事例分析을 통한 國有財産 管理體系와 貸付·賣却制度 改善方案 硏究

국유재산 관리체계와 대부·매각제도의 개선방안을 연구했다.

국유재산은 한정된 자원으로서 우리 모두의 소중한 재산이다. 국유재산을 어떻게 관리하고 활용하느냐에 따라 국유재산 관리 및 활용의 적정성, 생산성, 효율성이 달라질 수 있다. 여기에 본 연구의 의의 및 필요성이 있다. 본 연구에서는 현행 국유재산 관리제도를 파악․고찰하고 국유재산의 활용실태 사례분석을 통해 국유재산의 관리체계와 대부․매각제도의 문제점을 도출하고 이에 대한 개선방안을 모색하는 데 본 연구의 배경 및 목적이 있다. 국유재산은 사회간접자본·재해방지·환경재 등 공공재로서의 기능과 국가재정 보전기능을 수행한다. 따라서 국유재산이 효율적으로 관리·활용되고 있는지를 살펴보기 위해서는 공공재로서의 기능과 국가재정보전기능을 적절히 수행하고 있는지를 검증할 필요가 있다. 본 연구는 국유재산의 효율적 관리 및 활용방안을 모색하기 위하여 다음과 같이 네 단계로 접근하였다. 첫째, 국유재산법을 중심으로 현행 국유재산 관리 및 활용 제도로 분석하였다. 둘째, 국유재산의 관리체계, 대부, 매각 실태를 분석하여 이로부터 문제점을 도출하였다. 특히 대부 및 매각실태는 실제사례를 중심으로 분석하였다. 셋째, 선진사례분석을 통하여 현행 국유재산 관리 및 활용상의 문제점을 개선할 수 있는 시사점을 도출하였다. 넷째, 국유재산 관리·활용과 관련된 제도 및 실태 분석과 선진사례 분석을 종합하여 문제가 되는 사안에 대한 개선방안을 도출하였다.

세부 분석항목은 현행제도, 예상되는 문제점, 제도개선의 필요성, 분석자료 구축 가능성을 토대로 분석항목을 설정하였다. 분석방법은 통계분석, 실제 사례분석, 전문가 설문분석, 해외사례분석을 실시하고 분석을 종합하였다. 국유재산의 관리체계, 일반재산의 대부 및 매각 사례에 대한 실증분석을 통하여 도출된 문제점에 대한 개선방안은 다음과 같이 도출되었다. 먼저 관리체계의 개선방안은 다음과 같다. 첫째, 행정재산 및 일반재산의 관리주체를 변경하여야 한다. 유휴 및 무단점유 행정재산을 줄이고 저활용 행정재산에 대한 활용도를 제고할 수 있도록 행정재산의 관리 체계를 구축하고 재산의 관리를 전문관리기관으로 단계적으로 일원화하여야 한다. 또한 공공용으로 사용되는 일반재산은 재분류작업을 거쳐 관리전환 또는 지자체에 양여 등을 통해 이관토록 함으로써 관리의 효율을 기해야 한다. 둘째, 무단점유재산에 대한 관리 강화를 위하여 장기 무단점유자에 대하여 행정벌, 변상금 가중 부과 등 제재가 강화되어야 한다. 또한 지자체가 위임관리기간 동안 공공용으로 사용하다가 관리전문기관으로 이관한 재산에 대하여 변상금 부과 대신 사용료 면제(소급효 인정) 또는 매각조건 완화방안이 조속히 마련되어야 한다. 셋째, 국유지에 대한 가치증대제도가 개선되어야 한다. 면적은 넓으나 형상이 좋지 않은 토지의 경우 형상 개선 등을 통한 효용 증대 목적의 교환이 허용되어야 한다.

또한 단순 매각보다는 개발대상토지를 행정재산으로 확대 등을 통한 국유지 개발의 활성화가 필요하다. 그리고 가치증대사업 및 소규모 토지 매입 제도가 마련되어야 한다. 넷째, 보전산지, 준보전산지, 공익용산지 등 환경재에 대한 매각․대부 제한 및 산림청 이관을 추진하여야 한다. 대부제도의 개선방안은 다음과 같다. 첫째, 대부입찰제도가 개선되어야 한다. 대부입찰에 있어서 최초예정가격의 20%까지 낮출 수 있도록 되어 있는 대부입찰 가격최저한도를 15% 또는 10%로 하향 조정되어야 한다. 또한 계약갱신 기회를 현재의 1회에서 3회까지 늘려주고 계약 갱신시 대부료도 연차갱신의 경우와 같이 낙찰가격과 연계시켜 대부료의 급등락 등 불합리한 점을 개선하여야 한다. 둘째, 대부료․기간 및 용도위반방지 제도가 개선되어야 한다. 대부료가 관리비보다 낮은 재산에 대하여 매각대금 납부조건 완화 등을 통한 매각 을 활성화하고 5년치 대부료를 한꺼번에 받거나 일정한도 금액이상의 최저대부료 제도의 도입을 검토할 필요가 있다. 또한 경작용, 기타용 등 부가가치 수준 및 용도에 따라 대부 요율 및 기간을 세분화하여야 한다. 셋째, 대부료 연체 해소 및 방지제도가 개선되어야 한다. 건물 및 1천만원 이상의 고액 대부료에 대한 이행보증제 등을 도입하고 압류 권한을 국유재산관리전문기관에 부여하는 등 채권확보제도가 보완되어야 한다. 매각제도의 개선방안은 다음과 같다.

첫째, 총괄청 매각승인대상을 형상에 관계없이 면적에 따라 획일적으로 규정하고 있는 국유재산처분기준을 개정하여야 한다. 둘째, 매각입찰 예정가격의 최저한도를 50%에서 80%로 상향조정하여야 한다. 셋째, 독립적으로 활용 불가능한 소규모 토지에 대한 감정평가가 정당하게 이루어지도록 제도적으로 뒷받침되어야 하고 용도폐지 가능한 인접 행정재산과 함께 활용 또는 매각이 가능하도록 할 필요가 있다. 본 연구는 국유재산 관리체계 및 일반재산 대부․매각 사례를 실증분석하여 도출된 문제점에 대한 대안모색 후 전문가 설문분석을 거쳐 개선방안을 제시함으로써 국유재산관리제도 개선 근거자료로 활용할 수 있도록 한 데 그 의의가 있다. 한편, 본 연구를 하면서 자료 확보의 어려움이 컸다. 자료가 있더라도 국유재산관리기관이 일원화되기 전의 자료로서 일관성 있는 자료 확보가 어려웠다. 또한 캠코 BPM에 입력되어 있는 실태조사 자료는 담당자의 주관적 판단에 따라 입력된 자료가 있고 토지이용계획확인서상의 자료가 일부 누락되어 있었음에도 이를 토대로 연구를 할 수밖에 없었다는 한계가 있다. 또한 시간적 여유 및 자료 확보의 한계로 인하여 필지별 개발가능성에 대한 연구를 마무리하지 못한 점이 못내 아쉽다. 앞으로 미비된 자료를 좀더 보완하여 세부 필지별 개발가능성에 대한 연구를 후속 연구과제로 남겨둔다.