경매부동산의 權利分析에 관한 硏究 : 실제 사례를 중심으로

부동산 경매에서 대상 부동산의 권리분석과 위험 확인을 연구했다.

부동산 경매를 통한 부동산의 매입은 과거 특정한 소수만이 참여하는 한정되고 특별한 방법으로 대부분 인식되었으나 이제는 일반인들이 관심을 갖고 참여하는 부동산매입의 한 방법으로 자리매김 되었다. 이것은 우리사회의 변화에서 그 원인을 찾을 수 있다. 부동산경매로 부동산을 매입한다는 것은 일반매매에 비하여 저가로 매입할 수 있는 기회이므로 더더욱 일반의 관심은 커질 수밖에 없으나 부동산경매가 법률적 지식 없이 참여하였다가는 금전적 손해를 보거나 소송에 휘말리는 낭패를 보는 경우가 생길 수 있다. 그러므로 경매대상 부동산에 대한 정확한 권리의 분석은 이러한 금전적 손해나 불필요한 법적소송을 사전에 감지하여 위험을 방지하고 또한 부동산투자에 따른 수익성과 밀접한 관련을 갖고 있으므로 매우 중요하다고 할 수 있겠다. 새로이 시행되는 민사집행법 체제하에서의 법원경매투자는 신속하면서도 안전하게 경매 부동산에 대한 소유권을 취득할 수 있어 권리관계에 대한 분석만 뒷받침된다면 누구나 경매부동산에 쉽게 접근 할 수 있는 좋은 환경이 조성 되었다.

즉 과거 민사소송법과 비교해 보면 경매 절차상 이해관계인의 배당요구 종기가 낙찰허가 기일에서 최초 매각기일 이전까지로 단축되어 낙찰자에게 대항할 수 있는 임차인이 배당신청을 하였다가 매각기일 후 매각허가기일 전에 배당철회 할 수 없어 투자자는 안정적으로 경매부동산을 취득 할 수 있고, 또한 매각허가결정에 대한 즉시 항고 시 매각금액의 10%에 해당하는 보증금을 무조건 공탁하게 되어 무분별한 항고가 다소나마 해결되었고 낙찰자에게 대항할 수 없는 자에 대하여는 일괄적으로 인도명령신청에 의한 명도집행을 하게 함으로서 경매 부동산에 대한 소유권 취득이 신속하게 이루어지게 되었다. 이러한 환경조성이 일반인의 경매시장 참여를 유도하는 결과를 가져왔지만 반면 최근 법원경매시장의 낙찰가격이 고공행진을 하고 있어 시세의 절반 가격으로 취득할 수 있었던 과거와는 달리 오히려 시세보다 높은 가격으로 경매부동산을 취득하는 경우도 발생하고 있다. 따라서 경매부동산의 투자목적과 전략을 수립하고 운영수익을 산출하여 적정가격으로 입찰에 임해야 한다. 본 연구에서는 부동산경매 투자자들에게 보다 효율적이고 안전한 투자전략방안을 제시하고 부동산 투자자로서 부동산 경매에 참여할 때 알아야 할 경매제도의 일반적 개념과 권리분석에 대한 기법을 고찰하였고, 사례를 통하여 권리분석과 투자분석을 기술하였다.

또한 실제 사례를 분석하여 안전하고 효율적인 부동산 경매투자방안을 모색함을 그 목적으로 하였다.

第1章 序 論 = 1 第1節 硏究의 目的 = 1 第2節 硏究의 範圍 및 方法 = 2 第2章 權利分析에 관한 理論的 고찰 = 3 第1節 不動産 競賣의 개념 = 3 1. 부동산 경매의 의의 = 3 2. 부동산 경매의 종류 = 3 3. 부동산 경매의 절차 = 5 第2節 權利分析의 意義 및 機能 = 11 1. 권리분석의 의의 = 11 2. 권리분석의 기능 = 11 第3節 抹消基準 權利分析 = 12 1. 말소기준이 근저당권인 경우 = 13 2. 말소기준이 가압류인 경우 = 14 3. 말소기준이 담보가등기인 경우 = 16 4. 말소기준이 강제경매기입등기인 경우 = 17 第4節 建物 賃借權 分析 = 18 1. 주택 임차권 분석 = 18 2. 상가 임차권 분석 = 25 第3章 權利分析의 유형과 權利相互간의 순위 = 30 第1節 權利 分析의 유형 = 30 1. 법정지상권 분석 = 30 2. 가등기 분석 = 33 3. 유치권분석 = 36 4. 예고등기 분석 = 38 5. 가압류 분석 = 41 第2節 중간임차인 분석 = 41 1. 사례 = 41 2. 사례를 통한 분석 = 42 第3節 權利相互간의 순위 = 44 1. 물권과 채권 = 44 2. 물권과 채권의 우선순위 = 48 3. 물권상호간의 순위 = 50 4. 채권상호간의 순위 = 51 第4章 權利分析을 통한 投資事例 및 投資分析 = 53 第1節 경매부동산의 投資사례 = 53 1. 아파트 낙찰 사례 = 53 2. 다세대 낙찰 사례 = 59 3. 오피스텔 낙찰 사례 = 63 4. 상가 낙찰 사례 = 67 5. 토지(제한 물권부) 낙찰 사례 = 71 第2節 경매 부동산의 投資分析 =