집합건물 관리의 제도적 한계와 개선에 관한 연구 : 주거용 오피스텔을 중심으로 = Institutional limitations and improvement of condominium buildings management : focused on residential officetels, Korea

주거용 오피스텔을 중심으로 집합건물 관리제도의 한계와 개선을 연구했다.

오피스텔의 건축 규제가 완화됨에 따라 주거용 오피스텔의 보급이 빠르게 증가하고 있다. 주거용 오피스텔은 최근 5년간(2017∼2021) 전체 주거용 오피스텔의 약 40%가 보급되었다. 전국의 오피스텔은 2021년 6월까지 총 941,737호가 공급되었고 공급된 전체 오피스텔 중 주거용 오피스텔의 비율은 약 70%이다. 주거용 오피스텔의 공급 증가는 주거기능과 관련하여 도시관리상의 문제점을 발생시킨다. 오피스텔은 「건축법」상 업무시설로 분류된다. 이에 따라 주거용 오피스텔을 건축할 때에는 「건축법」상 일조권 확보를 포함한 최저주거기준이 적용되지 않고, 「주택법」상 주민공동시설을 설치할 의무가 없다. 또한 「집합건물법」의 적용을 받는바, 「공동주택관리법」에 비하여 그 내용이 부실하여 건물관리에도 문제가 발생한다. 위와 같은 문제는 상업지역 내에 주거용 오피스텔의 공급이 늘면서 도시 기반 공급시설의 왜곡이 발생하고 관련법이 현실을 반영하지 못하기 때문에 발생하는 것이다. 이에 본 연구는 주거용 오피스텔 관리 문제 해결을 위하여 「공동주택관리법」과 「집합건물법」을 비교하고, 관련 판례를 분석하였다.

이에 따라 「집합건물법」의 문제점을 점유자의 권리 보호 미흡, 관리단집회 규정의 미비, 제도적 통제의 미비로 파악하였다. 현행 「집합건물법」은 소유권을 중심으로 규정되어 있어 집합건물의 관리와 관련한 사항에 관하여는 점유자의 권리 보호가 미흡한 실정이다. 건물 관리와 관련하여 점유자의 의결권은 보충적이며 관리규정 설정·변경·폐지 권한, 집회소집청구권, 결의취소의 소 당사자적격, 관리위원 피선거권이 인정되지 않는다. 이에 점유자의 관리에 관한 일련의 권리를 점유자의 권리 개선방안으로 제시하였다. 관리단의 대표인 관리인 선출을 비롯하여 중요 의사결정은 관리단집회를 통하여 이루어진다. 따라서 관리단집회는 관리단의 자치 운영을 위한 기본이자 매우 중요한 의사결정 시스템이다. 그런데 관리단집회 규정은 9개 조문에 불과하여 실제 집회를 개최할 때에 집회 규정의 해석이나, 규정이 없는 사항의 처리에 대하여 다툼이 끊이지 않는다. 관리단집회와 관련한 분쟁은 주로 집회소집통지(임기만료된 관리인의 지위, 소집동의자 명단 등), 관리단집회 절차(임시의장, 후보등록절차, 선거관리위원회), 위임장의 효력(사본, 사전 위임, 신분증 요구, 수임인 특정 등)에 집중하여 발생한다.

이에 관련 판례의 입장을 정리하고 집회소집통지 규정 정비, 임시의장 규정 정비, 필수적 후보등록절차, 선거관리위원회 구성 강제를 개선방안으로 제시하였다. 「집합건물법」은 「공동주택관리법」에 비하여 행정의 개입이 적고 사적자치의 원리가 강하게 작용하여 대내외적인 통제가 미비한 실정이다. 현행 「집합건물법」은 규약 제정이 강제되지 않고 제·개정시 의결정족수가 높고, 관리위원회 설치가 임의적이어서 내부적 통제에 문제가 있다. 또한 위탁관리회사 규율, 집합건물분쟁조정위원회 결정의 구속력, 소관청의 형식적인 심사권, 장기수선충당금 적립 의무와 관련하여 외부적 통제에도 문제가 있다. 내부적 통제 문제에 대하여는 규약 제정 의무화 및 의결 정족수 완화, 관리위원회 설치 강제를 내부적 통제 개선방안으로 제안하였다. 또한 외부적 통제 문제에 대하여는 관리회사 규정 신설, 집합건물분쟁조정위원회 결정의 구속력 부여, 형식적 심사권 강화 장기수선충당금 의무적립 및 과태료 부과를 외부적 통제 개선방안으로 제시하였다. 마지막으로 제시한 개선방안에 대하여 집합건물 관련 전문가를 대상으로 델파이 조사를 실시하여 개선방안에 대한 적합성을 평가하였다. 평가 결과 규약제정 의무화 및 후보자등록절차 마련이 최우선적으로 요구되어야 할 것으로 파악되었다.

주거용 오피스텔은 그 실질이 공동주택의 일종이므로 주거용 오피스텔의 거주자는 헌법과 법률에 따라 공동주택 거주자에 준하여 보호를 받아야 한다. 이에 주거용 오피스텔의 거주자 역시 「공동주택관리법」에 준하여 보호받을 수 있도록 「집합건물법」 및 관련 정책이 개선되어야 할 것이다.

제1장 서 론 1 제1절 연구의 배경 및 목적 1 1. 연구의 배경 1 2. 연구의 목적 3 제2절 연구의 범위, 방법 및 체계 4 1. 연구의 범위 4 2. 연구의 방법 5 3. 연구의 체계 5 제2장 이론 및 선행연구 고찰 8 제1절 개념 및 관련 제도 8 1. 용도지역제 8 2. 집합건물의 유형 11 3. 적용법률 14 4. 집합건물법 15 5. 공동주택관리법 21 6. 주거용 오피스텔 26 7. 주거용 오피스텔 관련 법률의 문제점 29 제2절 선행연구 고찰 35 1. 오피스텔의 현황, 특성 및 활용 방안에 관한 연구 35 2. 집합건물의 법적 문제점에 관한 연구 36 제3절 소결 및 차별성 38 제3장 분석의 틀 40 1. 분석 체계 40 2. 분석 내용 41 제4장 주거용 오피스텔 관리 법률의 문제점 분석 49 제1절 공동주택관리법과 집합건물법의 비교 49 1. 공동주택관리법의 관리 관련 주요 내용 49 2. 집합건물법의 관리 관련 주요 내용 51 제2절 집합건물법의 한계 53 1. 점유자의 권리 보호 미흡 53 2. 관리단집회 규정의 미비 59 3. 제도적 통제의 미비 92 제3절 소결 102 제5장 정책 및 제도 개선방안 104 제1절 점유자의 권리 개선방안 104 제2절 관리단집회 제도 개선방안 107 1. 집회 소집 108 2. 집회 절차 110 3. 위임장 113 제3절 제도적 통제 개선방안 115 1. 내부적 통제 개선방안 115 2. 외부적 통제 개선방안 116 제4절 개선방안 적합성 평가 122 1. 델파이 분석 개요 122 2. 제1차 설문조사 123 3. 제2차 설문조사 128 4.