상가건물임대차보호제도의 개선방안에 관한 연구 = A Research On The Improvement Solutions for The Shopping Mall Lease Protection System

상가건물 임대차 보호제도의 문제점과 개선 방안을 연구한다.

상가건물임대차의 경우에는 그 주된 목적이 영업적 이익, 즉 영리추구라는 이유로 임대인과 임차인의 이익을 대등한 관계로 보아 민법의 대원칙인 계약자유의 원칙에 일임하고 있다. 상가임대차의 경우 수요와 공급의 불균형으로 인하여 대부분의 경우 임대인의 지위가 우월할 수 밖에 없고, 이로 인하여 경제적 약자인 임차인의 보호를 위한 제도가 필요하게 되었다. 사업장을 유지하기 위하여 임대인의 요구에 따라 해마다 차임을 인상하여야 하고, 상가건물이 경매로 넘어가게 될 경우 종전의 임대차는 새로운 소유자에게 대항할 수 없게 되는 안타까운 현실이었고, 임대차기간이 만료되어도 보증금은 재임대가 된 후 반환받게 되는 불합리한 실정이었다. 그러나 임차인은 보증금에 대하여 임대인이 별도로 등기를 해주지 않는 불안함속에서 영업을 하여야 했다. 지난 1996년 의원입법으로 국회에서 상정된 ‘상가건물임대차보호법안’의 제정이유로 “점포용건물의 임대차는 사적자치에 의하고 있어 상가임차료의 폭등, 임대인의 해지권 남용으로 인하여 경제적 약자인 상가임차인이 받는 불이익이 매우 크다. 따라서 상가의 임대차시 일정한 요건을 갖춘 경우 대항력과 보증금의 우선변제를 인정하는 등 민법의 특례를 규정함으로써 영세상인의 영업활동을 보장하고자 한다.”고 밝히고 있다.

하지만 상가건물임대차보호법의 경우 입법과정에서 논의 되었던 임차인의 보호방안의 상당부분이 제외되어 영세한 상가임차인을 보호한다는 본래의 입법취지를 제대로 살리지 못한 현실이다. 본 논문은 상가건물임대차보호법에서 규정하고 있는 상가 임차인의 권익보호에 관한 주요한 문제점을 도출하고 이에 대한 개선방안을 제시하였다. 첫째, 상가건물임대차보호법은 그 적용범위를 제한하고 있는데, 주거목적이외의 모든 건물임대차에 이 법을 적용해야 하는 개선안을 생각해 볼 수 있다. 상가건물임대차보호법의 적용범위는 영리ㆍ비영리 또는 법인ㆍ비법인을 불문하고, 또는 건축법상 용도에 의한 구분 없이 주거용 건물이외의 임대차에 대하여는 적용되어야 한다. 둘째, 대항력의 신뢰성 확보에 관한 것으로 상가건물임대차보호법 제3조 제1항은 건물의 인도와 부가가치세법 제5조 등에 의한 사업자등록 신청을 그 조건으로 하는데, 사업자등록 신청 시 제출하는 임대차계약서의 진위를 의심하여 볼 수 있다. 현실적으로 사업자등록의 제도정비를 통한 신뢰성확보가 가장 중요하다고 보며, 특히 세법규정의 정비와 등록담당 공무원의 신뢰와 책임이 분명할 수 있는 보완책이 있어야 한다. 셋째, 공시제도의 불완전성을 들 수 있다. 상가건물임대차보호법에서는 대항력의 취득요건으로 상가건물의 인도와 사업자등록신청으로 하고 있다.

상가임차인의 사업자등록 신청은 상가건물임대차에 관한 사항을 제3자에게 공시하는 효력을 가지고 있다. 또한 공시제도의 보완을 위하여 상가건물임대차등록원부를 전산화하여 현재 사법부에서 업무의 전산화에 따라 소송 및 경매의 진행관계, 부동산등기 및 상업등기를 인터넷에 의하여 열람 및 등본이 발급되고 있는 현시점에서 부동산등기와 비슷한 사업자등록 공시를 위한 새로운 상가건물임대차등록원부를 전산화하고, 상가건물임대차의 대항요건으로 상업등기제를 채택하는 것이 타당하다. 넷째, 상가건물임대차보호법에서 가장 핵심적인 것은 계약갱신요구권으로서 상가건물임대차보호법 제10조 제1항에서는 임대인은 임차인이 기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못하도록 규정하고 있다. 이러한 규정은 당사자의 계약으로 임차인이 불리한 약정해지권도 인정되지 않으므로 임대인은 계약갱신 거절사유가 존재하지 않는 한 5년 동안 해지를 할 수 없게 된다. 이것은 임대인의 재산권을 과도하게 제한하는 것이다. 다섯째, 필요비ㆍ유익비ㆍ권리금에 대한 것으로 동법 제10조 제1항 제7호에 의하면 임대인이 목적물의 전부 또는 일부를 철거하거나 재건축하기 위해 점유회복이 필요한 경우, 임차인에게 5년간의 계약갱신요구권을 거절할 수 있다고 규정하고 있다.

이것은 상가임차인이 상가건물의 임대차에 있어 임대인에게 권리금 요구의 반환의무를 부담하게 할 수 있는가를 한정적으로 제한한 것이다. 여섯째, 현행 상가건물임대차보호법은 임대차 분쟁의 해결에 문제점이 많다. 임대차의 분쟁은 복잡한 소송절차 없이 분쟁을 해결하는 규정이 없으므로 모든 분쟁을 민사소송으로 해결할 수 밖에 없는 이전의 민법체계와 별로 다를 바 없다는 지적도 있다. 새로운 제도를 창안하는 방법으로는 상가건물임대차보호법을 제정하기 위하여 국회에 제출되었던 법안들 중에서 규정하였던 임대차분쟁위원회제도를 검토하여 볼 필요성이 있다. 이상과 같이 상가건물임대차보호법은 민법의 특별법으로서 영세임차인을 특별히 보호하여야 한다는 사회적 공감에 따라 이루어진 특별법인 만큼 임차인 보호에 충분하지 못한 문제점에 대하여 해결방안을 요약하였고, 상가건물임대차보호법의 시행과정상 나타난 문제점들을 개선하여, 경제적 약자인 상가임차인을 보호하고, 상가임대인의 권리실현에도 형평성을 잃지 않는 적극적인 법 개정이 되기를 바란다.

제1장 서론 1 제1절 연구의 배경 및 목적 1 제2절 연구의 범위와 방법 5 1. 연구의 범위 5 2. 연구의 방법 6 3. 연구의 구성 6 제3절 선행연구 검토 10 제2장 상가건물임대차에 관한 제도적 고찰 15 제1절 상가건물임대차의 개념 15 1. 상가건물의 개념 15 2. 상가건물의 특수성 18 3. 상가건물 임대차의 의의 19 4. 상가건물임대차의 법적성질 21 제2절 상가건물임대차보호의 필요성 26 1. 상가건물임차인의 보호 26 2. 당사자 평등유지 28 제3절 외국의 상가건물 임대차 제도 31 1. 영국의 영업용건물임대차법 31 2. 독일의 영업용건물임대차제도 36 3. 프랑스의 영업소유권에 관한 법률 44 4. 일본의 차지차가법 및 차가법 49 5. 선진각국의 법제경향 57 6. 선진각국 제도의 시사점 58 제3장 상가건물임대차보호법의 내용 및 판례 고찰 65 제1절 상가건물임대차보호법의 내용분석 65 1. 입법목적 및 적용범위 65 2. 최우선변제권 및 우선변제권 72 3. 임대차기간과 계약갱신요구권 78 4. 차임 등의 증감청구권 및 임차권등기명령 80 5. 월차임전환시 산정률 및 전대차관계에 대한 적용 81 6. 권리금 및 시설비 82 제2절 상가건물임대차보호법의 판례 고찰 86 1. 적용범위 관련 판례 86 2. 공시력 관련 판례 88 3. 대항력 관련 판례 91 4. 우선 변제권 관련 판례 93 5. 계약갱신요구에 관한 판례 94 제4장 상가건물임대차 제도의 문제점과 개선방향 97 제1절 상가건물임대차보호제도의 문제점 97 1. 적용범위의 비현실성 97 2. 대항력 취득요건상의 문제