서울시 정비사업구역의 사업추진여부에 대한 찬반의사 결정에 미치는 영향요인 분석

서울시 정비사업구역의 사업 추진 찬반 결정요인을 분석했다.

서울시는 2002년 10월 강남북 균형발전과 낙후된 주거환경을 개선한다는 목표로 뉴타운 사업을 시작하였다. 뉴타운 사업은 기존의 단일구역 정비방식이 지닌 한계를 극복하기 위해 생활권단위의 광역계획을 수립하여 체계적으로 기반시설을 확보하고, 다양한 사업방식 및 주거유형의 도입을 포함하는 계획수립과 기반시설 설치지원 등의 공공의 역할강화를 통해 지역균형발전을 도모한다는 취지였다. 뉴타운사업은 그 취지에도 불구하고 대부분 전면 철거방식으로 진행되어 사업구역 내 양호한 건축물의 철거로 인한 사회적 손실이 발생하는 등의 문제를 낳았다. 또한, 짧은 기간 동안 감당하기 어려운 만큼의 과다한 구역지정이 이루어졌고, 이에 따라 세입자 대책 부재, 사업비 증가로 인한 주민부담금 증대 등의 문제가 발생하였다. 이는 글로벌 경제위기 이후 지속되는 부동산 경기 침체와 맞물려 한꺼번에 분출되게 되어 큰 문제가 되고 있다. 이러한 문제들로 인해 주민들간의 갈등이 깊어지고, 사업이 장기화 되어 구역해제를 요청하는 사례가 늘고 있다. 서울시는 이를 해결하기 위해 전문가를 통한 갈등조정활동 뿐만 아니라, 사업이 지연되거나 주민이 원하는 구역을 대상으로 주민이 스스로 사업추진이나 해제를 선택할 수 있도록 개략적인 정비사업비 및 추정분담금 정보를 제공하는 실태조사를 진행하였다.

이에 본 연구에서는 실태조사 사례 대상지를 선정하여 정비사업에서 나타날 수 있는 복합적인 갈등요인을 분석함으로써, 정비구역 지정 전에 해당 사업이 원활히 진행될 수 있는지 사전에 판단할 수 있는, 주민의 의사를 반영한 정비사업을 찬성하거나 반대하는 주민의 의사 결정에 영향을 미치는 결정요인을 조사․분석하였다 본 연구의 의의는 첫째, 자료적 측면에서 서울시에서 실시한 실태조사를 통한 토지등소유자의 정확한 속성정보를 기초로 하였기에 설문을 통한 선행연구보다 설득력을 갖는다고 할 수 있으며 둘째, 시기적으로 선행연구가 부동산 활황기에 이루어진 반면 본 연구는 부동산 침체기에 이루어져 경기상황을 반영한 정비사업 찬·반 영향 요인을 분석한데 의의가 있다. 연구 진행을 위해 먼저 선행연구를 이용하여 찬반의사에 영향을 미치는 특성요인을 변수로 선정하고, 응답변수가 사업추진 찬성과 반대의 이원적 선택에 적합한 이항로짓모형을 바탕으로 사례 대상지의 속성자료를 실증적으로 분석하고 검증하였다. 종속변수로 정비사업의 추진 찬성․반대여부를 설정하였다. 독립변수는 물리적 특성, 경제적 요인, 생애주기로 구분하여 설정하였고, 물리적 특성으로는 주택유형, 건축물 노후년수 및 층수, 토지의 부정․세장형 여부, 경제적요인으로는 종전자산가치, 생애주기와 관련한 토지등소유자의 연령을 변수로 선택하였다.

분석의 정확성을 기하기 위해 변수들간의 상관관계분석 및 다중공선성 검증을 실시하였다, 그 결과 다중공선성 문제는 없었으며, 정비사업 추진여부에 통계적으로 유의미한 영향을 미치는 특성으로는 다세대주택, 노후년수, 종전자산가치, 연령으로 분석되었다. 이후 도출된 변수들이 정비사업 찬․반 의사 결정에 미치는 영향을 이항로짓모형을 통해 분석하였다. 분석 결과를 요약하면 첫째, 물리적 특성에 포함된 변수로 다세대주택일수록 사업추진에 찬성할 확률이 높고, 노후년수가 오래될수록 사업추진에 찬성할 확률이 높은 것으로 나타났다. 둘째, 경제적 특성변수인 종전자산가치를 살펴보면 종전자산가치가 높을수록 사업추진에 반대할 확률이 높은 것으로 나타났다. 마지막으로 생애주기 특성인 연령의 경우에도 토지등 소유자의 연령이 높을수록 사업추진에 반대할 확률이 높은 것으로 나타났다. 이에 따른 연구의 결론은 다음과 같다. 임대수입이 없고 단독주택에 비해 감정평가액이 높게 결정되는 다세대주택을 소유한 토지등소유자일수록 감정평가시 재산가치가 상승되어 정비사업에 찬성할 확률이 높으며, 노후년수가 오래될수록 정비사업의 추진을 통해 주거환경이 양호한 주택으로 이주를 원하기 때문에 정비사업에 찬성할 확률이 높은 것으로 나타났다. 하지만, 종전자산가치에 대해서는 기존 연구와 다르게 종전자산가치가 높을수록 정비사업에 반대하는 것으로 나타났다.

부동산 활황기에는 종전자산가격이 높을수록 정비사업의 추진을 통해 개발이익을 취하는 방향으로 의사결정을 했지만, 현재와 같은 부동산 침체기에는 정비사업을 통한 개발이익의 상승을 기대하기 어렵기 때문에 기존 연구의 의사결정과 다른양상이 나타난 것을 확인할 수 있었다. 주요어(Keyword) : 정비사업, 의사결정, 로지스텍회기모형, 실태조사