不動産信託의 法理에 관한 硏究 : 信託終了時의 法律關係를 中心으로 = (A)Study on Legal Theories of Real Estate Trust

부동산신탁 종료 시의 법률관계와 잔여재산 귀속을 연구했다.

우리나라 신탁법상 신탁은 영미법계의 산물이다. 신탁법의 원칙이나 원리, 규정, 기준 등에 대한 기원 및 발달은 많은 부분이 영국의 사법제도와 역사에서부터 비롯된 것이다. 우리나라의 초기 신탁제도는 금전신탁․유가증권신탁 분야가 먼저 발달하였고 부동산신탁분야는 그 이용도가 낮았다. 부동산신탁제도, 그 중에서도 특히 상사신탁으로서의 부동산신탁은 불과 10여년의 짧은 기간 동안 괄목할 만한 성장세를 보이면서 우리 주변에 가까이 다가왔다. 이러한 부동산신탁의 성장세는 공동주택이나 상가분양사업 등 소위 부동산개발사업에 직접 혹은 간접적으로 부동산신탁이 유용한 도구로 활용되고 있다는 것과 깊은 관련이 있다. 그런데 이처럼 부동산개발사업에 유용한 도구로 활용된 부동산신탁은 현재 법률적인 관점에서 보면 위기상황에 봉착해 있다고 해도 과언이 아니다. 그 위기상황은 이미 시장에서는 그 부동산신탁이 활성화되어 있음에도 불구하고 그에 대한 법률적․제도적 뒷받침이 그 수준까지 따라가지 못한 데서 비롯된 것이라는 측면이 강하다.

부동산신탁이 종료하면 수탁자는 더 이상 신탁목적의 달성을 위해 신탁재산을 보유할 수 없게 되기 때문에 수탁자는 현존 신탁사무를 종결해 신탁사무에 관한 최종계산을 하고 잔존신탁재산을 귀속권리자에게 인도하게 되는데, 이처럼 신탁이 종료되면 비록 수탁자가 기존 신탁과 동일한 자가 수탁자의 지위에 있다고 하더라도 그 신탁은 신탁종결의 목적 범위 내에서만 존재하는 것이 되고 수탁자는 귀속권리자를 위한 수탁자로서 신탁사무의 종료와 최종계산에 이르는 일련의 업무를 처리하여야 한다. 구체적으로는 관련 신탁사무의 종결과 신탁재산에 대한 최종계산, 잔여신탁재산의 귀속상대방인 귀속권리자의 확정, 잔여재산의 인도 등의 업무를 수탁자가 처리하게 될 것이다. 우리 신탁법은 부동산신탁의 종료에 따른 법률관계를 귀속권리자를 위한 신탁이라는 신탁법적 방법으로 이를 해결하려고 하고 있고 그 근저에는 수탁자 무한책임의 원칙이 작용하고 있다. 그러나 상사신탁으로 운용되는 부동산신탁의 경우 이 원칙에 대해서는 수정이 필요하다. 잔여 신탁재산으로 신탁채무를 변제할 수 없음이 명백한 경우에도 수탁자 무한책임의 무제한적 적용을 요구하여 수탁자 고유재산으로 책임을 지라고 한다면 이는 수탁자인 부동산신탁회사의 부실을 초래할 가능성이 높다.

부동산신탁회사의 부실화는 그 회사가 수탁자로 있는 다수의 다른 신탁사업장에도 연쇄적인 위험을 야기할 수 있다. 이를 막기 위한 수단으로 신탁재산에 대한 파산제도의 도입을 고려할 수도 있으나, 법인격이 없는 신탁재산에 파산능력을 인정한다는 것은 기존의 법체계와 맞지 않다는 새로운 문제점을 야기한다. 부동산신탁의 종료시 잔여신탁재산을 이전한다고 했을 때 그 범위도 문제가 된다. 소극적 재산인 신탁채무도 당연히 신탁재산에 포함되어야 하는 것이므로 귀속권리자가 잔여 신탁재산을 이전받는다고 할 때는 당연히 그 채무도 인수하여야 한다. 그런데 신탁채권자가 이에 대해서 반대한다면 그채무인수는 불가능하다. 그러면 이 경우 그로 인한 법률관계의 정리는 어떻게 해야 되는 것인지가 문제가 된다. 또 부동산신탁은 수익권에 질권이 설정되어 있거나 다른 채권자들이 그 수익권에 가압류나 압류 등을 한 경우가 많으므로 부동산신탁 종료시에는 이들 채권자들간의 이해관계를 어떻게 조절할 것인가 하는 문제도 발생한다. 부동산신탁의 종료시 신탁관계의 당사자들이 그에 갈음하는 신탁변경을 시도하는 경우도 종종 있다. 이것이 허용되는 것인지 역시 문제가 된다. 신탁의 장점 중 하나로 경제적․사회적 요구에 손쉽게 적응할 수 있는 탄력성과 유연성을 들 수 있다.

부동산신탁의 종료와 관련하여 발생하고 있는 다수의 문제점을 해결하는 데는 무엇보다 이것이 필요하다. 신탁이 지니고 있는 탄력성과 유연성은 입법을 통한 제도보완을 통해서도 나타날 수 있는 것이지만, 판례의 축적 및 법이론의 정립을 통해서도 상당 부분 구현될 수 있을 것이다. 주제어 : 부동산신탁, 신탁의 종료, 신탁의 해지, 귀속권리자, 귀속권리자를 위한 신탁, 신탁사무의 최종계산, 책임한정특약, 잔여재산의 인도, 신탁채무

第1章 序論 1 第1節 연구의 목적 1 第2節 연구의 범위 및 한계 3 第2章 不動産信託에 관한 一般論 4 第1節 序 說 4 1. 부동산신탁의 의의 4 2. 신탁법상 신탁과 구별되는 법률관계 5 3. 부동산신탁과 유사용어의 구분 7 4. 신탁의 유용성 8 第2節 不動産信託의 현황 9 1. 부동산신탁제도의 출현 9 2. 부동산신탁회사의 연혁과 현황 10 第3節 不動産信託의 種類와 類型 10 1. 개관 10 2. 부동산신탁의 종류 11 가. 설정신탁과 법정신탁 11 나. 공익신탁과 사익신탁 12 다. 자익신탁과 타익신탁 12 라. 영업신탁(상사신탁)과 비영업신탁(민사신탁) 12 3. 부동산신탁의 유형 12 가. 부동산관리신탁 12 (1) 의의 12 (2) 을종관리신탁과 명의신탁 13 (3) 농지와 토지거래허가구역안의 토지 13 나. 부동산처분신탁 15 (1) 의의 15 (2) 부동산처분신탁과 토지거래허가 15 다. 부동산담보신탁 18 (1) 의의 18 (2) 부동산담보신탁의 구조 18 (3) 부동산담보신탁의 특징 19 (4) 부동산담보신탁의 담보적 기능 19 (5) 위탁자의 도산과 부동산담보신탁 19 라. 토지신탁 22 (1) 의의 22 (2) 토지신탁의 구조 22 (3) 토지신탁의 효용 22 마. 자금관리대리사무 23 第4節 不動産信託의 成立과 信託財産의 特性 24 1. 부동산신탁의 성립 24 2. 신탁재산의 특성 25 가. 신탁성립과 신탁재산의 필요성 25 나. 신탁재산의 특성 26 第5節 信託關係의 當事者 27 1. 위탁자 27 가. 위탁자의 지위 27 나. 위탁자의 권리 및 의무 27 2. 수탁자 28 가