경매의 개념 8 1.2. 부동산경매의 유형 10 1.2.1. 형식적 경매와 실질적 경매 10 1.2.2. 강제경매와 임의경매 11 1.2.3. 실체상의 하자 경매절차에 미치는 작용 13 1.3. 부동산경매의 대상 14 1.3.1. 토지 및 건물 14 1.3.2. 미등기 토지 및 건물 15 1.3.3. 공장 및 광업제단 15 1.3.4. 광업권 및 어업권 16 1.3.5. 지상권 및 전세권 16 1.4. 부동산경매 절차 17 1.4.1. 경매신청 17 1.4.2. 경매개시 결정 및 배당신청 17 1.4.3. 물건현황조사 및 감정평가 20 1.4.4. 최저매각가격의 결정 등 21 1.4.5. 매각의 진행과 매각허가결정 22 1.4.6. 매각대금 납부 및 소유권이전등기 23 2. 부동산 유치권 일반론 28 2.1. 유치권의 개념 28 2.2. 유치권의 법적 성질 29 2.2.1. 법정성 29 2.2.2. 물권성 30 2.2.3. 담보물권성 30 2.2.4. 부종성 31 2.2.5. 수반성 31 2.2.6. 불가분성 32 2.2.7. 물상대위성 32 2.3. 유치권의 성립요건 32 2.3.1. 관련 법률규정 32 2.3.2. 유치권의 목적물 33 2.3.3. 피담보채권과 유치권 목적물의 관련성 34 2.3.4. 피담보채권의 변제기 35 2.3.5. 점유의 개념 36 2.3.6. 유치권 배제특약의 존재여부 41 2.3.7. 유치권의 성립