사회기반시설 투자에 따른 개발이익 환수제도 개선방안

사회기반시설 투자로 발생한 개발이익의 환수 방안을 모색했다.

□ 연구목적 및 범위 ○ 본 연구는 사회기반시설 설치 전후 부동산 가격의 변동에 관한 사례 분석을 통해 부동산 가격 변동으로 인한 개발이익의 발생 여부를 확인하고, 이와 같은 개발이익의 일부를 사회적으로 환수하는 방안을 모색하는 데 목적을 둠. - 지하철역 신·증설, 도로개통, 생활SOC 등 경기도 사회기반시설 투자 현황 분석 - 사회기반시설 투자가 주택가격 변동 및 지역경제에 미치는 영향 분석 - 사회기반시설 투자에 따른 개발이익 환수 방안 제시 □ 연구내용 ○ 사회기반시설의 개념 및 투자현황 - (개념) 전통적으로 사회기반시설은 그 범주가 생산활동에 간접적으로 투입되는 도로와 철도 등에 국한되었으나 최근에는 일상생활 편의를 위한 유치원과 학교 등을 포괄하는 방향으로 확장 경향 · 다만 본 연구에서는 사회기반시설 공급에 따른 지역사회 개발이익의 환수 방안을 모색하는 데 목적이 있으므로 도로와 철도 등 파급효과가 큰 사회기반시설에 중점 - (투자현황) 우리나라에서 사회기반시설은 지속적으로 확충되어 왔고, 경기도도 이 추세에서 예외적이지 않음. · 경기도는 중앙정부 주도의 신도시 개발, 지방자치단체 주도의 도시개발, 수도권 도시철도망 구축 등으로 인해 막대한 사회기반시설이 건설되었고 향후에도 구축될 예정임.

개발이익의 개념 및 필요성 - (개념) 현행 「개발이익 환수에 관한 법률」은 개발이익을 사회경제적 요인에 따른 것까지 포함하는 광의의 개념으로 폭넓게 정의하고 있으나, 사회기반시설 투자에 따른 개발이익은 공공투자에 의한 토지가치의 증가를 의미하는 최협의의 개발이익으로 보는 것이 타당 - (필요성) 이러한 개발이익은 토지공개념, 사회국가 원리, 외부효과의 교정, 사용자부담 원칙의 적용 등의 관점에서 그 환수가 정당화될 여지가 존재 ○ 부동산 보유-개발-처분 단계별 개발이익 환수제도 분류 - (보유단계) 이 단계에서 발생하는 불로소득은 과거 수익자부담금이나 토지초과이득세를 통해 그 일부를 직접적으로 환수하였으나, 현재는 재산세, 종합부동산세 등의 보유세를 통해 그 일부를 간접적으로 환수 - (개발단계) 이 단계에서 발생하는 불로소득은 현재 개발부담금, 재건축부담금 등의 부담금 제도를 통해 그 일부를 직접적으로 환수 - (처분단계) 보유 및 개발단계에서 발생하는 불로소득의 일부를 추가적으로 양도소득세를 통해 환수 ○ 사회기반시설 투자가 부동산 가격 및 지역경제에 미치는 영향 분석 결과 - 사회기반시설 투자가 부동산 가격에 미치는 영향 분석 결과, 사회기반시설 투자가 이루어진 인근지역 부동산에 개발 프리미엄이 존재한다는 점을 확인 · 본 연구는 지하철 판교역과 위례역의 사례에 한정하여 부동산 가격 영향을 분석한 결과 역 인근 지역 주택들에 긍정적 영향이 존재한다는 결과를 확보 · 구체적으로 판교역 개통 전후로 주변 아파트 가격이 9.5%~30.4%가 상승하였고, 위례 추가역 설계착수 전후로 주변 아파트 가격이 6.4%~23.5% 상승하였다는 점을 확인 - 또한 사회기반시설 투자가 GRDP에 긍정적 영향을 미친다는 점을 확인하는 등 지역경제 영향 분석을 통해서도 사회기발시설 투자가 인근 지역에 긍정적 영향을 미친다는 일치된 방향성의 결과를 확인 ○ 개발이익 환수제도의 문제점 - 보유-개발-처분 단계 제도 간 연계 미흡 - 공시지가 산정시 일부 기반시설 인접성 반영 부족 - 재산세 도시지역분 역할 약화 - 양도소득세의 불합리한 운용방식에 따른 불로소득 환수 저조 - 공공투자 주변지역 개발이익 환수제도 미비 ○ 개선방안 - 단기적으로 공시지가 선정방식에 사회기반시설의 영향을 반영하고, 중장기적으로는 재산세 도시지역분에 중과 규정 신설 및 수익자부담금의 재도입을 제안 □ 정책제언 ○ 단기적으로 공시지가 선정방식에 사회기반시설의 영향을 반영하는 방안을 강구할 필요 - 현행 공시지가 산정방식은 도로의 경우 지목, 기타제한(접도구역) 등을 통하여 도로건설 등에 따른 지가상승분을 어느 정도 반영 - 그러나 도시철도, 광역철도 등 그 주변지역 지가상승을 주도하는 사회기반시설의 영향은 공시지가 산정과정에서 반영되는 정도가 미흡 - 이를 고려할 때 도시철도와 광역철도 등 주요 사회기반시설의 건설에 따른 인근 지역 지가변동을 좀 더 자세히 반영할 수 있도록 ‘개별토지특성’ 항목을 보다

늘리고 구체화하는 방안을 검토할 필요 - 다만 이 방식은 공공투자에 따른 개발이익을 충분히 환수하는 수단으로서는 미흡할 수 있고, 개발에 따른 상당한 불로소득이 주변지역 토지소유자에게 귀속되는 단점 존재 ○ 중장기적으로 재산세 도시지역분에 중과 규정 신설 및 수익자부담금 재도입에 대한 검토 필요 - 재산세 도시지역분에 중과 규정 신설 · 과거 도시계획세 도입의 취지를 살려 도로, 도시철도, 광역철도 등 도시계획사업의 시행에 따른 특정 개발이익의 환수를 위해 관련 구역을 지정하여 그 세율을 중과하는 방안을 검토할 필요 · 이 경우 중과 대상은 도로, 도시철도, 광역철도 등 특정 공공투자사업의 시행으로 인하여 특히 이익을 받는 부동산이 되며, 중과 세율은 표준·제한 세율의 2배 수준으로 설정하는 것이 적절 · 다만 특정 공공투자에 따른 개발이익 환수를 위한 재산세 도시지역분 중과 방안은 중과대상 사회기반시설의 선정, 부과대상 구역 및 중과율의 적정성, 재원 사용 측면에서 한계가 존재 ○ 수익자부담금 재도입 · 현재 최협의의 개발이익 환수수단이 전무한 실정으로 다수의 문헌에서 수익자부담금의 부활이 필요하다는 주장을 꾸준히 제기 · 수익자부담금은 공공투자의 효과가 그 주변지역의 토지에 지가상승으로 나타나는 경우 이 지가상승분을 대상으로 하여 토지소유자에게 부과 · 아울러 부담금은 공공투자 전후 공시지가 증가분에 인근 유사지역의 지가변동률을 고려한 자연상승치를 차감함으로써 사업으로 인한 순이익을 산정하고, 여기에 부담률을 적용하여 산정 · 다만 이 경우 사회기반시설의 유형에 따라 개발이익이 다르고, 개발이익이 발생하기 시작한다고 인정할 수 있는 시점이 다소 모호하며, 개발이익이 발생하는 지리적 범위를 특정하기 어렵다는 문제 등에 대한 상세한 검토 필요 · 본 연구의 분석결과에 따르면 지하철역사 개통시점과 설계착수 시점에서 모두 부동산 가격이 반응한다는 점을 확인 · 따라서 수익자부담금의 재도입을 위해서는 개발이익의 적정 측정문제가 선결될 필요