부동산 명의신탁의 입법배경 분석을 통한 법제도 개선방안 = A Study on the Improvement of the Legal System through the Analysis of the Legislative Background of Real Estate Name Trust

부동산 명의신탁의 입법 배경을 분석하고 제도 개선방안을 제시했다.

부동산 명의신탁의 입법배경 분석을 통한 법제도 개선방안 부동산 문제는 간단하지 않다. 한 나라의 경제를 흔들고 세계를 흔들기도 한다. 개인 의 흥망성쇠도 크게 좌우한다. 이러한 부동산의 특성에 비해 부동산 명의신탁에 대한 법 적 접근은 검토할 부분이 많다. 부동산 명의신탁은 긍정적 측면이 있지만, 부정적 요소를 무시할 수 없다. 부동산 명의신탁에 기초한 거래는 쉬운 거래라 볼 수 없다. 반면에 동산 명의신탁은 지하경제를 양산하는 수단으로 활용되며, 탈세와 부패의 온상이기도 하다. 부 동산도 다르지 않다. 다만, 금액이 상대적으로 크고, 더 큰 손해를 끼칠 가능성이 높다. 해결의 방법도 어렵다. 부동산 명의신탁은 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」에 의해 법적 규율이 되 지만, 민법, 형법, 행정법 등 타법과의 상호작용하고 있고, 헌법이 추구하는 헌법 이념과 도 관련이 있다. 부동산 거래의 패턴은 우리나라의 발전에 따라 끊임없이 변화하고 있다. 현재 대한민국의 부동산 경제는 세계 어느 나라와도 견주어도 작지 않은 수준으로 성장 했다. 이러한 배경에는 우리 국민의 시민의식 수준이 높아진 것도, 큰 기여를 했다고 본 다. 또한, 한국의 법치주의가 안정되면서 우리 사회의 기초 질서 또한 높아졌다고 본다. 그러나 현대 문명의 급속한 발전으로 인해 부동산 거래와 관련된 문제는 곳곳에서 주요 사회 문제로 대두되고 많은 갈등을 야기하고 있다.

현재 우리나라에서는 대외적 불확실 성이 많은 환경 속에서 부동산 문제가 급속한 사회문제로 대두되고 있다. 따라서 이 논 제를 설정한 배경 중 하나는 현재 대한민국이 안고 있는 가장 중요한 문제가 부동산 문 제라고 판단된다는 점이다. 자본주의 시장경제 사회에서 부동산 거래는 대규모 경제의 중심이자 개인에게 가장 큰 영향을 미치는 분야라고 볼 수 있다. 그중에서도, 부동산 명 의신탁은 짚고 넘어갈 필요가 있다. 부동산 명의신탁이 내재한 기본적 속성 자체가 그리 간단하지 않으며, 부동산 거래의 시작부터 문제가 있다. 내부와 외부에 표시되는 소유자 가 다른 것은 그리 간단한 문제가 아니기도 하고, 거래의 투명성이 중요한 부동산 시장 에 악영향을 미칠 가능성이 높다고 본다. 따라서 거래 대금이 상대적으로 크고 국민 생 활에 큰 영향을 미치는 부동산 거래질서 확립을 위해 부동산 명의신탁 문제는 꼭 짚고 넘어가야 한다. 하지만 부동산 명의신탁 문제는 법적 안정성과 관습법의 의미 등과 결부 되어 문제 해결이 쉽지 않은 것이 사실이다. 따라서 부동산 명의신탁은 신중하게 접근해 야 한다고 본다. 법이 사회 변화를 따라가는 것은 다소 어려운 측면이 있다. 법이 다소 사후적 성격을 갖고 있다는 점은 법의 속성 중 하나이다.

물론 선제적 성격을 지닌 입법 이 제정되기는 하지만 실제로는 매우 어려운 과정을 거쳐 제정되고, 시시각각 변화하는 상황을 고려하면 선제적 성격을 지닌 입법이 성공하기 쉽지 않은 것도 사실이다. 사안의 빠른 해결이 요구되고 사회의 안정성이 추구되어야 하는 모순된 상황에서, 부동산 명의 신탁의 문제점과 부동산 명의신탁이 미치는 부정적 영향을 현명하게 극복할 수 있는 방 법에 대한 연구가 필요하다. 부동산 명의신탁의 배경이 일제강점기에 우리나라 부동산을 수탈하는 과정에서 종중과 관련한 부동산 명의신탁으로 인하여 성립된 개념인 만큼, 종중의 부동산 명의신탁이 합 법인 것이 과연 타당한지와 위헌성은 없는지에 대해서도 논할 필요성이 있다. 정부의 부 동산 정책은 늘 문제였다. 보다 장기적이고 근본적인 대책이 필요하다는 인식과 중복성 을 고려한 부동산 관련법 제정이 필요하다는 인식을 바탕으로 현실적으로 발생하는 문제 에 대해 법적, 제도적 접근을 할 필요성이 있다. 부동산 소유권의 투명한 공시의 중요성 과 신탁법이 가지는 여러 속성을 살펴보고 논제에 접근해야 한다. 부동산 명의신탁 문제를 해결하기 위해 법의 역할과 우리 사회가 지향해야 할 방향에 대해 논하고, 이에 대한 거시적인 접근과 더불어 미시적인 관점에서 접근할 필요성이 있 다.

이런 측면에서 이 연구는 부동산 명의신탁의 문제점에 관한 조문와 판례를 참고하고, 관련 서적 및 논문 등을 참조하여 이미 세워진 이론적 결과적 자료를 바탕으로 부동산 명의신탁에 관한 법제도 개선방안을 제시하였다.

Ｉ. 서 론1 1. 연구의 목적1 2. 연구의 범위와 방법 3 Ⅱ. 부동산 명의신탁의 이론적 고찰6 1. 투탁과 신탁이론6 2. 외국의 신탁제도7 3. 부동산 명의신탁 관련 통계10 4. 부동산 명의신탁 관계의 성립 13 5. 부동산실명법의 입법 배경 ·15 6. 우리나라의 등기제도와 부동산 명의신탁의 역사 ·18 7. 부동산 명의신탁의 유형 20 8. 부동산 명의신탁에 관한 법리의 대립23 9. 종중의 명의신탁·26 10. 부동산 명의신탁 관계의 종료28 Ⅲ. 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」의 내용과 문제점·31 1. 부동산실명법의 내용31 가. 부동산실명법의 입법 배경 및 과정 31 나. 부동산실명법의 목적 및 정의 33 다. 부동산 명의신탁 적용의 예외 ·35 라. 부동산 명의신탁의 효력 40 마. 부동산실명법의 정착 과정 ·41 바. 부동산실명법 위반에 대한 제재와 행정·42 사. 부동산실명법의 의의와 한계45 2. 부동산 명의신탁의 문제점 ·46 가. 부동산 문제의 중요성46 나. 부동산투기 문제·48 다. 경자유전의 원칙 훼손49 라. 탈법51 마. 탈세52 바. 부동산 거래 질서 붕괴 ·56 사. 부동산 명의신탁으로 파생되는 혼란 ·57 아. 경제민주주의의 걸림돌·58 자. 헌법과의 충돌60 차. 부동산 명의신탁의 형법상 문제63 Ⅳ. 부동산 명의신탁에 관한 법제도 개선방안 70 1. 부동산 등기제도의 보완·70 2. 배우자 간의 명의신탁 불허 ·72 3. 종중의 부동산 명의신탁에 대한 제재 ·73 4. 부동산 명의신탁의 금지·75 5. 에스크로우(Escrow) 제도의 도입77 6. 납세