부동산금융 제도의 현황과 시장 활성화 방안에 관한 연구 : 부동산펀드를 중심으로

부동산펀드를 중심으로 부동산금융 제도와 시장 활성화를 연구했다.

한글초록: 부동산 금융은 전통적으로는 「부동산대출금융」에 국한되어 있었으나 1997년 시작된 IMF 외환위기 극복과정에서 금융기관과 기업의 구조조정을 촉진하고 자금조달을 용이하게 하기 위하여 정부가 새로운 「부동산투자금융제도」인, 부동산투자신탁, 부동산펀드 및 부동산 투자회사(REITs)제도와 「부동산유동화제도」인 자산유동화증권(ABS) 및 주택저당증권(MBS) 제도를 도입하였다. 본 논문에서 중점적으로 연구한「부동산 펀드」는 간접투자자산운용업법의 규정에 따라 금융감독위원회의 허가를 받아 설립된 자산운용회사가 설정한 “부동산 간접투자기구”(투자신탁 또는 투자회사)를 의미하는데, 「부동산펀드」는 투자자로부터 자금(간접투자재산) 등을 모아서 부동산개발사업, 수익성부동산, 프로젝트파이낸싱 및 ABS 등에 투자하여 그로부터 발생하는 운용수익을 투자자에게 배분하는 부동산 간접투자상품을 말한다. 2004년 12월말 현재 「부동산 펀드」는 25개펀드(8,610억원)가 발행되었고, 2005년 6월10일 현재는 55개펀드(1조 6,613억원)가 발행되어 발행액이 급증하고 있다. 「부동산 펀드」의 문제점 중에서 (1)제도적인 측면에서의 문제점은 첫째로 ‘회사형 부동산펀드’의 부동산에 대한 투자비율을 70% 이내로 제한한 것은 부동산펀드의 상품성을 약화시키게 된다.

둘째로 부동산간접투자기구로 인정받기 위해서는 투자비율에 관계없이 반드시 부동산에 투자하도록 규정하고 있는 간접투자자산운용업법의 규정은 ‘PF방식의 부동산간접투자기구’인 경우에는 적용될 수가 없다. 셋째로 ‘PF방식의 부동산간접투자기구’관련규정에 투자자 보호를 위해 PF요건을 너무 엄격하게 규정한 것은 PF방식의 부동산간접투자기구의 다양화와 시장규모 확대에 제약요인이 되고 있다. 넷째로 ‘신탁형 부동산펀드’가 부동산을 매입할 경우 누구 명의로 등기해야 하는지가 불명확하다. 다섯째로 부동산펀드가 SPC 명의로 부동산을 취득할 경우에도 부동산취득관련 세금이 감면되는지의 여부가 불명확하다. 여섯째로 부동산펀드가 투자한 SPC가 주택사업을 할 경우에도 SPC가 주택사업법상의 주택사업면허를 받아야 되는 것이 문제점이다. 마지막으로 부동산 간접투자자산운용업법상 부동산간접투자상품의 용어의 정의가 불명확하여 용어사용상에 혼선이 예상된다. (2)시장측면에서의 문제점은 첫째로 자산운용관련 전문성이 없다는 점, 둘째로 부동산관련 정보인프라가 부족하다는 점, 셋째로 부동산펀드의 상품으로서의 한계인 환금성, 안정성, 수익성이 부족하는 점, 넷째로 상가임대차보호법상의 상가임차인은 최소 5년간 재계약을 보장받고 건물주가 부도를 내어도 일정금액이상 보증금을 우선 변제 받을 수 있다는 점이 부동산펀드시장의 활성화에 제약조건이 된다.

마지막으로 시장의 높은 부동산가격으로 인하여 부동산펀드가 투자할 부동산을 확보하기가 어렵다는 점이다. 「부동산 펀드」가 활성화되기 위한 (1)제도적측면에서의 개선방안은 첫째로 간접투자자산운용업법의 개정을 통하여 회사형 부동산펀드의 부동산투자비율 제한규정을 삭제하여 회사형 부동산펀드와 다른 부동산간접투자상품간의 자유로운 경쟁을 보장하여야 부동산간접투자시장의 활성화에 기여토록 해야 한다. 둘째로 간접투자자산운용업법 시행령을 개정하여 부동산에 투자하지는 않지만 그 실질적인 내용이 부동산에 투자하는 것과 동일한 효과를 기할 수 있는 간접투자기구를 예외적으로 부동산간접투자기구로 인정하여 ‘PF방식의 부동산간접투자기구’가 부동산간접투자기구로 법적으로 확실하게 인정될 수 있도록 하여야 하며, 셋째로 ‘PF방식의 부동산간접투자기구’에 대한 엄격한 투자자 보호규정을 완화하여 ‘PF방식의 부동산간접투자기구’의 다양화와 시장규모의 확대가 가능하도록 할 필요가 있다. 넷째로 ‘신탁형 부동산펀드’의 부동산취득시 등기명의인을 명확하게 하기 위하여 등기명의인 관련 규정을 제정할 필요가 있다. 다섯째로 부동산펀드가 SPC 명의로 부동산을 취득하는 경우에 있어서 세금감면 규정을 명확하게 정비할 필요가 있다.

여섯째로 부동산펀드가 SPC를 통해서 주택사업을 시행할 경우 SPC는 실체회사가 아니더라도 일정한 요건만 갖춘 경우에는 주택사업면허를 취득한 것으로 간주하여 부동산펀드가 쉽게 주택사업을 시행할 수 있게 할 필요가 있다 영문초록:The real estate financing traditionally has been set limits to Real Estate Loan Financing.

However, in the course of overcoming the IMF foreign exchange crisis begun in 1997, the government has introduced new Real-Estate Financing Instruments such as Real Estate Investment Trust, Real Estate Fund and Reits, and Rreal Estate Floating System such as ABS(Asset Backed Securities) and MBS(Mortgage Backed Securities) to promote the restructuring of a financial agency and corporation and to raise funds of corporation easily.This study is focused on The Real-Estate Fund& which is "Real-Estate Collective Investment Vehicle"(Real Estate Investment Trust or Real Estate Investment Company) set up by Asset Management Company established by permission of Financial Supervisory Service under the provision of Collective Investment Asset Management Law , and The Real-Estate Fund means "Real Estate Collective Investment Merchandise" which collect fund (collective investment property) from investors and invest it to Real-Estate developing project, beneficiary real-estate , project financing and ABS, and distribute investors the gains from operations.On the late of December, 2004, 25 Real-Estate Funds(861 billion) have been issued, on June 10th of 2005, 55 Real-Estate Funds(1,661.3 billion) have been issued and it's on the rapid increase.

The problems of The Real-Estate Fund are as follows.(1) Systemical ones are follows. First, the ratio of investment of "Corporate Type of the Real-Estate Fund" concerning to Real Estate is limited below 70%, which weaken the value of commodities. Second, the Collective Investment Asset Management Law provides if to be approved as a Real-Estate Collective Investment Vehicle, it shall be required to invest necessary to Real-Estate regardless of the investment rates and it cannot be applied to PF(Project Financing) Type of Real-Estate Collective Investment Vehicle.

Third, setting too strict regulations for the conditions of the PF Type of Real-Estate Collective Investment Vehicle to protect the investors limits the diversity of PF Type of Real-Estate Collective Investment Vehicle and the expantion of the market share. Fourth, when "the Trust Type of the Real Estate Fund" buy Real Estate, whose name should be registered by is indefinite. Fifth, when "Real-Estate Fund" buy Real Estate in the name of SPC, the fact that tax can be reduced and exempted is indefinite. Sixth, when SPC invested by "Real-Estate Fund" does housing project, it should get the housing business permission by the Housing Business Law.

Lastly, as the terms of Collective Real Estate Investment Merchandise of Collective Real Estate Investment Asset Management Law are not clear, the usage of the terms are expected to be confusing.(2) The problems of market side are as follows. First, there is no specialty in asset management field. Second, the lack of information infra about Real-Estate. Third, the dificulty in conversion of goods into money, stability, benefits, which is the limit of "the Real Estate Fund" as a merchandise.

Fourth, the fact that a store hire who are protected by the Store Letting and Hireing Protect Law can be guaranteed at least 5-years recontract, and even if the owner of a store dishonour a bill, the hirer can be repayed a certain amound of deposit according to the Law, which limits the activation of "the Real Estate Fund" market. Lastly, the high price of Real Estate makes it difficult to secure the investing Real Estate for the "the Real Estate Fund"