기부채납에 따른 인센티브제도의 실효성 분석

재개발사업에서 기부채납 인센티브의 경제적 실효성을 분석했다.

본 연구는 기반시설 기부채납에 따른 사업주체의 토지지분 감소 및 설치비용 분담과 같은 사적 재산권 제한이 용적률 인센티브제도에 의해 정당한 보상을 지급받는가 하는 사업주체의 관점으로 한정하여 논의를 진행하였다. 이에 주택재개발사업을 대상으로 경제적 관점에서 인센티브제도의 실효성을 실증적으로 검증하고, 인센티브제도의 실효성 확보조건을 수리적으로 규명함으로써 논란이 되어왔던 합리적인 용적률 인센티브 할증비율과 공공의 기반시설 설치비용 분담비율을 밝히는 것을 목적으로 하였다. 주요 연구결과로는 첫째, 주택재개발사업구역의 기반시설 기부채납비율이 늘어날수록 사업의 경제성은 낮아지는 것으로 나타나 인센티브제도의 실효성이 낮은 것으로 판단되었다. 둘째, 수리모형을 통해 살펴본 인센티브제도의 실효성 확보조건을 사례지역에 적용한 결과 서울시 기준 0.3 보다 많은 용적률 보너스가 필요한 것으로 나타났다. 셋째, 공공이 기반시설 설치비용의 50%를 분담한다면 용적률 할증비율의 증가 없이도 인센티브제도가 원활히 작동될 수 있는 것으로 나타났다. 다만 기반시설 설치에 따른 쾌적성 증대가 사업주체의 경제성에 긍정적 역할을 함에도 불구하고 이에 대한 편익의 측정이 동시에 이루어지지 못한 채 손실보상의 차원에서만 접근한 부분이 연구의 한계라 할 수 있다.

This study examined whether the restriction of private property rights including reduction of land ownership and share of installation expenses according to land donation for infrastructue was properly compensated by the floor space ratio incentive system from the project owners’ viewpoints. Accordingly, this study aimed to suggest a reasonable incentive ratio for floor space ratio and sharing ratio of expenses required for installation of a public infrastructure by investigating the efficacy of the incentive system in the housing redevelopment projects and numerically identifying the conditions to secure the efficacy of the incentive system. The followings are the results of the study.

First, the more the land donation ratio for the infrastructure in the housing redevelopment project zones was increased, the more the economic feasibility of the project was decreased and the more the efficacy of the incentive system was reduced. In accordance with the application of conditions to secure efficacy of the incentive system to actual cases, a floor space ratio incentive greater than 0.3, the standard incentive ratio in Seoul, was required. Third, if the public sector shares 50% of expenses required for installation of the infrastructure, the incentive system would effectively work without an increase of floor area ratio incentive.