국내 부동산신탁업의 구조와 발전과제

부동산신탁업의 기능과 구조를 살펴보고 발전과제를 제시한다.

Ⅰ. 연구의 배경 ▣ 부동산을 수탁재산으로 하는 부동산신탁업은 기본적으로 다음과 같은 경제적·사회적 기능을 수행할 수 있음. ▸(부동산의 효율적 활용) 부동산은 있으나 경험과 자금이 부족하여 관리나 활용에 어려움을 겪는 부동산 소유자에게 안정적 수익을 올릴 수 있게 하거나, 수탁부동산을 기초로 자금조달을 지원 - 일부 부실 PF사업장을 정상화시키거나 재건축·재개발 사업의 시행주체로서 역할도 담당하고 있음. ▸(장기 자산관리 및 세대간 富의 원활한 이전) 신탁이 갖는 유연한 구조를 활용하여 인구·사회구조 변화에 부응하는 다양한 재산관리 기구로서의 역할(全생애 또는 세대간 자산관리 서비스) ▸(유동성 공급) 소형주택 중심의 주택시장 구조 개편 과정에서 시장에 유동성을 공급 ▸(자산의 유동화 촉진) 비금융자산(부동산)의 금융 자산화 촉진 - 적시에 유동화할 경우 가계부채 축소에도 기여할 것임. ▣ 그러나 현재 우리나라의 부동산신탁업은 이러한 기능을 균형있게 수행하지 못하고 있음. ▸신탁회사별로 기능이 분화된(fragmented) 수익모델을 영위함으로써 부동산과 관련된 종합적인 서비스를 제공하기도 어려움.

- 부동산신탁사의 경우 토지신탁에 대한 의존도가 높아 부동산경기에 따라 재무위험이 급증할 가능성에도 노출 ▣ 이에 따라 정부도 ’18.5월 「금융업 진입규제 개편방안」을 통해 일부 개선방안을 제시하였으나, 아직도 구조적 문제가 해소되지 못하고 있음. ▸상기 방안에는 수탁자산별 인가단위를 기능별(관리·처분·운용 등)로 전환하고 자기자본 진입규제를 완화하여 소규모 신탁업자*의 진입을 촉진하겠다는 방향성 제시 * 예 : 법무법인의 유언신탁 전문 신탁법인 설립 가능, 의료법인의 치매요양신탁 전문법인 설립 가능, 유동화전문법인의 부실채권관리신탁 전문법인 설립 가능 ▸또한, 부동산신탁사 추가설립 허용을 통해 일자리 창출 및 시장 확대, 새롭고 다양한 맞춤형 서비스 제공 등을 유도하기로 함. - 이에 따라 ’19.3.3일 3개사(대신자산신탁, 신영부동산신탁, 한국투자부동산신탁)가 부동산신탁업 예비인가를 득했으며, 대신자산신탁은 ’19.7.24일, 신영부동산신탁과 한국투자부동산신탁은 ’19.10. 23일 본인가를 취득하였음. ▣ 한편, 최근 지방 주택시장 침체로 인한 신규수주 감소, 차입형 토지신탁의 물량 축소, 분양실적 둔화, 판관비 증가 등에 따라 부동산신탁업 전반의 리스크가 커지는 조짐을 보임.1) ▸이로 인해 최근 일부 부동산신탁사의 등급전망이 하향 조정되기도 하였음.

▣ 본 연구에서는 이러한 상황을 종합하여 국내 부동산신탁업의 현황과 문제점을 다각도로 살펴보고, 부동산신탁업의 건전한 발전을 위한 발전과제를 도출하고자 함. ▸그 간 신탁업법 제정 논의에 가로막혀 부동산신탁업에 대한 근본적인 고민을 하기 어려웠으나, 신탁업 중 영업이 가장 활발한 부동산신탁업만이라도 우선적으로 발전방안을 모색하고자 함. Ⅱ. 국내 부동산신탁업의 구조 1. 부동산신탁의 개요 및 주요상품 1) 개요 ▣ 부동산신탁이란 ‘부동산을 수탁재산으로 하는 신탁’임. ▸위탁자(부동산 소유자)가 신임관계를 바탕으로 부동산*의 유지·관리나 투자수익을 올릴 목적으로 소유권을 수탁자(신탁회사)에게 신탁하고, 수탁자는 그 부동산을 유지·관리하는 행위 또는 개발 후 임대 또는 분양을 통해 수익을 올려 수익자(통상 부동산 소유자)에게 교부하는 행위(또는 법률관계)로 정의할 수 있음. * 지상권, 전세권 등 권리를 포함함. ▣ 부동산신탁의 수탁자인 신탁회사는 배타적으로 부동산의 관리 및 처분권을 가지나, 기본적으로 신탁목적에 따라 수익자의 이익을 위해 신인의무(fiduciary duty)를 가지고 부동산을 관리 운영해야 함. ▣ 부동산신탁제도가 도입된 1991년 이후 우리나라의 부동산신탁업은 전업(全業) 부동산신탁사를 중심으로 성장해 왔음. ▸1991년 부동산신탁제도가 도입되면서 대한부동산신탁과 한국부동산신탁이 설립됨.

▸외환위기 중 시공사 부도 및 신탁사업장의 부실화 등으로 일부 부동산신탁사들이 문을 닫기도 하였음. ▸2020년 2월 현재 신탁업을 영위하는 금융회사는 총 59개이며 은행(19개), 증권(20개), 보험(6개) 등 겸영신탁회사 45개사와 전업신탁회사인 부동산신탁사 14개사로 구성되어 있음. ▣ 국내의 부동산신탁업자들이 취급하는 상품으로는 크게 토지신탁, 담보신탁, 처분신탁, 관리신탁, 분양관리신탁, 대리사무 등이 있으며, 금융회사별로 취급 가능한 업무가 다름. ▸관리신탁의 경우 전업 부동산신탁사를 비롯한 은행·증권·보험회사에서 모두 취급 가능하며, 담보신탁과 분양관리신탁의 경우에는 은행과 부동산신탁사만이 취급할 수 있음. ▸처분신탁은 은행·증권·부동산신탁사가 취급할 수 있으며, 토지신탁의 경우에는 부동산회사만이 취급 가능한 상황임. 2) 주요 상품 ▣ (토지신탁) ‘개발신탁’이라고도 하며 소유자(위탁자)가 맡긴 토지를 개발한 뒤 분양 또는 임대를 통해 발생한 수익을 소유자(위탁자)에게 배당하는 상품임. ▸자금조달의 주체에 따라 차입형 토지신탁과 관리형 토지신탁으로 구분할 수 있으며, 개발 후 운용방식에 따라 임대형 토지신탁과 분양형 토지신탁으로 구분할 수도 있음.

* 차입형의 경우 신탁회사가 금융기관 또는 시공사로부터 사업비를 조달하고, 관리형의 경우 위탁자(토지소유자)가 자금조달을 담당 ▸최근 부동산시장 침체로 차입형 토지신탁 영업환경이 악화됨에 따라 상대적으로 자금부담이 적고 수익성이 높은 책임준공확약형 관리형토지신탁(이하 ‘책준형 관리형 토지신탁’)*이 중소형 개발사업을 중심으로 확대 * 시공사가 준공기한 내에 책임준공의무를 이행하지 못할 경우 부동산 신탁사가 기존 준공기한에서 6개월 정도를 더한 기한 내에 책임준공의무를 부담하는 신탁 ▣ (담보신탁) 대출을 받을 목적으로 부동산을 신탁회사에 담보로 제공하는 형태의 신탁상품 ▸대출기간 내에 위탁자가 대출금을 상환하면 신탁계약이 해지되어 신탁부동산을 위탁자에게 돌려주며, 상환하지 못할 경우 부동산 신탁회사가 신탁부동산을 처분해 그 대금으로 금융기관 대출금을 상환함. ▸대출을 해주는 금융기관 입장에서는 저당(抵當)방식에 비해 대출업무에 필요한 경비 및 시간, 인력 등을 절감하는 효과가 있으며, 채무자 입장에서도 저당권 설정에 비해 비용이 절감되고 고가(高價) 매각이 가능하다는 장점이 있음.

▣ (관리신탁) 신탁회사가 부동산의 소유권관리, 임대차관리, 시설유지관리, 법무 및 세무 관리, 수익금의 운용 등을 담당하고, 그 수익을 소유자에게 돌려주는 신탁상품 ▸관리신탁은 갑종관리신탁과 을종관리신탁으로 구분되는데, 갑종은 소유자가 맡긴 부동산을 소유권뿐만 아니라 부동산의 유지, 보수, 임대차관리, 세제관리 등 모든 사항을 관리해 수익을 되돌려 줌. ▸을종관리신탁은 소유권만을 관리하는 제도로 관리가 필요치 않은 임야 등에 적합하며, 해외에 장기간 체류할 경우 부동산 소유권을 보호하기에 적합 * 사후에 유족의 생활보장을 위하여 재산관리가 필요한 경우에도 이용 ▣ (처분신탁) 매수자가 제한되어 있는 대형·고가의 부동산이나 권리관계가 복잡해 처분하기 어려운 부동산의 경우 신탁회사를 통해 수요자를 찾고 이를 안전하게 처분할 수 있도록 하는 상품 ▸부동산의 소유권을 신탁회사 명의로 등기한 후 부동산을 대신 매매해주기 때문에 편리하고 안전하게 진행된다는 장점이 있음. ▸부동산 소유자 개인 및 기업의 노출을 방지하고자 하는 경우에도 이용됨.

▣ (분양관리신탁) 상업용 부동산(상가, 오피스텔 등)을 선분양하기 위하여 분양사업자가 부동산의 소유권을 부동산신탁사에 신탁하고 부동산신탁사에서는 분양 및 공정관리 등을 수행하는 제도로 수분양자 보호를 목적으로 하는 신탁 ▸분양사업자 입장에서는 선분양을 통해 대금을 조기에 회수할 수 있기 때문에 초기부담을 최소화하고 안정적인 사업 추진이 가능 ▸또한 계약관리 및 분양대금의 안전한 관리로 수분양자의 권리가 확보되는 장점이 있음. ▣ (대리사무) 신탁회사가 토지소유자(위탁자)를 대신하여 부동산 취득이나 처분 관련된 인허가, 대출금 관련사항, 사업비 집행 관리 등을 처리하는 서비스를 의미함. ▣ (리츠, Real Estate Investment Trusts : 부동산투자회사) 자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것을 주된 목적으로 「부동산투자회사법」에 따라 설립된 상법상 주식회사 ▸다수의 투자자로부터 자금을 모집한 후 부동산 또는 부동산과 관련된 유가증권에 투자·운용하여 발생한 수익을 투자자들에게 배당하는 집합투자기구임. ▸즉, 리츠는 신탁법 상 신탁은 아니지만, 현재 다수의 부동산신탁사들이 국토교통부로부터 리츠 자산관리회사(REITs AMC) 인가를 받아 겸업을 하고 있음. * ’17.6월 금융위원회는 금융지주회사가 리츠 자산관리회사(AMC)를 자회사로 둘 수 있도록 허용한 바 있음. 2.

국내 부동산신탁업의 규율체계 1) 법규체계 ▣ 신탁업을 영위하는 경우 자본시장법(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」)이 특별법으로서 우선 적용되고, 자본시장법이 규율하지 않는 부분에 대해 신탁법이 적용됨. ▸부동산신탁업은 신탁업의 일종이므로 신탁업 인가를 받은 금융회사들은 기본적으로 부동산신탁업을 영위할 수 있음. ▸신탁업자에 대한 시장규율은 주로 자본시장법 ‘제4장 영업행위 규칙, 제5관 신탁업의 영업행위 규칙’에 명시되어 있음. * 제102조~제107조의2 ▣ 다만, 행정지도로 토지신탁에 대해서는 부동산신탁사에 한해 영위할 수 있도록 하고 있고, 리츠에 대해서는 부동산투자회사법에 근거하여 국토교통부로부터 추가 인가를 받은 부동산신탁사들이 사업을 영위하고 있음. 2) 주요 규제 ▣ 자본시장법 상 신탁업 인가단위는 8종이 있음(<표 Ⅱ-5> 참조). ▣ 금융위는 ’18.10월 「부동산 신탁업 신규인가 추진방안」을 발표하였으며, 이에 따라 대신자산신탁(2019.7월), 신영부동산신탁, 한국투자부동산신탁(2019.10월)이 추가적으로 영업 인가를 받음. ▸이로써 부동산신탁업자는 기존 11개사에서 14개로 늘어났음.

▣ (건전성규제 강화) 최근 차입형 토지신탁 수탁고의 감소세 전환, 영업용 순자본비율(NCR) 하락에 따라 금융감독원은 재무건전성 감독강화와 함께 자산건전성 분류기준 및 NCR 산정방식 개선, 업무보고서 서식 개정 등을 추진하였음. ▸NCR은 2019년 11개사 모두 150%를 크게 상회하는 안정적인 수준이나 새로운 산정방식이 적용될 경우, 책임준공확약형 관리형 토지신탁의 지급위험이 반영되기 때문에 상품 비중에 따라 NCR이 하락하게 됨. ▸또한 신탁계정대여금의 자산건전성 분류시 해당 사업의 실제 분양률에 따라 분양률이 낮은 사업장일수록 충당금 적립부담이 증가하게됨(NCR 산정시 자기자본 차감비율 차등 적용). 3. 국내 부동산신탁업 영업현황 1) 수탁고 ▣ 2019년 9월말 현재 국내 부동산신탁의 수탁고는 278.3조원으로 전체 신탁의 수탁고(950.3조원)의 29.3%를 차지하고 있음. ▸수탁고 중 가장 큰 비중을 차지하고 있는 상품은 담보신탁으로 2019년 9월말 현재 전체 수탁고의 66.7%를 차지함(185.7조원). ▣ 금융기관별로 살펴보면 부동산신탁사가 사실상 동 산업에서 지배적 사업자임을 알 수 있고, 특히 수익성이 높은 토지신탁을 독점하고 있는 구조를 보임. 2) 수익성 및 건전성 ▣ ’19년 상반기 국내 부동산신탁사의 당기순이익은 전년동기대비 7.7% 감소한 2,633억원을 시현하였음.

▸영업수익은 6,339억원으로 전년동기 대비 증가 추세(7.6%)를 이어갔으나, 핵심상품인 차입형토지신탁의 수탁고(-1.2%)* 및 신탁보수(-12.7%)가 전년동기대비 감소하는 모습을 보임. * 차입형토지신탁 수탁고는 ’09년 이후 최초로 감소 ▸영업비용은 2,862억원으로 전년동기 대비 733억원(34.4%) 증가하였는데, 이는 인건비 등 판관비가 전년동기대비 294억원(19.1%), 대손상각비*가 323억원(99.4%) 증가한 데 주로 기인함. * 신탁계정대여금의 자산건전성 하락 영향 ▣ 영업수익의 대부분을 차지하는 신탁보수 중 토지신탁의 비중은 여전히 높은 수준(약 80%)이며, ’18년부터는 신탁보수 증가율이 둔화되고 있음. ▸특히, 차입형 토지신탁은 ’19년 상반기중 신탁보수가 전년동기 대비 감소하였음. ▣ 2019년 6월말 11개 부동산신탁사의 영업용순자본비율(Net Capital Ratio: NCR)은 평균