재개발·재건축사업에서 조합원 분양신청권에 관한 연구 = A Study on Membership Qualifications and Right to Apply for Sale in Redevelopment and Reconstruction Projects

재개발·재건축사업의 조합원 자격과 분양신청권을 연구했다.

재개발·재건축사업의 시행방식에는 조합방식, 공동시행방식, 공공시행방식, 지정개발방식, 사업대행방식 등 여러 유형이 있지만, 대다수 조합방식을 채택하고 있다. 조합방식은 정비구역 내 토지등소유자들이 조합을 설립하여 조합원 자격을 취득하고, 종전자산을 조합에 출자하는 대가로 분양신청권을 인정받아 재개발·재건축사업으로 발생되는 개발이익을 누릴 수 있기 때문이다. 재개발·재건축사업은 도시기능 회복과 주거환경개선이라는 공익과 조합원 분양이라는 사익이 병존하여 때로는 조합원 분양신청권을 취득하기 위해 ‘지분 쪼개기’ 등 투기행위로 사업성을 저하시키고 조합원들 사이에 갈등을 유발하기도 한다. 이런 이유로 「도시정비법」에서는 조합원의 재산권을 보호하고 투기수요를 억제하기 위하여 조합원 자격 및 분양신청권을 제한하는 등 법제를 정비해 왔으나, 여전히 관련 규정들이 미흡하고 모호하여 갈등이 이어지거나 하급심 판례의 견해조차 엇갈리는 등 논란은 지속되고 있다. 정비사업에서 조합원 분양은 정비사업의 목적이고, 조합원 분양신청 절차는 「도시정비법」에서 정한 정비사업 절차 자체를 의미한다고 볼 수도 있다. 특히 조합방식으로 시행하는 재개발·재건축사업에서 조합원 자격에 관한 논쟁은 필연적으로 분양신청권의 인정 여부로 귀결될 수밖에 없다.

따라서 조합원 자격에 관한 「도시정비법」 제39조 제1항과 분양신청권에 관한 제72조 제1항은 함께 해석하는 것이 바람직하다. 또한 「도시정비법」 제39조 제1항 본문 후단에 따른 대표 조합원제도 하에서 대표 조합원 외 나머지 토지등소유자의 조합원 자격 및 분양신청권과 제72조 제1항에 따른 분양신청 통지의 대상에 관해 하급심에서도 견해를 달리하고 있을 뿐만 아니라, 제77조 제1항에서 정한 권리산정 기준일에서 구분소유권자에 관한 규정의 부재로 ‘지분 쪼개기’를 통한 투기행위가 성행하고 있으나 이를 규제할 마땅한 법적 근거가 없는 것도 문제가 된다. 그러므로 이 연구에서는 재개발·재건축사업에서 조합방식에 한정하여 연구를 진행하면서 조합원 자격 및 조합원 분양신청권에 관한 「도시정비법」의 제 규정과 조례 등을 검토하고, 이와 관련된 헌법재판소, 대법원, 하급심 판결 및 법제처 해석 등을 종합적으로 검토·분석한 다음, 관련 규정이 미비하거나 모호하여 논란이 되는 규정들을 보완하기 위하여 「도시정비법」 제39조, 제72조 내지 제77조 등 관련 규정의 개정시안을 제안하였다.

국문요약 제1장 서론 = 1 제1절 연구의 목적 = 1 I. 문제의 소재 = 1 II. 연구의 목적 = 5 제2절 연구의 범위 및 방법 = 7 I. 연구의 범위 = 7 II. 연구의 방법 = 8 제3절 선행연구와의 차별성 = 9 I. 선행연구의 검토 = 9 II. 선행연구와의 차별성 = 16 제2장 도시정비법상 토지등소유자 및 조합원 자격 = 18 제1절 재개발·재건축사업의 시행자인 정비사업조합 = 19 I. 재개발·재건축사업의 시행 방법 및 시행자 = 19 1. 재개발·재건축사업의 시행 방법 및 절차 = 19 2. 재개발·재건축사업의 시행자 = 20 II. 재개발·재건축사업 시행자로서의 정비사업조합 = 21 1. 조합의 연혁 = 21 2. 조합설립인가 요건 = 22 3. 조합설립인가 효력 = 24 4. 조합과 행정청과의 법률관계 = 26 5. 조합의 법적 성격 = 27 6. 조합의 법적 지위 = 28 III. 조합을 대표하는 조합임원 = 31 1. 조합임원의 요건 = 31 2. 조합임원의 선임과 해임 = 33 3. 조합과 조합임원과의 관계 = 34 4. 조합원과 조합임원과의 관계 = 36 제2절 토지등소유자와 조합과의 관계 = 37 I. 토지등소유자의 범위 = 37 1. 도시정비법상 토지등소유자 = 37 2. 판례가 인정하는 토지등소유자 = 39 II. 정비구역 지정 전·후에 따른 토지등소유자 = 42 1. 정비예정구역에서의 토지등소유자 = 42 2. 정비구역 지정 후 토지등소유자 = 43 3. 정비구역 지정이 변경된 경우 토지등소유자 = 45 III. 토지등소유자와 조합과의 법률관계 = 46 1. 토지등소