不實登記防止에 관한 硏究 = (A) Study on the Prevention of Illegal Registering Real Estate

부동산 실체관계와 불일치하는 부실등기의 발생 및 방지 방안을 연구했다.

登記制度란 등기부라는 공적장부에 권리관계와 物權變動의 과정을 公示하는 제도이다 등기제도의 理想은 부동산 물권에 관한 실체적 권리관계를 명확히 공시함으로써 부동산거래의 安定性과 迅速性을 보장하는 것이라 할 것이다. 부동산물권변동에 관하여 成立要件主義를 취하는 나라에서 부동산의 거래안전이라는 그 본래의 기능을 다하기 위해서는 등기부에 등기된 부동산의 실체관계가 등기부의 登載와 일치할 것과, 그 부동산 위에 등기된 권리관계의 변동과정이 등기부에 정확하게 그리고 누락됨이 없이 기재될 것이 요청된다. 그런데 여러 가지 이유로 인하여 이러한 물권변동의 과정이 잘 반영되어 있지 않다거나, 실체적 권리관계와 불일치하는 등기가 발생하게 된다. 실질적 유효요건과 형식적 유효요건중 어느 하나라도 결하게 되면 이러한 등기는 무효인 등기이다. 이와 같이 무효인 등기 또는 실체관계에 부합하지 않는 등기를 두고 흔히 부실등기라고 한다. 현행부동산등기법은 구분건물의 보존등기에만 實地조사권을 규정하고 있다. 이를 뒤집어 놓고 보면 일반 건물과 토지에 대해서는 실지조사권이 없으므로 보존등기의 경우에 대장의 첨부만을 요구하게 된다. 대장제도의 부실화는 보존등기를 통해 곧 바로 등기부의 부실화를 초래한다. 또한 과세자료 송부제도를 통해 세무서의 과세자료 또한 부실하게 만든다. 소유권보존등기의 약한 추정력은 여기에서 기인하지 않는가 싶다.

이에 따라 대장과 부동산등기의 불일치에 따른 부실등기를 살펴본다. 우리나라의 경우는 독일과 같은 명문의 규정으로 법률상 추정력은 주지 않는다. 우리나라의 등기의 추정력 제도에 대해서 살펴볼 필요를 느낀다. 등기관의 형식적 심사에 의해 첨부서면이 적법하면 등기가 이루어지고 부적법하면 부동산등기법 제55조 이하의 규정에 따라 각하처분을 한다. 등기관의 실질적 심사권 도입의 당부를 살펴보고자 한다. 선의의 제3자 보호와 관련하여 그 동안의 학설과 판례는 우리 법제가 공신력을 인정하지 않는다는데 그 견해가 일치한다. 그렇다면 선의의 제3자는 보호받을 수 있는 근거는 없는가? 학설은 대체로 민법상의 선의의 제3자 보호규정과 채권법적인 구제책을 언급하여 왔다. 그런데 학설이 언급하고 있는 구제방법이 효과적이지는 못하다. 등기과의 고의·과실책임에 의한 국가배상책임을 인정하게 될 때 불합리할 때도 있다. 등기사무담당 종사원에 대한 업무의 과중은 곧 바로 부실등기와 연결될 수 있다. 지금까지의 학설은 물권변동이론에 치중한 나머지 이 같이 등기사무 종사원에 대한 부실등기에는 소홀해 왔던 것이 사실이다. 그러나 본 논문에서는 등기관들의 고의·과실에 의해서도 원인무효의 등기와 같은 결과를 가져 올 수 있음을 밝혀 보고자 한다.

이상과 같이 본 논문은 그 동안의 주된 연구 주제였던 물권행위의 독자성 그리고 유인성·무인성과 공신력인정의 당부 등에 연구를 바탕으로 등기실무상 발생할 수 있는 실체적 권리관계과 부합하지 않는 등기의 현황과 이들에 대한 처리 방안을 현행부동산등기법에 규정하고 있는 틀 속에서 논의하도록 한다. 부실등기의 현황과 이들에 대한 처리문제가 선행하지 않는다면 공신력에 대한 인정론은 크게 의미가 없다. 따라서 이하에서는 이론상 발생할 수 있는 부실등기의 경우와 실무상 발생할 수 있는 부실등기의 경우를 주제로 한다. 그리고 공신력 인정을 위한 전제로서의 부실등기 처리문제와 부실등기방지를 위한 개선 방안에 대해서도 고찰하고자 한다.

목차 = ⅲ Ⅰ. 序論 = 1 1. 硏究의 목적 = 1 2. 硏究의 範圍 및 方法 = 5 Ⅱ . 不實登記의 槪念과 原因 = 6 1. 不實登記의 槪念 = 6 2. 不實登期의 發生態樣 = 8 가. 法律行爲로 인한 物權變動 = 8 1) 意義 = 8 2) 당사자에 缺陷이 있는 경우 = 9 3) 법률행위웨 내용(목적)에 결함이 있는 경우 = 10 4) 의사표시에 흠결이 있는 경우 = 13 나. 法律行爲에 의하지 않는 物權變動 = 15 1) 相續 = 15 2) 公用徵收 = 16 3) 判決 = 18 4) 競買 = 19 5) 其他 = 20 다. 부동산등기실무상 나타날 수 있는 경우 = 21 1) 意義 = 21 2) 유형과 사례 = 21 3) 전산 이기작업에서 나타난 부실등기의 사례 = 30 Ⅲ. 不實登記防止를 위한 各國의 立法例 = 36 1. 외국의 제도 = 37 가. 獨逸 = 37 나. 스위스 = 43 다. 프랑스 = 44 라. 日本 = 46 1) 沿革 = 46 2) 우리나라 등기제도와의 차이 = 46 3) 일본의 공증제도 = 48 마. 英美法 = 53 1) 레코딩 시스템(System Recording) = 53 2) 토랜스 등기제도 = 55 Ⅳ. 不實登記에 관한 處理問題 = 58 1. 의의 = 58 2. 부실등기의 訂正 = 58 가. 變更登記 = 59 나. 抹消回復登記 = 60 3. 不實登記의 流用 = 63 가. 의의 = 64 나. 일반물권등기의 유용 = 64 다. 저당권등기의 유용 = 64 4. 중복등기의 처리 = 65 가. 의의 = 65 나. 정리방법 = 66 Ⅴ. 結論(不實登記防止를 위한 提言) = 69 1. 등기