주택재개발정비사업의 시행단계별 갈등관리 방안에 관한 연구 : 대전광역시 사례를 중심으로

주택재개발정비사업의 시행 단계별 갈등 요인과 관리 방안을 연구했다.

본 연구는 주택재개발정비사업의 성공적인 추진을 위해서 단계별로 발생 하는 갈등에 대한 관리방안이 절대적으로 필요하다는 인식하에 ‘주택재개발정비사업 시행단계별 갈등관리 방안’에 대해 연구하였다. 주택재개발정비사업 추진을 위해서는 조합설립부터 사업 완료까지 복잡한 행정절차 단계를 추진하여야 한다. 그러나, 단계별 과정 추진 중 사업주체와 조합원 그리고 비상대책위원회와 사업주체, 조합과 행정청 간의 갈등으로 주택재개발정비 사업이 중단되거나 소송이 제기되면서 장기간 지체되고 있다. 지방자치단체는 조합과 행정청 간의 갈등에 대해 별다른 해결방안이 없어 중재하지 못하고 있는 실정이다. 이에 본 연구는 주택재개발정비사업 추진에서 나타나는 전반적인 갈등요인을 파악하여 갈등 관리방안을 제시하는 데 목적이 있다. 본 연구의 절차는 다음과 같다. 첫째, 주택재개발사업의 개념을 파악하고 주택재개발사업의 종류 및 선정 기준, 시행단계별 절차에 대해 살펴본다. 둘째, 문헌을 통해 갈등이론을 고찰하고, 대전광역시 주택재개발정비사업의 지역 추진실태 및 문제점을 살펴본 후 법률적 분쟁이 진행되고 있는 지역갈등 사례를 연구한다. 셋째, 주택재개발정비사업의 시행단계별 갈등요인을 변수로 선정하고 연구가설을 수립한다. 넷째, 시행단계별 갈등요인에 대해 전문가 중요도 분석을 통해 갈등요인을 도출한다.

다섯째, 대표성 있는 갈등유형 변수를 확정하고 최상위 개념으로 계획단계, 시행단계, 완료단계로 각각 구분하고 단계별 절차에서 나타나는 갈등요인을 분석하여 관리방안을 도출한다. 여섯째, 연구의 결과를 요약하여 시사점을 제시한다. 본 연구에서 기존연구와 다른 차별성은 다음과 같다. 갈등관련 문헌의 이론적 고찰을 통해 시사점을 제시하는 한편 갈등요인 관리방안 마련을 위해 연구모형을 변수설정 단계, 연구가설 단계, 분석결과 단계로 설정한다. 먼저 시행단계별 갈등요인에 대해 중요도를 분석하고 AHP 분석에서 추출된 갈등요인별 관리방안을 제시하기 위해 빈도분석과 기술통계분석을 시행 후 제시된 관리방안에서 평균값이 높은 것을 채택하여 사후검정을 통해 갈등 요인별 관리방안을 제시한다. 그리고 전문가 집단의 갈등 관리방안 도출을 위해 통합중요도 분석 및 직업군(群) 분류인 전(前)·현(現)조합(추진위원회)임원, 협력업체 및 시공사, 공무원, 전문가(연구원, 정비사업 전문공인중개사)집단의 중요도를 분석하여 시사점을 제시하는데 연구의 차별성이 있다. AHP 중요도 분석 결과 관리방안은 다음과 같다. 첫째, AHP 통합중요도 산출결과 관리방안으로 가중치가 가장 높게 나타난 요인은 ‘조합설립 추진의 찬반대립’이다. 이에 대한 관리방안은 ‘행정기관 담당자와 중재 전문가를 통한 찬성과 반대하는 주민들과 토론의 장’마련이 필요하다.

둘째, 전(前)·현(現)조합(추진위원회)직군에서 중요도가 높게 나온 갈등요인은‘조합의 전문성 및 투명성 부재’이다. 이에 대한 관리방안으로 조합 임원의 경우 사업운영에 따른 전문성을 갖추어야만 한다. 협력업체 및 시공사 직군에서 갈등요인은‘조합의 전문성 및 투명성 부재’이다. 이에 대한 관리방안으로 조합 임원의 경쟁력을 갖추기 위해서는 행정청의 정기적인 교육과 전문기관 상시자문을 통해 업무능력을 높여야 한다. 공무원 직군에서 갈등요인은 주민 의견 미반영이다. 이에 대한 관리방안으로 설명회, 세미나 등을 개최하여 충분한 의견 수렴이 필요하다. 전문가(연구원, 정비사업 전문 공인중개사)집단에서 갈등요인은 조합설립 추진시 찬성과 반대의 대립이다. 이에 대한 관리방안으로 정비사업 계획추진시 주민 의견을 수렴하고 조합운영에 적극 참여해야 한다. 전문가 집단 직업군을 독립변수로 하여 ANOVA 분석결과 세부갈등 요인에 대한 관리방안은 다음과 같다. 첫째, 계획단계에서 조합설립추진시 찬반대립의 경우 행정기관 담당자 및 중재 전문가를 통한 찬성과 반대하는 주민들과 토론의 장 마련이 필요하다. 조합의 전문성 및 투명성 부재의 경우 초기비용 조달을 위한 규정신설과 시공사 및 협력업체로 인한 부조리 방지가 필요하다.

둘째, 시행단계에서 사업계획 변경에 대한 갈등요인 관리방안은 일관성 유지를 위한 중장기적인 정책 마련과 법 제도에 대한 대응이며, 주택시장 침체로 인한 시공사의 비협조의 경우 분양가 하한제 도입으로 시공사의 경제여건 보장이다. 셋째, 완료 단계에서 갈등은 주택시장 침체로 인한 일반분양 저조이며, 이에 대한 관리방안은 분양가 상한제 도입을 통한 일반분양 활성화 유도이다.