용도지역이 주거용 나대지 가격에 미치는 영향에 대한 공간가중회귀분석

용도지역 등 토지 규제가 주거용 나대지 가격에 미치는 영향을 분석했다.

용도지역이 신도시의 나대지 가격에 미치는 영향에대한 공간가중회귀분석을 통하여 분석하였다. 용도지역과 같은 토지 규제가 토지 가격에 미치는 영향이 매우 큼에도 불구하고 이에 대한 실증분석은 많지 않은데, 이것은 토지거래 가격 자료를 얻기가 어렵기 때문이다(Kok, Monkkonen and Quigley, 2014). 토지거래 가격자료를 얻기가 어려워 Peiser (1987)은 467건의 나대지 거래 자료를 사용하였고, Kowalski and Paraskevopoulos (1990)은 단지 56건의 자료만 사용하여 분석하였다. 현재의 도시 지역은 이미 개발되어 있어 나대지 상태로의 거래는 흔하지 않다. Adams et al. (1968)은 토지는 주택의 대체원가를 차감하여 얻은 차액을 토지 가격으로 사용하여 분석하였는데, 주거지역 내의 용도지역 변수가 토지가격에 중요한 영향을 미친 것으로 분석하였으며, Titman (1985)은 개발 옵션이 나대지에 체화된 중요한 요소로 부동산 시장의 불확실성을 증가시킨다고 하였다. 실거래자료를 수집 ,분석하여 OLS 모형 실증분석 결과를 토대로 하여 Moran’s Index 분석 을 하였고 공간가중회귀 분석을 하였다.토지 가격은 그 장소에서 이용 가능한 편의성(amenity)과 특정 위치의 매력도를 나타내는 경제적 가치로 볼 수 있다.

Brigham (1965)은 도시의 토지 가격은 지형과 접근성 및 편의 수준에 따라 결정된다고 주장하였으나, 토지 용도를 규제하는 정부의 정책도 크게 영향을 미친다. 분석결과 용도지역의 중요성도 나대지 가격에 영향을 미치지만 편의성 또한 영향을 미침을 분석을 통하여 알게 되었다. In this study, we examine how land use zoning affects the land price controlling other variables such as road-facing condition of the land, land form, land age after its development and land size. We employ geographically weighted regression analysis which reflects spatial dependency as methodology with a data sample of land transaction price data of Jangyu, a new town, in Korea.

The results of our empirical analysis show that the respective coefficients of traditional regression and geographically weighted regression are not significantly different. However, after calculating Moran's I with residuals of both OLS and GWR models, we find that Moran’s I of GWR decreases around 26% compared to that of OLS model, thus improving the problem of spatial autoregression of residuals considerably. Unlike our expectation, though, in both traditional regression and geographically weighted regression where residential exclusive area is used as a reference variable, the dummy variable of the residential land for both housing and shops shows a negative sign.

This may be because the residential land for both housing and shops is usually located in the level area while the residential exclusive area is located at the foot of a mountain or on a gentle hill where the residents can have good quality air and scenery. Although the utility of the residential land for both housing and shops is higher than its counterpart’s since it has higher floor area ratio, amenity which can be explained as high quality of air and scenery in this study seems to have higher impact in purchase of land for housing.

On the other hand, land for neighbourhood living facility seems to be valued higher than any other land zonings used in this research since it has much higher floor area ratio than the two land zonings above and can have a building with up to 5 stories constructed on it. With regard to road-facing condition, land buyers seem to prefer land which faces a medium-width road as expected. Land facing a wide-width road may have some disadvantage in that it can be exposed to noise and exhaust gas from cars and that entrance may not be easy due to the high speed traffic of the road.

In contrast, land facing a narrow road can be free of noise or fume from cars and have privacy protected while it has some inconvenience in that entrance may be blocked by cars parked in both sides of the narrow road. Finally, land age variable shows a negative sign, which means that the price of land declines over time. This may be because decline of the land price of Jangyu was bigger than that of other regions in Gimhae where Jangyu, a new town, also belong, during the global financial crisis of 2008