부동산 공시가격의 현실화 방안에 관한 연구

부동산 공시가격의 현실화와 합리적 운용 방안을 연구했다.

부동산 공시가격제도는 정부가 토지 및 주택의 가격을 공시하여 국민에게 부동산시장의 가격정보를 제공하고 각종 조세의 부과기준 등으로 활용하기 위해 도입한 제도이다. 정부는 1989년에 다원화되어 있던 지가체계를 공시지가제도로 일원화하였고, 2005년부터 단독주택가격과 공동주택가격을 공시대상에 포함하여 매년 공시하고 있다. 그러나 공시지가와 주택가격은 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에서 규정하고 있는 '적정가격'과 괴리된 수준으로 공시되고 있다. 이와 같이 현실화되지 않은 현행 부동산 공시가격은 조세부과의 형평성 유지를 저해하는 요인으로 작용하고 있음은 물론 보상평가와 관련해서도 많은 민원을 야기시키고 있다. 본 연구는 부동산 공시가격의 합리적 운용 방안과 현실화를 저해하고 있는 요인들을 밝혀내어 정책에 반영함으로써 부동산 공시가격에 대한 대국민 신뢰도를 제고하고 조세정의를 구현함은 물론 정확한 부동산시장 정보를 국민에게 제공하는데 이바지함을 목적으로 한다. 부동산 공시지가의 현실화 수준에 대한 선행 분석 자료 검토와 감정평가사가 평가한 보상?경매평가선례를 활용하여 분석한 결과에 의하면 현행 공시지가 수준은 시장가치에 비해 상당히 낮은 수준이고, 행정구역?용도지역?이용상황별 현실화율은 공시가격 간에 큰 격차를 보이고 있다.

부동산 공시가격의 현실화를 저해하는 요인은 공시가격 조사?평가 업무를 직접 수행하고 있으며 부동산에 관한 전문적인 지식을 가진 감정평가사를 대상으로 설문조사한 결과 조세부담의 증가에 대한 우려와 제도 시행 초기의 낮은 현실화 수준 및 국민건강보험료의 증가가 가장 큰 요인으로 조사되었다. 본 연구를 통하여 분석한 부동산 공시가격의 현실화 방안을 요약하면 다음과 같다. 첫째, 부동산 공시가격은 시장가치 수준으로 현실화하여야 한다. 대다수의 선진국들은 부동산 공시가격을 시장가치 수준으로 평가한 후 공시가격의 일정 비율로 과세표준을 결정하고 있다. 시장가치의 일정비율을 공시가격으로 공시하는 제도는 현행 법령을 위배하는 것이고, 행정구역?용도지역?이용상황별 현실화율 격차를 해소할 수 없으며, 조세부과의 형평성도 유지할 수 없다. 둘째, 부동산 공시가격의 현실화는 국민의 공감대를 형성하여 일시에 현실화하는 방안으로 추진해야 한다. 연차적?점진적으로 현실화를 추진하는 방안은 과거에도 수차례 시도되었지만 부동산가격이 계속 변동되고 현실화율이 용도지역 및 이용상황별로 현격한 차이를 보일 경우 직면하게 될 조세저항에 대한 우려로 이를 달성할 수 없었다. 셋째, 부동산 공시가격의 현실화를 위해서는 표준지 및 표준주택 수를 확대하여야 하고, 개별공시지가 및 개별주택가격의 산정 도구가 되는 토지?주택가격비준표의 정밀도를 보완해야 한다.

현행 표준지 및 표준주택 수로는 다양한 용도와 가격수준을 반영하는 적정한 부동산가격의 산정이 곤란하고, 현행 비준표만으로는 부동산 자체에 내재하는 복잡한 가격형성요인을 모두 반영할 수 없기 때문이다. 넷째, 부동산 공시가격의 현실화를 위한 관련법령의 개정 사항으로는 재산세 및 종합부동산세의 과표 적용비율을 공시가격의 일정 비율로 하도록 제도 개선하고, 그에 따라 세율을 조정하도록 개정하여야 한다. 부동산 공시가격의 평가?산정 오차에 대한 안전성 및 평가시점과 조세부과 시점 간의 가격 변동에 유연하게 대처하기 위해 대부분의 선진국들은 공시가격에 일정 적용비율을 적용하여 과표를 산정하고 있다. 그러나 우리나라는 점진적으로 공시가격 자체를 과표로 활용하도록 법정하고 있다. 또한 상속세 및 증여세는 상속 및 증여의 실체가 실제 거래된 사실이 아닌 단순한 의사표시에 의해 재산권을 취득하는 것이기 때문에 외국과 같이 공시가격에 과표 적용비율을 곱하여 과표를 산정하도록 법률을 개정하여야 하며, 그에 따라 세율을 조정하여야 한다. 양도소득세는 2006년부터 실거래가격신고제가 도입되어 실거래가격에 의해 양도가액을 산출하나 취득가격을 확인할 수 없는 경우 공시가격을 활용한 환산취득가액을 사용하도록 규정하고 있다.

따라서 공시가격의 현실화로 인해 양도차익이 급격히 증가하지 않도록 일본의 고정자산세에서 적용하는 부담조정률과 같은 보정장치를 마련해야 할 것이다. 국민건강보험료는 공시가격의 현실화로 인해 부담이 급증할 수밖에 없는데 이에 대한 조정장치도 보완되어야 할 것이다. 부동산 공시가격의 현실화를 위해서는 공시지가의 현실화율 분석 외에 주택가격의 현실화율에 대해서도 분석하여야 한다. 그러나 부동산 공시가격 중 단독주택가격 및 공동주택가격 공시제도가 시행된 지 2년 밖에 되지 않았고, 주택은 다양한 구조와 외부에서 파악할 수 없는 내부 설비 수준에 따라 거래가격의 편차가 크며, 임장활동(臨場活動) 없이 객관적인 주택가격의 현실화 수준을 파악하기가 곤란하여 공시지가를 중심으로 연구를 수행할 수밖에 없었다. 본 연구를 바탕으로 계속 연구할 과제는 공시가격 결정 시 용도지역 및 이용상황별로 적정가격을 판단하기 위한 적정가격의 결정 범위에 관한 연구이다. 이는 현실적인 부동산시장에서 매도자와 매수자 간의 가격 협상 폭에 대한 행태를 분석 가능하게 하고, 용도지역별?이용상황별 부동산시장의 존재 영역 범위를 제시할 수 있을 것이다.

The purpose of this research is to review the reasons for the differences between officially announced real estate price and market price, and to find better ways to narrow the gap by readjusting officially announced real estate price. After 1989, the central government integrated diverse systems of land price into an officially announced land price system in order to readjust differences in market land prices. Although the 'Official Announcement of Real Estate Price and Appraisal Act' was legislated in 2005, there still exists a huge gap between officially announced real estate price and market price due to the lack of readjustment implementation.

This situation creates several problems such as unfair imposition of property taxes, unreasonable compensation for the public acquisition of private property, and unjustified charge of health insurance fee. After reviewing the related literature, the research analyzed the data collected from the previous compensation and auction appraisal cases to identify current discrepancy between officially announced land price and market price. Questionnaire survey was conducted to find out the factors affecting the readjustment of officially announced real estate price to the market price.

Based on the data collected from the 110 certified appraisers, the research found that the main reason for the difficulty of readjustment of real estate prices were potential increase in tax burden and health insurance fee as well as the low level of initial real estate price announced by the government. Major findings and suggestions of this research are as follows: First, the central government should take policy measures to readjust the officially announced real estate price to market value and to abolish the differences in real estate prices according to the classifications of real property. The fixed percentage of assessed value of real property should be used as tax base.

Second, the process of readjustment of officially announced real estate price to market value should be done at the same time. The incremental readjustment of real estate price was attempted but failed because of rapid increase in the price of land and house as well as the lack of consensus among people. Third, the number of standard houses and parcels of land need to be expanded to reflect more reasonable and acceptable value of real estate in the market. In order to get more accurate information on real estate market price, it is necessary for government and appraisers to supplement the existing list of standard houses and parcels of land with the expanded lists.

Fourth, it is imperative to revise the current legislation related to readjustment of officially announced real estate price. The current legislation does not guarantee that property tax will be levied by the fixed rate of officially announced real estate price. As the cases in this research showed, most foreign countries levy property taxes based on the fixed rate of real estate market price to deal with the problems of assessment errors and price fluctuations. The new readjustment legislation should consider how to prevent drastic changes in tax burden and health insurance fee.

Even though this research accomplished the proposed goals, there still remains some room for further study on this subject. Further research needs to focus on finding objective rate of readjustment and determining the range of reasonable price differences according to the classifica