연구 요약
연구 요지 (AI)
부동산 경매에서 법정지상권이 낙찰가율에 미치는 영향을 분석했다.
초록
2002년 7월 1일 신청사건부터 민사집행법의 적용으로 여러 제도적 장치가 도입되면서 부동산 유통이 비교적 자유로워졌다. 그러나 경매에 의한 부동산 취득은 일반매매와는 달리 정상적인 거래의 형태가 아니라 강제적으로 채권자에 의해 채무자겸 소유자들의 의사에 반해 소유권을 강제로 박탈하는 것인바 여러 가지 부작용이 있을 수 있다. 경매를 통해 부동산을 취득할 때는 먼저 입찰여부 및 입찰가격의 결정을 위하여 중요한 권리분석을 하게 된다. 특히, 권리분석 시 가장 문제가 되는 것으로서 등기부에 공시되지 않는 권리인 법정지상권, 유치권 등에 대한 권리분석의 실패는 예기치 않은 결과를 가져올 수 있다. 따라서 미공시된 권리에 대한 조사와 매각대금 이외에 최고가 매수인이 추가로 인수해야 할 권리를 파악하는 것은 매우 중요하다. 입찰자에게 입찰물건에 대한 법적하자 유무는 입찰자에게 입찰참가 여부 및 입찰가격결정에 매우 중요하며, 부동산의 경우 물리적 하자 치유는 비교적 쉽지만 권리의 하자는 치유가 불가능하거나 가능한 경우라 하더라도 많은 비용과 시간이 소요된다. 그런 법적 하자의 유무를 판단하기 위한 여러 문제들 중에 하나가 바로 법정지상권의 문제이다. 법정지상권은 우리법제가 서구의 법제와는 달리 토지와 건물을 별개의 독립된 부동산으로 인정하면서 건물과 그 건물을 위한 토지용익권과의 결합을 법률상 강제하지 아니하여 나온 제도이다.
부동산 경매 시 법정지상권의 존재여부 및 그 가능성은 입찰참가 여부결정 및 입찰가격결정에 있어서 중요한 판단기준이 된다. 그에 대한 판단은 오르지 입찰자의 개인적인 몫이다. 따라서 본 논문의 목적은 법정지상권의 존재여부 및 그 가능성이 경매 낙찰가율 하락에 미치는 영향을 규명하는데 있다. 이러한 목적을 위하여 몇몇 경매물건 낙찰사례를 채택하여 판례의 해석에 따라 법정지상권이 성립하는지 여부를 권리분석을 하였다. 또한 법정지상권이 없는 토지 대비 법정지상권이 성립할 가능성이 있는 토지의 낙찰가율이 시계열적으로 얼마나 하락하였는지 통계 분석하여 결과치에 도달한 후, 분석결과에 대한 검증수단으로 개별․구체적인 사례간의 낙찰가율 차이 비교를 행하여 그 타당성을 검토하였다. 권리분석 측면에서 보면, 법정지상권과 관련된 낙찰사례 중 법정지상권 성립요건의 최소한의 기준에도 미치지 못하는 경우가 많이 있지만 때때로 판례만으론 법정지상권 성립여부를 판단하기 쉽지 않아 실제적이고 구체적인 사례로 판단해야 하는 경우도 있고, 유사한 사안이라도 과거의 대법원 판결이 최근에 번복되는 사례도 있었다. 따라서 법정지상권과 같은 미공시 권리에 대하여는 복병이 있을 수 있는바 입찰시 많은 경험과 신중이 요구된다 할 것이다.
통계분석 측면에서 보면, 2005년/2006년/2007년/2008년/2009년 사이의 법정지상권이 있는 경매토지의 낙찰가율은 법정지상권 없는 토지의 낙찰가율 대비 각 년도별로 31.45%/38.71%/19.38%/6.69%/2.97% 정도 하락하여 낙찰된 것으로 분석되었다. 법정지상권 없는 토지와 법정지상권 있는 토지간의 낙찰가율 차이는 2007년․2008년․2009년으로 오면서 그 차이가 급격히 줄어들고 있음을 알 수 있는데 그 이유는, 1) 법정지상권과 관련하여 종래에는 특정인만이 낙찰을 받았었지만 시간이 경과하면서 온라인상의 경매강좌 및 경매학습교실, 대학원경매분석과정 등을 통한 권리분석 능력이 향상된 다수의 입찰자들이 매각명세서상의 「법정지상권의 성립여지 있음」라고 표시되어 있다하더라도 많은 경우 법정지상권의 성립요건 조차 갖추지 못한 사례가 많다는 것을 알게 되면서 그러한 토지에 대해서는 법정지상권이 없는 토지에 준한 수준까지의 낙찰가율로 낙찰을 받고 있기 때문이다.
2) 재개발사업이 추진되고 있는 지역 내의 토지에 대해서는 특별한 사정이 없는 한 일정기간 내에 사업인정 및 관리처분이 행해지면서 종전 자산평가를 하게 되는데 이때 법정지상권 있는 토지는 재개발이 빨리 진행될수록 그 제한에서 빨리 벗어날 수 있을 뿐만 아니라 실제 종전 자산평가가 이루어질 때에도 법정지상권 없는 토지 대비 법정지상권 있는 토지에 대한 평가금액에 대한 하락정도가 그리 많지 않은바 이러한 요인이 법정지상권 있는 토지의 낙찰가율을 상승시켜, 법정지상권 없는 토지와 있는 토지간의 낙찰가율의 차이를 작게 하는 이유가 되고 있다. 본 연구는 기존 연구와는 달리 법정지상권 존재 및 그 가능성이 낙찰가율에 미치는 영향 정도를 분석하여 그 결과를 구체적으로 제시하였는바, 입찰예정자에게 입찰참가여부 및 입찰가격결정에 많은 도움이 되었으면 하는 바람이다.
목차
제1장 서론 = 1 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1 제2절 연구의 범위와 방법 = 3 제2장 법정지상권에 대한 이론적 고찰 = 5 제1절 법정지상권제도의 의의 = 5 1. 개념 = 5 2. 법정지상권의 입법취지 = 6 제2절 법정지상권의 유형 = 8 1. 전세권 보장을 위한 법정지상권 = 8 2. 저당권 실행을 위한 법정지상권 = 9 3. 가등기 실행을 위한 법정지상권 = 16 4. 입목법에 의한 법정지상권 = 17 5. 관습법상의 법정지상권 = 17 6. 분묘기지권 = 22 제3절 선행연구의 검토 = 22 제3장 부동산경매개요 및 법정지상권 현황 = 25 제1절 부동산 경매개요 = 25 1. 부동산경매의 개념 = 25 2. 부동산 경매종류 = 25 3. 부동산 경매절차 = 28 제2절 부동산가격 및 낙찰가격에 영향을 미치는 요인 = 32 1. 부동산 가격형성요인 = 32 2. 경매 부동산(중 법정지상권)의 평가 = 33 3. 경매 낙찰가에 영향을 미치는 요인 = 35 제3절 부동산경매시장의 법정지상권 현황 = 38 1. 전국 부동산 법정지상권 현황 = 38 2. 인천지방법원의 법정지상권 현황 = 43 제4장 통계자료에 의한 낙찰가율의 실증분석 및 그 실증 분석에 대한 검증 = 46 제1절 법정지상권의 성립여부 분석 = 46 1. 사례1 = 47 2. 사례2 = 49 3. 사례3 = 51 4. 시사점 = 55 제2절 「법정지상권 성립여지 있음」의 표시 유․무에 따른 낙찰가율에 대한 통계자료 실증분석 = 57 1. 경매에 의한 낙찰 토지현황 및 낙찰가율 현황 = 58 2. 법정지상권 없는 경우/ 법정지상권
발행 정보
2010. 건국대학교 부동산대학원 국내석사 학위논문