부동산 증권화제도의 발전방향에 관한 연구 : 부동산투자회사를 중심으로

부동산투자회사를 중심으로 부동산 증권화제도의 발전 방향을 제시했다.

국문초록 부동산증권화제도의 발전방향에 관한 연구 -부동산투자회사를 중심으로- 공주대학교 대학원 지역사회개발학전공 김성록 부동산투자회사 제도는 소액투자자들도 소액의 자본으로 다양한 부동산의 일부를 손쉽게 주식의 형태로 보유할 수 있는 제도이다. 따라서 이 제도는 극소수의 부유층에 의한 부동산소유 편중 문제를 해결하는데 조금이나마 도움이 될 수 있으며, 소액 투자자금으로 대규모의 우량부동산에 대한 투자이익을 고루 배분 받을 수 있을 것이다. 무엇보다도 낙후된 우리나라 부동산 시장을 선진화·투명화시키는 계기가 될 수 있을 것이다. 그러나 제도 시행 1년여 기간이 지나는 동안 당초 예상과는 달리 활성화되지 못한 실정이다. 따라서 본 연구의 목적은 부동산증권화 및 부동산투자회사제도 그리고 해외사례를 고찰하여 그 시사점을 도출하고, 이를 통하여 우리나라 부동산투자회사제도의 향후 발전방향을 제시하는데 있다. 본 연구의 결과를 요약하면 다음과 같다. (1) 한국의 부동산투자회사제도가 정착하고 성장하기 위해 선결되어야 할 과제로는 사업운영을 위한 전제조건인 부동산산업의 구조개선과 자본 및 금융시장의 안정 등을 들 수 있다. 또한 법률 및 제도운영, 산업 및 시장 인프라 개정 및 구축이 필요하다.

(2) 해외사례의 분석결과 도출된 시사점으로는, 투자수익을 안정시키기 위한 현금흐름 확보 및 불확실한 시세차익 위주의 투자는 지양하는 투자 패턴을 보였으며, 전문적인 수행능력을 지닌 자산운영회사의 존재 여부가 부동산투자회사의 성공을 결정하는 핵심이었으며, 소액투자자의 투자수익 확보를 위한 조세혜택을 부여함으로써 다른 금융상품에 비해 상대적 투자이점을 확보하는 수단이 되었다. (3) 향후 우리나라의 부동산투자회사제도가 활성화되기 위한 방안으로는, 첫째, 부동산투자회사제도의 지속적인 보완이 이루어져야 한다. 둘째, 부동산투자회사의 운용·관리를 담당할 전문인력의 체계적인 교육과 양성, 그리고 자격제도를 도입하여 높은 수준의 자질과 도덕성을 겸비하도록 하여 부동산산업에 대한 일반인들의 인식의 전환이 필요할 것이다. 셋째, 취약한 부동산관련 학술, 정보, 금융, 마케팅 부분을 강화하여야 한다. 넷째, 투자자의 올바른 선택을 위한 가치평가 기준이 마련되어야 할 것이다. 마지막으로, 부동산과 관련된 개별법 형태의 체제를 개선하여 부동산관련법을 하나로 통합시키는 작업이 필요로 한다. 종래의 개별법 형태는 시장의 다원화와 전문화를 통한 종합화에 적절하게 대응하는데 한계가 있고, 또한, 소비자의 욕구가 다양화되고 고급화되면서 제공되는 서비스 수준도 강화되어야 하는 차원에서 요구된다.

Abstract A Study on the Effective Execution of System for Real Estate Securitization -Focusing on Real Estate Investment Company- Sung-Rok, Kim Department of Community Development Graduate School, Kong Ju Nationak University Kong Ju. KOREA (Advised by Professor Sung-Eui, Bae) REITs is system that the small sum investor can have various kind's of a real estate's part easily to the form of the stock. Therefore it can be helpful to solve a real estate possession bias the problem by the upper classes of minimum number. And the division can take the investment profit about the superiority real estate to the investment funds of the small sum.

First of all, it can become the opportunity that the seniority orders backward real estate market with the transparency. But it could not be activated unlike a beginning expected since the period of a system trial year have passed. We elicit the suggestion after we consider Real Estate Securitization, REITs system and cases of foreign countries. Based of that, we recommend REITs system`s development plan in KOREA.

Summarizing the results of this study were as follows, (1) The sudject which REITs system setlles down and must be solved to grow ; ① For business operation, structrural reform of Real Estate industry ② The stability of the capital and finance market ③ The improvement of the relation law, system operation, the industry infra and the market infra. (2) The major findings of abroad country`s case were as follows ; ① The cash on hand for the stability of the investment earnings to serve ② An investment sublation centered at the current of times marginal profit ③ The asset operation company to hold the telegram processing ability ④ The taxes favor for the small sum investor.

(3) The following proposals are based on the results coming out of this study. 1st, Continuous supplementation of the REITs system must be achieved. 2nd, For the specialist to charge operation and officer of the REITs, We must introduce systematic education and training, a license system. And if they have the morality with ability of high level, it will become the switch of general people about the real estate industry of the recognition. 3rd, It must strengthen weak real estate relation science, information, finance and marketing part. 4th, The evalustion criterion are necessary for the investors to select the promising REITs.

The last, we improve the setup of an individual case law form and need the task to make with one. Existing an individual case law form have the limit at the specialization pluralism and market situation which is put together this so that we are suitable even though we confront. And at the same time, the desire of the consumer becomes the variety and is becoming the high level. So, A service level which is provided have been desired in the dimension to be strengthened.