不動産競賣節次에 있어서 住宅賃借人의 地位

부동산 경매절차에서 주택임차인의 법적 지위와 보호 문제를 연구했다.

부동산경매절차는 1차적으로 신청채권자가 채무자의 재산을 강제적 수단인 법원의 경매를 통하여 환가하고 그 매득금에서 채권의 만족을 얻는 절차인데, 이러한 경매절차에 편승하여 다른 채권자들이 자기의 채권의 만족을 얻기 위하여 경매과정에서 혼란을 야기시키는 경우가 있다. 경매실무상 흔히 볼 수 있는 경우가 채무자와의 담합으로 가장임차인을 양산한다거나 신속히 진행되어야 할 경매절차를 채무자 또는 매수인과 짜고 이해관계인인 임차인으로 하여금 무익한 항고를 남발하게 하는 경우가 그것이다. 새로 제정된 민사집행법에서는 이러한 불합리한 구조를 개선하기 위하여 많은 제도적 개선장치를 마련하였지만 아직도 가장임차인을 근절하기 위한 제도적 개선방안은 마련되지 않았다고 보여진다. 주택의 인도와 주민등록이라는 불완전한 공시방법으로 일정한 임차인들에 대해서는 등기부상의 권리자 이상으로 보호하다 보니, 이러한 법에 편승하여 법의 근본취지에 어긋나는 탈법적인 행태가 생겨나는 것이라 생각된다.

선량한 임차인을 보호하고 한편으로 정당한 채권자의 이익이 훼손되지 않도록 하기 위해서는 첫째, 임차보증금에 대한 공시방법으로 전입신고를 할 때 주거상황란을 신설하여 임차보증금의 액수를 기재하도록 하는 방안과 둘째, 경매절차의 대중화, 투명화를 위해 집행법원이 매각물건명세서를 작성함에 있어서 매수인이 인수하는 대항력 있는 임차인의 보증금 액수를 명확히 기재하는 방안의 도입 등을 생각해 볼 수 있을 것이다. 그리고 새로운 민사집행법의 시행으로 인하여 매각허가결정에 대한 즉시항고시 임차인에게도 보증금의 10분의 1에 해당하는 현금 또는 유가증권을 공탁하게 하므로써 그 동안 문제점으로 지적되었던 무익한 항고의 남발을 막을 수 있게 되었다. 또한 배당을 받고자 하는 대항력 있는 임차인은 매각기일 이전의 법원에서 정한 기일까지 배당요구를 하도록 함으로써 매수인 입장에서는 임차인의 배당요구의 유무 또는 철회에 의하여 경매절차가 유동적인 상태에서 벗어날 수 있게 되었다. 그러나 본 연구를 통하여 아직도 일정한 임차인에게는 우리의 사회․경제적 현실에 맞게 그 지위를 조정해 주어야 할 필요성을 감지하였다. 첫째, 주택임차인의 대항력 발생시점을 전입신고일 익일로 할 것이 아니라 전입신고일로 하여야 한다. 둘째, 임대인이 파산한 경우 경매절차에서 우선변제을 받을 수 있는 임차인은 파산법상 별제권자 또는 별제권자에 준하는 자로 취급하여야 한다. 셋째, 주택임대차보호법시행령 제4조의 우선변제를 받을 임차인의 범위를 우리의 경제현실에 맞게 조정, 확대하여 서울특별시와 수도권의 경우 8,000만원, 광역시의 경우 7,000만원, 그 밖의 지역의 경우 5,000만원 정도로 조정하여 보증금 중 일정액의 보호를 받을 수 있는 범위를 확대하는 것이 타당하다. 넷째, 대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인이 법원의 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 마친 경우 위 임차인에게는 일정한 시간 경과 후 경매를 청구할 수 있는 권한를 주어야 하다. 부동산경매에 있어서 주택임차인의 지위는 주택임대차보호법에 의하여 대폭적으로 강화되었지만, 선량한 임차인에게 있어서는 그 규정의 미비나 또는 현실에 맞지 않는 규정으로 인하여 손해를 보거나 탈법을 행하는 것을 가끔 보게된다.

따라서 결매절차 과정에서 억울한 임차인이 발생하지 않도록 하여야 하고, 가장임차인 등 탈법을 행하는 자는 발을 붙이지 못하도록 하는 제도의 개선이 필요하다 할 것인 바, 이는 결국 저당권자 등 다른 채권자의 이익을 침해할 가능성을 포함하고 있는 것이므로, 그러기 위해서는 무주택 서민 등 일부 계층의 배려를 위한 사회 구성원의 동의가 필요하다 할 것이다.

第1章 序 論 1 1. 硏究의 目的 1 2. 論文의 構成과 方法 3 3. 새로 제정된 民事執行法 중 賃借人 관련 부분 5 第2章 競賣의 申請과 利害關係人으로서의 賃借人 7 1. 利害關係人의 意義와 範圍 7 2. 利害關係人이 되는 賃借人 8 3. 利害關係人인 賃借人의 權利 10 第3章 賣却의 準備 및 實施節次에서의 賃借人 11 1. 競賣開始決定 11 2. 現況調査 11 3. 最低賣却價格의 決定 13 4. 賣却物件明細書 16 5. 賃借人이 買受人에게 對抗할 수 있는 경우 21 6. 賃借人에 대한 賣却期日과 賣却決定期日의 통지 26 7. 賣却期日의 진행 27 第4章 賣却許否決定 및 代金支給과 賃借人 28 1. 賣却決定期日 28 2. 賣却許可에 대한 異議 28 3. 賣却許可與否에 관한 裁判 29 4. 賃借人과 관련한 賣却不許可事由의 實務例 29 5. 賣却許可여부에 대한 卽時抗告 32 6. 買受人의 賣却代金의 支給과 賃借人 36 第5章 所有權移轉登記囑託, 不動産引渡命令과 賃借人 38 1. 所有權移轉登記 등의 囑託 38 2. 不動産引渡命令 39 第6章 配當節次에서의 賃借人 42 第1節 總說 42 第2節 配當要求 42 1. 配當要求의 意義 42 2. 配當要求를 할 수 있는 時期 43 3. 配當要求를 하여야 配當을 받는 자 45 4. 配當要求를 하지 않아도 당연히 配當에 참가할 수 있는 자 49 第3節 住宅賃借人에 대한 配當 51 1. 住宅賃借人의 配當順位 51 2. 住宅賃貸借保護法의 적용대상 (住居用 建物) 51 3. 住宅賃貸借保護法 제3조의2 소정의 確定日字 賃借人 55 4. 少額賃借人(住宅賃貸借保護法 제8조)의 最優先