집합건물법상 구분소유권과 대지사용권의 일체성에 관한 연구 = A study on the integrity of classified ownership and land use rights under the collective building Act

집합건물법상 구분소유권과 대지사용권의 일체성을 연구했다.

집합건물의 구분소유권은 건물의 전유부분과 공용부분 및 건물의 대지로 구성하고 이들이 일체를 이루는 관계에 있다. 「집합건물법」 제20조 제1항은 “구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.” 제2항은 “구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 때에는 그러하지 아니하다.”라고 하여 전유부분에 대한 대지사용권의 종속성과 처분의 일체성을 규정하면서도 「규약」이나 「공정증서」에 의한 처분의 종속성과 일체성의 예외를 규정한다. 한편, 판례는 구분소유권과 대지사용권의 성립에 관하여 1동의 건물이 구분된 건물의 부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추고, 처분권자(분양자)의 구분 의사가 객관적으로 외부에 표시되면 성립하고, 구분소유권이 성립으로 대지사용권도 성립하는 것이라 한다. 그러므로 대지사용권의 종속성과 처분의 일체성을 가지는 집합건물은 그 건물의 구분소유권이 성립하고 그 대지에 대지권 등기가 마쳐진 때(집합건물등기부에 공유지분이 같이 등기 된 때)에는 그 건물의 전유부분과 연계하여 변동된다.

그러나 현실에서는 구분건물 소유 없이 대지공유지분 만을 소유한 경우, 구분건물(대지사용권 공유지분 포함) 성립 전에 건물의 대지에 관하여 보전처분 또는 담보물권이 설정된 때에는 그 담보권실행으로 구분건물 또는 대지공유지분을 낙찰 받은 경락인 또는 그 양수인과 구분소유자간의 분쟁이 끊임없이 발생하고 있다. 이와 같은 현상은 무엇보다, 우리나라 집합건물의 분양 실정이 외국의 입법례와는 달리 “선 분양 후 시공”의 제도를 취함으로써, 분양계약의 수분양자의 권리는 단순한 채권이 아니라, 사실상 물권 또는 물권적 기대권자로서 지위를 가진다는 점과 분양권으로 인한 구분소유권 및 대지사용권을 법률의 규정에 의한 귀속으로 이해하는데 기인한다. 이 논문에서는 우리 민법이 외국의 법제와는 달리 토지의 건물을 별개의 부동산으로 취급하는 이상 집합건물에서 전유부분의 소유를 위한 대지사용권은 건물의 공용부분과는 달리 독립성을 가진다는 점을 들어 분리처분의 금지와 처분의 일체성을 규정한 「집합건물법」 제20조 제1항과 제2항의 관계를 강행규정으로 보는 기존의 견해를 반박하고, 같은 법 제20조 제1항은 분리처분 할 수 없는 대지사용권이 있는 때에는 이를 등기하여 대지사용권이 대지권으로 등기 된 때에는 집합건물의 표재부에 공시하여 그 전유부분의 처분에 따라 변동된다는 법률행위 해석의 원칙을 선언한 것으로 해석하여 수분양자를 보호하는 법리를 제시하였다. 또한, 분리처분 금지와 처분의 일체성에 따른 대지사용권의 취득으로 구분건물소유자에게 부당이득이 성립하는가에 대하여도 비록 「민법」 제100조 제2항의 입법취지를 처분자의 의사를 추정하는 규정이 아니라 법률의 규정에 의한 취득이라 하더라도 논리적으로도 법률에 의한 부동산물권변동이 일어나는 문제와 그러한 물권변동에 상응하는 대가관계는 별개의 문제라는 점을 들어 수분양자의 실질적 대가관계의 지급 없는 전유부분 상당의 대지사용권(공유지분)의 취득은 특별한 사정이 없는 이상 부당이득의 성립을 긍정하였다.

아울러 우리 「민법」이 법률행위로 인한 부동산 물권변동 등기를 성립요건주의를 취하고, 「부동산등기법」은 대지사용권으로서 분리할 수 없는 것이 있는 경우에 등기관은 대지권의 목적인 토지에 관한 사항을 기록하도록 하여(같은 법 제40조 제3항) 처분의 일체성을 확보함에도 판례는 집합건물의 건축으로 인한 전유부분의 소유권취득이라는 사실행위로 인한 취득에 연계하여 대지사용권을 법률의 규정에 의한 취득으로 판시함으로써 대지사용권에 따른 거래의 안전을 침해하고 있다. 따라서 분양 집합건물에서의 분양권에 따른 분쟁을 방지하기 위한 ‟분양받은 권리의 공시방법”으로 시·군·구는 분양승인 및 관리처분계획인가라는 행정처분권을 바탕으로 수분양자 관리대장(가칭) 및 분양자가 토지소유권을 가지고 있는 경우 토지대장에 처분제한 금지 등에 대하여(주택법 제61조 참조) 부기등록 및 수분양자를 부기등록을 하는 방법을 만들어 구분소유권(대지사용권 포함)을 공시하도록 하고, 또한, 대지사용권에 대하여도 집합건축물대장에 등재하는 방법과 집합건물등기사항전부증명서에 등재하는 방법을 생각해 볼 수 있으나 현행 우리 법제상 등기부에는 등기공무원에게 실질적 심사권이 없음을 감안하여 집합건축물대장 및 토지대장에 등록하는 방법을 제안한다.

제1장 서 론 1 제1절 연구의 목적 1 제2절 연구의 범위 및 방법 4 Ⅰ. 연구의 범위 4 Ⅱ. 연구의 방법 5 제2장 집합건물과 대지사용권 7 제1절 집합건물 7 Ⅰ. 집합건물의 의의 7 1. 집합건물과 구분건물 7 2. 일물일권주의와 관계 8 Ⅱ. 집합건물의 성립과 구성 9 1. 집합건물의 성립 9 (1) 집합건물의 성립요건 9 (2) 집합건물의 변경 10 2. 집합건물의 구성 11 (1) 건물의 구분소유 11 (2) 건물의 대지 12 1) 법정대지 12 2) 규약상 대지 13 Ⅲ. 집합건물의 공시 14 1. 건축물대장 및 토지·임야대장의 공시 14 (1) 건축물대장의 공시 14 1) 건축물대장의 의의 14 2) 건축물 종류에 따른 대장 구분 15 3) 집합건축물대장의 구분 15 (2) 토지·임야대장의 공시 16 1) 토지·임야대장 등록사항 16 2) 공유지연명부 등록사항 17 3) 대지권등록부 등록사항 17 2. 등기사항전부증명서에 의한 공시 17 (1) 부동산등기부 17 (2) 등기부의 구분 18 (3) 집합건물등기사항전부증명서에 의한 공시 18 (4) 토지등기사항전부증명서에 의한 공시 20 3. 집합건축물 공시방법의 적정성 20 제2절 건물의 구분소유권 21 Ⅰ. 구분소유권의 의의 21 Ⅱ. 구분소유권의 법적 성질 22 1. 학설의 입장 22 (1) 통상 소유권으로 보는 견해 22 (2) 공유로 보는 견해 23 (3) 독립소유와 공유의 중간형태의 소유로 보는 견해 23 2. 학설의 검토 23 Ⅲ. 구분소유권의 구성 24 1. 전유부분과 공용부분 24 (1) 전유부분 24 (2) 공용부분 25 2.