재건축 개발이익환수제도의 실증 연구 : -재건축 부담금을 중심으로- = Case Study Of Restitution of Development Profit for Rebuilding

재건축 부담금 중심으로 개발이익 환수제도의 문제점과 개선방안을 연구했다.

정부는 재건축 대상 아파트의 증가되는 용적률 등으로 개인의 노력과 무관한 요인으로 일반아파트에 비해 아파트가격이 큰 폭으로 상승하게 되고, 이에 따라 재건축 아파트에 투기수요가 몰려 주변 주택가격을 자극하고 다시 재건축 아파트 가격이 오르는 악순환 구조를 가지고 있다고 판단하고 있다. 이에 정부는 2006년 「서민주거복지 증진과 주택시장 합리화 방안」을 위한 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」을 제정하여 이를 통하여 재건축으로 발생하는 개발이익을 최고 50%까지 환수한다고 발표하였다. 이런 상황에서 재건축 초과이익 환수제도의 문제점을 찾아 개선방안을 모색해보는 것이 본 연구의 목적이다. 본 연구의 대상은 최근 정부가 발표한 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에서 재건축 부담금을 중점적 대상으로 하였다. 본 논문에서는 재건축 개발 부담금과 관련하여 법률상 위헌여부 및 제도상 개선방안을 살펴보았는데, 그 전에 이론적 토대로서 개발이익환수제도에 대한 법적 근거와 필요성, 기존의 환수방법, 영국을 비롯한 외국의 개발이익환수제도 등을 고찰하였다.

또한, 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」이 시행된 후 재건축 부담금을 부과·징수한 실질적인 사례가 없어 재건축 부담금에 대한 시뮬레이션을 통해 미실현이득에 대한 부담금 부과 문제, 담세 능력의 문제, 부담금부과의 개시시점과 종료시점의 문제, 중복 규제에 따른 과잉금지의 원칙 위배 문제 등을 제시하고, 이 제도의 목적을 충분히 달성하기 위해서는 제도적 개선방안이 필요하다는 판단 아래 합리적인 개선방안을 논하였다. 우선, 재건축 주택을 실수요자로서 장기적으로 소유하는 사람에 대해서는 재건축 부담금의 면세점을 대폭적으로 상향하거나 부과율을 부담금액과 주택의 소유기간에 따라 대폭 완화하여 미 실현이득에 대한 부과 문제와 담세 능력의 문제를 개선할 필요가 있다. 그리고 재건축에 대한 규제가 중복되면서 중복규제로 인한 과잉금지 위반 논란이 지속되는바 이런 규제의 장단점을 파악하여 통·폐합 한다면 중복 규제 논란은 해결될 것이다. 결론적으로 재건축 초과이득에 대한 환수는 사유재산권 침해 논란, 중복 규제로 인한 위헌 논란, 미 실현 이득에 대한 부담금 부과 등 문제점이 제기되고 있는 만큼 동제도의 안정적인 정착을 위해서는 불합리한 문제점을 개선하고 실효성 확보를 위한 정부당국의 노력이 필요하다 하겠다.

제 1 장 서론 = 1 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1 제2절 연구의 범위 및 방법 = 2 제 2 장 개발이익 환수제도와 재건축 사업의 부담금제도 = 4 제1절 개발이익 환수제도의 개념과 법적근거 = 4 1. 개발 이익의 개념 = 4 2. 개발이익 환수의 법적 근거 = 5 제2절 개발이익 환수제도의 분류 및 외국제도 = 6 1. 개발이익 환수제도의 분류 = 7 2. 외국의 개발이익 환수제도 = 11 제3절 재건축사업 부담금제도 개념과 도입배경 = 14 1. 재건축사업에 관한 일반적 고찰 = 14 2. 재건축사업 부담금의 개념 = 19 3. 재건축사업 부담금제도의 도입 배경 = 19 4. 재건축사업 부담금의 환수의 필요성 = 19 제 3 장 재건축사업의 부담금제도 및 현황 = 21 제1절 재건축사업의 부담금제도 = 21 1. 주택 재건축사업 관련 주요 규제 = 21 2. 재건축사업 부담금제도 = 23 제2절 재건축사업 부담금의 현황분석 = 27 1. 서울시 재건축조합 현황 및 추진현황 = 27 2. 개발이익 환수제도의 운용실적 = 31 3. 개발부담금의 부과 및 징수현황 = 33 제 4 장 재건축사업 부담금의 사례분석 = 34 제1절 재건축사업 부담금의 사례 및 산정 = 34 1. 사례 및 전제조건 = 34 2. 재건축사업 부담금 산정 = 37 제 2 절 사례분석의 결과 = 45 제 5 장 재건축사업 부담금제도의 문제점 및 개선방안 = 48 제1절 재건축사업 부담금제도의 문제점 = 48 1. 재산권 침해 여부 = 48 2. 정상 주택 가격 상승률의 적정성 문제 = 50 3. 미 실현 이득에 대한 부담금 부과