제도변경에 따른 재개발 사업 문제점 및 개선방향에 관한 연구 : 북아현 재정비 촉진지구를 중심으로 = A Study on Revitalization Plan of Housing Redevelopment to Changing the System

북아현 재정비촉진지구 재개발의 제도 변경상 문제를 분석했다.

불량주거지를 개량하는 재개발 사업은 도정법에 의한 소규모 재개발 사업보다는 도촉법에 의한 재정비촉진계획수립에 의한 정비사업으로 전환중에 있다. 특히 인천광역시, 김포시, 부천시, 광명시, 남양주시 등 수도권 구도심은 거의 재정비촉진지구로 지정되어 있다. 북아현재정비촉진지역은 도촉법에 의한 재개발사업이 가장 앞서 진행된 지역이다 보니 도정법과 도촉법상 문제가 겹치면서 다양한 문제점이 발생하였다. 촉진지구 지정으로 인한 추진위원회 인정 문제, 정비예정구역 면적증감에 따른 추진위원회 인정 문제, 촉진계획수립시 주민의사 반영문제, 정비업체 선정 문제, 토지등소유자 수의 산정 문제, 세입자 대책 문제, 시공사 선정문제, 토지 등 분할 문제, 토지거래허가 문제 등이 발생한 것이다. 이러한 문제점의 완전한 해결점은 헌법상 보장된 사유재산제와 공공의 목적에 의한 사유재산권 제한의 문제로 귀결될 것이다. 그러나 현실적인 입장에서 문제 해결점을 찾아야 한다면, 주민이 주인이 되는 차원에서 계획이 수립되고 부동산 소유자와 세입자들의 알권리를 충분히 충족시키는 차원에서 사업이 진행되어야 할 것이다. 즉, 기본계획·촉진계획수립시 주민의견이 반영되도록 주민대표제를 도입할 필요성이 있으며, 주민설명회는 상가소유자, 주택소유자 등 각각의 이해관계인 중심으로 운영하여 주민설명회의 충실도를 높여야 할 것이다.

또한 행정청은 베푸는 서비스, 찾아가는 서비스로 주민에게 행정서비스를 제공하여야 할 것이다. 그리고 가장 문제가 되는 입법과 지침의 오류와 미비에 대해 바로잡아야 할 것이다. 즉, 면적증감으로 인한 추진위원회 인정여부, 정비업체 선정 및 계약, 소재불명자 및 국·공유지 그리고 철회자 등에 대한 동의율 산정기준, 세입자 대책, 시공사 선정 등에 대해 기준을 명확히 하여야 할 것이다. 계획이나 입법, 업무지침의 일부분이 현장에서 어떠한 문제점으로 발생하는지 살펴보았다. 따라서 좀 더 합리적인 계획이나 입법이 사후적 쟁송수단 열 가지보다 효과적이라는 측면에서 사전예방적 조치들을 강구하는데 초점을 두었으며, 특히 입법서비스 부분을 중요시하였다. 본 논문을 통해 재정비촉진사업내 재개발정비사업이 원활하게 진행될 수 있는 초석이 되기를 기대한다. 본 연구를 진행함에 있어 개인이나 조합의 명예에 관한 부분들은 조심스럽게 다룰 수 밖에 없는 한계점이 있었으며, 또한 소송 등과 관련된 조합의 내부적인 사안들에 대해 자료접근성이 떨어져 실질적인 분쟁부분을 심도있게 다루지 못한 점이 아쉽다. 본 논문에서는 재개발 사업의 근본적인 이념문제에 대해서는 다루지 못했다. 즉, 사익과 공익의 조화, 조합원과 세입자의 형평성, 조합원간의 형평성 문제들에 대해서는 사회학적 범위에서 다루어져야 부분으로 보인다.

주제어 : 재개발, 재정비촉진지구, 재정비촉진계획, 추진위원회, 정비사업조합. 북아현뉴타운, 북아현재정비촉진지구

제1장 서론 = 1 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1 제2절 연구의 범위와 방법 = 2 제3절 선행연구 검토 = 3 제2장 재개발 사업의 이론적 고찰 = 5 제1절 주택재개발 사업의 의의 = 5 1. 주택재개발 사업 개관 = 5 2. 주택재개발사업의 절차 = 6 3. 주택재개발사업의 시행주체 = 8 제2절 주택재개발 제도의 변천 = 10 1. 도시재개발법 = 10 2. 도시및주거환경정비법 = 11 3. 서울특별시 지역균형발전지원에 관한 조례 = 12 4. 도시재정비촉진을 위한 특별법 = 13 제3장 북아현 재정비 촉진지구의 문제점 = 17 제1절 북아현 재정비 촉진지구의 현황 = 17 1. 변천과정 = 17 2. 구역별 추진현황 = 22 제2절 계획·제도변경으로 인한 문제점 = 28 1. 계획변경으로 인한 문제점 = 28 2. 제도변경으로 인한 문제점 = 32 제3절 사업진행에 있어서의 문제점 = 36 1. 동의율 산정에 관한 문제 = 36 2. 세입자 대책문제 = 48 3. 시공사 선정문제 = 51 제4장 재개발사업 활성화를 위한 개선방향 = 54 제1절 주민 참여도 강화 = 54 제2절 행정서비스 강화 = 55 제3절 입법 서비스 강화 = 56 1. 명확한 기준도입 = 56 2. 현실수준에 따른 입법화 = 57 제5장 결론 = 60 참 고 문 헌 = 62 ABSTRACT = 65