開發리츠(REITs)의 活性化 方案에 관한 硏究

프로젝트금융투자회사를 중심으로 공동주택 개발사업의 리스크관리 중요도를 분석했다.

1997년 12월 외환위기 이후 부동산시장 안정을 위해 소액으로도 부동산 에 투자를 할 수 있는 제도가 시급하다는 것이 정부와 사회 모두가 인식하게 되었고, 건전하고 투명한 부동산투자가 이 사회에 자리 잡을 수 있도록 부동산 간접투자 기구의 필요성이 대두되었다. 이에 따라 1998년 초부터 다양한 부동산 간접투자 방식들이 차례로 도입되었다. 먼저 1998년에 「신탁업법」개정을 필두로 9월에는 ABS제도를 도입하였고, 1999년 1월에는 MBS제도를 도입하였다. 마지막으로, 선진 부동산금융제도의 완결판격인 「不動産投資會社法(이하‘리츠법’)」을 2001년 4월에 제정하여 리츠(REITs)제도를 도입하였던 것이다. 2010년 2월 17일 현재 운용 중인 리츠가 38개에 이르고 있다. 리츠의 총 자산 규모도 2008년 말의 4조 8,203억원에서 2010년 2월 말 현재 7조 2,301억원으로 2조 4,098억원이 증가한 것으로 집계되고 있으나, 부동산펀드 등에 비해 리츠의 활용도가 상대적으로 뒤떨어지고, 미국과 호주 등 주요국에 비해 리츠의 活性化 수준이 매우 낮은 편이다. 특히 부동산 개발전문리츠는 아직 도입 단계에 불과하다. 정부는 2007년 7월에 제7차 부동산투자회사법을 개정하여 부동산 개발사업에 投資運營을 목적으로 설립되는 부동산개발 전문리츠의 경우 총자산 전부를 부동산 개발사업에 투자할 수 있도록 법률적 근거를 마련했다.

부동산 개발에 활용되는 개발전문리츠는 기존의 실물 부동산을 대상으로 한 리츠와는 다른 특성을 갖고 있다. 예컨대 통상적인 리츠는 임대사업 등을 통해 정기적인 현금흐름이 발생하여 이를 전제로 투자자에게 주기적으로 배당을 한다. 하지만 개발리츠는 개발기간 동안에는 현금흐름이 발생하지 않고, 새로운 부동산을 개발하기 때문에 초기의 토지 매입, 인허가 등 투자에 따른 리스크가 크며, 개발사업이 장기에 걸쳐 진행됨에 따라 투자 기간도 길며, 대규모 자금의 융통이 필요 하는 등 위험성이 대단히 높은 사업이다. 이에 따라 개발전문리츠는 그 특성에 맞도록 다양한 융통성을 부여할 필요가 있다. 개발전문리츠의 活性化를 위해서는 첫째, 리츠 운용의 직접적인 역할을 하고 있는 AMC의 신뢰성, 투명성 확보가 담보되어야 할 것이고, 이를 위해 資産管理會社(AMC) 등의 재무공시, 외국의 CCIM 등과 같이 공신력이 있는 인력의 자격과 능력의 강화가 선행되어야 할 것이다. 그리하여 운영주체인 資産管理會社의 신뢰성 확보를 통해 다양한 자금원을 찾는 것이다. 둘째, 현재 자기관리 리츠의 경우 法人稅 減免 혜택이 없다. 그런데 리츠는 일반 투자자들을 통하여 자금을 조달하고 조달된 자금을 부동산 및 부동산 관련 자산에 투자하여 발생된 수익을 다시 투자자에게 배분하는 導管體의 성격이 크다.

자기관리형 리츠라 하더라도 부동산 개발사업 이후 일정 기간(5년) 임대 후 처분하는 경우에는 法人稅 혜택을 부여하고 있는 미국처럼 法人稅 세제 혜택의 제한적 운영을 검토할 필요가 있다. 셋째, 부동산 개발사업을 추진하는 개발전문리츠는 토지(부동산)의 확보는 리스크 완화 및 사업 추진력을 제고하기 위해서는 가장 중요한 요소이다. 따라서 개발전문리츠가 사업을 보다 탄력적으로 추진하고 다양한 형태의 부동산 소유자가 참여할 수 있도록 현행 총 자본금의 50% 이내로 규제하고 있는 現物 出資의 한도를 높여야 할 필요가 있다. 넷째, 현재 리츠는 1인당 주식 소유를 총 발행 주식의 30% 이내로 제한하고 있다. 주식 분산 규정은 리츠와 경쟁 상품인 부동산펀드나 PFV에 비해 약점으로 작용하고 있다. 이에 따라 리츠의 자율적 운영을 강화하는 측면에서 1인당 소유 한도를 탄력적으로 운영할 수 있는 방안을 검토하는 것이 필요하다. 다섯째, 리츠의 最低 資本金 引下가 필요하다. 부동산펀드 등 타 부동산 간접투자기구와의 차별성 해소 및 형평성 제고, 리츠의 초기 자기자본 조달의 부담을 완화하며, 소규모 부동산 등 다양한 투자 대상의 발굴 가능성을 고려한다면 리츠의 최저 자본금 수준의 완화가 필요하다.

여섯째, 현재 부동산 개발 관련 법률인 不動産開發業의 管理 및 育成에 관한 法律에서는 리츠가 개발사업을 하도록 개발업자 자격에 대해 법적으로 허용을 해 놓았으나, 주택법등에는 관련 규정이 없는 바, 리츠가 모든 개발사업에 진출 할 수 있도록 법적인 장치가 보완되어야 할 것이다.