부동산신탁수익권 유동화에 관한 연구 : 관리형토지신탁을 중심으로

관리형 토지신탁의 수익권 유동화 방안을 연구했다.

부동산 신탁업은 1991년 부동산 가격의 안정화와 국토의 효율적인 이용을 위하여 도입한 제도로서 일본의 신탁법을 근간으로 1991년 대한부동산신탁, 한국부동산신탁을 최초로 설립하였고, 현재는 부동산 전업 신탁사만 11개에 이르러 부동산 개발사업, 부동산관리, 처분, 운용 등 부동산신탁과 관련한 활발한 영업 활동을 전개하고 있다. 그리고 2009년 2월부터 시행된 ‘자본시장 및 금융투자업에 관한 법률‘(이하 ’자본시장법‘이라 한다)에 의하여 종합, 금전, 부동산 등으로 인가받은 신탁회사가 총 57개사로 은행 20개사, 증권사 21개사, 보험사 5개사, 부동산신탁회사 11개사 등이 무한 경쟁 속에 영업하고 있다. 이에 부동산만을 전문적으로 취급하는 부동산신탁회사는 2008년 금융위기 이후 계속되는 부동산경기침체, 경기전망의 불투명, 부동산 수요와 공급의 감소 속에 신탁회사의 성장성도 침체기에 접어들어 가고 있는 추세이다. 다행히 2012년 7월 26일 신탁법이 개정되면서 신탁업에 다양한 상품을 취급하도록 하고 신탁이 대중화될 수 있도록 활로를 열어준 것은 매우 긍정적으로 판단되며, 이와 발맞추어 신탁업도 미래 성장을 위한 계기가 되고 부동산의 소유자 및 부동산 개발업자, 건설회사, 금융기관 등도 신탁을 통한 부동산의 최유효이용을 할 수 있는 방안을 찾을 수 있을 것으로 전망된다.

이와 관련하여 주요 연구목적인 신탁수익권의 유동화와 관련하여 수익증권발행신탁이 부동산신탁회사의 새로운 수익원 창출과 더불어 성장 기회요인으로 작용할 가능성이 매우 클 것으로 판단되어, 신탁과 관련한 신상품개발의 가능성과, 수익권증서를 통한 유동화의 가능성을 연구해 보기로 하였다. 이를 실증하는 방법으로 부동산신탁회사 및 일반 금융기관 신탁부서를 대상으로 신탁수익권증서 유동화 가능성, 상품화 가능성, 유동화 부진이유 및 개선 방안 등에 대하여 설문하였다. 본 연구는 부동산신탁수익권의 개념과, 신탁수익권 관련 주요법률을 검토해보고 또한 2012년 7월 26일 개정 시행된 신탁법 중 수익권 관련 주요 내용과, 수익증권발행신탁의 주요 내용에 대해 집중적으로 검토하였다. 또한 선행 연구를 통하여 유동화의 방법과 유동화 사례를 통한 예비 준비 분석을 하였다. 부동산신탁수익권 유동화의 개념을 정리하였고, 관리형토지신탁에 대한 정의, 장점, 위험요인과 위험의 헷지 방법 등을 알아보고, 유동화의 필요성을 신탁회사의 현황 분석을 통하여 제시하였다. 수익권을 통한 유동화 사례를 들어 신탁수익권이 어떻게 활용되고 있는지를 검토해 보고, 나타난 문제점 및 시사점을 통하여, 향후 유동화를 위한 상품과 구조화에 대한 방향성을 제시하고자 하였고, 부동산신탁수익권증서를 유동화 하는 데 있어 각 문제점을 검토해보고 이에 대한 개선방안을 연구하고 제시하였다.

신탁수익권증서의 유동화는 결코 쉬운 일은 아니며, 법적인 제도정비와 세제, 이를 관리하는 시스템 등 해결해야 할 필수과제가 상당히 산적해 있음을 본 연구를 통해 알게 되었다. 또한 신탁수익권의 유동화를 함으로서 신탁회사, 건설회사, 금융기관 등 부동산개발 및 소유자들에게 미치는 파급효과가 상당함을 알 수 있었고 특히 부동산신탁회사와 금융기관 등은 신탁수익권 유동화와 관련하여 상당한 관심과 적극 참여 할 것으로 판단되며 향후 수익권증서 유동화에 이르기까지 적극적인 역할이 요구되고 있다. Real estate trust was introduced in 1991 as a system to stabilize price of real property and to facilitate efficient use of land. Pursuant to Japanese Trust Law, Daehan Real Estate Trust and Korean Real Estate Trust were first founded in 1991 and later ensued the creation of 11 real estate trusts, dedicated and specialized in real estate development, management, disposal and operation activities.

There are a total of 57 trust firms in fierce competition—including 20 banks, 21 security firms, 5 insurance firms and 11 real estate trust firms—that are certified under "the Capital Market and Financial Investment Law" (or the Capital Market Law) enacted as of February 2009. Following the financial crisis of 2008 that caused therecession in real estate market, the increased unpredictability of the market prospect, and the decreased demand and supply of real property, the growth potential for those real estate trust firms only specialized in real property was en route to stagnation.

Fortunately, Trust Law was amended in 26 July 2012, allowing trust firms to manage a diversified portfolio of trust products; deemed as a very positive amendment facilitating trust to become popular. In unison, the trust business would provide an opportunity for future market growth in which real estate owner and developer, constructor, and financial institution could find a way to benefit from the highest and best use of real property.

In addition to liquidation of beneficiary right for trust, the main subject of this research, my research also focuses on the feasibility of development of new trust product as well as the feasibility of liquidation through beneficiary certificate, given that the beneficiary certificate issuing trust is highly likely to provide opportunities to create a new revenue source for the real estate trust firms and to encourage the overall market growth.

The research is substantiated by the survey—distributed to the real estate trust firms and the trust department in conventional banks—on the feasibility of liquidation through trust beneficiary certificate, the feasibility of merchantability, the reason for inadequate liquidation, and the plans to improve the inadequacy. This research contains a review of the concept and relevant law of realestate trust beneficiary right as well as the main revision to provisions pertaining to beneficiary right and beneficiary certificate issuing trust, pursuant to the amendment of Trust Law as of 27 July 2012.

In the course of preparation, the research was preceded by a preliminary analysis on the method of liquidation and the relevant case studies. The researcher sets up the concept of the liquidation of real estate trust beneficiary right; examines definition, benefit, risk factor,and risk hedging method in regards to Management-typed Land Trust; and proposes the need for liquidation supported by analysis on the current trust firm structure. The research conducts a case study on liquidation through beneficiary right in order to review how trust beneficiary right is utilized currently.

The problems and lessons learned from the case study are used to suggest the way ahead for the merchantability and structure for future liquidation. This research reviews the problems for liquidating real estate trust beneficiary right and proposes a way to improve the process. Liquidation of a trust beneficiary certificate is by no means a simple task, and the research shows that there are a considerable number of necessary legal, tax, and managerial requirements to be fulfilled in the due course. The research also reveals that the liquidation of trust beneficiary right has a great ripple effect on trust firms, constructors, financial institutions, and real estate developers and owners.

In particular, real estate trust firms and financial institutions are expected to pay a considerable attention and to actively engage in the process ofliquidating trust beneficiary right; for in the future, their engagement is expected to extend to the liquidation of beneficiary certificate.