장기미집행 도시계획시설용 토지의 재산권 보장 및 보유세 개선방안 : 인천광역시 송도유원지를 중심으로

장기미집행 도시계획시설 토지의 재산권 보장과 보유세 개선을 연구한다.

도시계획은 숙명적으로 공익과 사익이 첨예하게 대립하는 대표적인 분야로서 모든 시민의 누려야 할 물리적인 공동선과 사회적 가치를 추구하다보니 도시계획시설에 저촉된 토지에 대해서는 장기간 동안 건축행위제한으로 인한 사유재산권의 침해문제 등이 야기되고 있다.주민의 사유재산권 제한 분야와 도시의 건전한 발전을 도모하고 주민생활의 질을 향상시키려는 공익적 분야에서 발생하는 상충문제가 지방시대를 맞이하여 더욱 분출되고 있어 이에 대한 해결방안이 절실하다고 하겠다.본 연구의 목적은 사유재산권 보호를 위한 장기미집행 도시계획시설의 해소를 위해 장기미집행 도시계획시설의 실태를 분석하고 토지의 보유세제를 인천광역시 송도유원지내 연구사례 토지를 분석하여 문제점을 실증적으로 살펴보고,공익적 이유로 특별히 희생되는 장기미집행 토지소유자의 재산권 보장과 보유세제를 합리적으로 개선하여 정책을 제언하고, 장기미집행 도시계획시설의 집행력제고를 위한 해소 및 관리에 기여하고자한다.본 논문은 미집행 도시계획시설 집행현황의 실체적 분석으로 2005년부터 2007년까지 3년간 도시계획현황자료를 통해 전국 현황과 인천광역시현황의 변화추이와 특성을 비교 분석하였다. 또한 공간적범위인 인천광역시 송도유원지내 연구사례 토지를 2001년부터 2008년까지 8년간 년도별 부동산보유세 부과현황, 년도별 개별공시지가 상승률 추이, 년도별 과표적용률 상승률 추이를 분석하였다.

분석결과 문제점을 개선하기위하여 법률전문가, 세무전문가, 공무원, 토지전문가, 토지소유자 및 기업자산관리담당자, 도시건축전문가를 대상으로 한 설문조사 및 결과분석을 통하여 정책제언을 제시하였다.따라서, 본 논문의 정책제언으로서우선 장기미집행 도시계획시설용 토지의 재산권 보장 방안으로서는첫째, 선진 외국에서는 도시계획시설 지정부터 집행 및 손실보상, 일몰제가 약 3-5년기간내에 모두 종료하므로 장기미집행 도시계획시설 기준 기간단축이 필요하고,둘째, 보상대체수단으로 매수청구권 대상 지목을 “대”인토지에서형평성을 고려하여 타지목까지 확대하여 적용해야 하며,셋째, 도시계획시설결정의 실효제도 개선이 필요하다.설문 응답자의 대부분이 실효제도의 20년의 기간은 과도한 재산권 침해로 부적절하며 기간을 단축하기를 원하는 것으로 조사되었다.

또한 도시계획시설 집행지연에 따른 재산권 침해에 대한 보상 대해서는 실효후 그 기간 동안의 사유재산권 침해에 대한 별도의 보상규정을 두어야 할 것이다.넷째, 개발권 양도(Transferable Development Right : TDR) 도입으로 사유재산권 보호와 공공시설의 확보 그리고 건전한 지방재정의 유지라는 3가지 목적을 달성하는 가장 가까운 방안이라고 생각한다.다음은 장기미집행 도시계획시설용 토지의 보유세 개선방안으로서는첫째, 무분별하고 과다한 도시계획시설의 지정을 방지하기 위해 도시계획시설로 지정된 토지는 당해년도부터 보유세를 일부감면하여 토지소유주의 재산권 침해를 완화해준다.둘째, 10년이상된 장기미집행 도시계획시설로 지정된 토지는 토지소유자의 재산권을 과도하게 침해하고 재산적 손실을 가져옴으로서 보유세를 50%감면에서 100%감면까지 확대 검토한다.셋째, 보유세를 경감되지 않는 나머지 토지 50%에 대해서 별도합산 또는 분리과세로 과세방법을 개선한다.넷째, 현재 도시계획시설 지정·고시된 후 10년 이상된 토지에 대해서는 보유세를 50%를 일률적으로 감면해주는 감면범위를 감면대상기간과 차등세율을 적용 확대할 필요가 있다.또한 장기미집행 해소 및 보유세 문제를 해결하기 위한 방안으로첫째, 장기미집행 도시계획시설의 집행력제고 및 해소를 위해서는 미집행시설의 과감한 재정비가 요구되고 중앙정부의 지원에 대한 결단이 우선적으로 필요하며, 이와 더불어 지방자치단체의 사업집행을 유도하기 위한 제도적·전략적 방안이 강구되어야 할 것이다.

특히 재원확보를 위한 자치단체의 노력과 중앙정부의 재원 지원대책 마련도 필요하다.둘째, 장기적으로는 토지소유주 등 민간이 투자를 통하여 도시계획시설을 설치하고 일정 부분 재산권을 행사할 수 있도록 하는 방안과 기존제도를 현실에 맞게 개선하는 것이 필요할 것이다.셋째, 현실을 고려한 도시계획시설의 지정 및 사유재산권을 보장하기 위한 손실보상제도의 강화가 필요하다.넷째, 장기미집행 토지소유자들이 겪고 있는 보유세제를 개편하여 적실성 있는 대응으로 사회정의를 실현하도록 하는 것이 필요할 것이다. 따라서 부동산 보유과세로서 정책수단으로 사용되는 조세원칙과 일반적인 보유세제 원칙에 맞지 않는 종합부동산세 제도를 정상화할 필요가 있다.이상과 같은 연 결과를 토대로 장기미집행 도시계획시설의 해소및 집행력제고를 위한 많은 연구와 노력이 필요하며, 대부분의 선진국 국가에서처럼 『선계획-후개발』체계가 정립된다면 계획이 사업이나 개발의 전제조건이 되기 때문에 제도적으로 장기미집행시설 문제는 발생하지 않는다.