REITs와 부동산펀드의 수익 및 위험특성에 관한 연구

REITs와 부동산펀드의 수익률과 위험 특성을 비교 분석했다.

부동산투자회사법에 근거한 REITs와 간접투자자산운용업법에 의한 부동산 펀드가 도입되면서 부터 부동산 간접투자가 활성화 되었다. 두 제도 모두 부동산을 투자대상으로 하지만 서로 다른 법체계로 인해 각각 운용 주체가 자산관리회사와 자산운용사로 나뉘게 되었다. REITs는 2008년05월말 현재 21개, 총 자산 약 4조9천억 원이 운용중이며, 부동산 펀드는 2007년 말 현재 297개, 총 자산 약 9조원이 운용중이다.이중 2008년 06월 말 현재 상장된 상품은 REITs가 4개(연구대상은 3개), 부동산 펀드가 5개로 총 9개의 부동산 상품이 있다. 이들 부동산 관련 상품의 수익과 위험을 조사하기 위해 주가흐름 분석, 배당수익률 및 주가수익률 분석, 일별, 월별 평균수익률 및 표준편차를 KOSPI 및 채권과 비교분석 하였다.조사결과 REITs는 KOSPI에 비해 배당수익률은 높은 반면 위험이 낮은 특성을 보였으며, 기간별 수익은 일별 수익 보다는 월별 수익이 높은데 반해 위험은 비슷하거나 오히려 낮았다. 하지만 위와 같은 방식의 조사에서 부동산 펀드는 KOSPI와 비슷한 결과를 나타냈다. 그러나 비교적 짧은 시계열 자료를 가지고 있는 부동산 펀드와 KOSPI를 단순 비교하는데 무리가 있다고 판단하여 다시 연도별로 나누어 조사하였고, 그 결과 부동산 펀드 역시 수익은 높고 위험이 낮은 REITs와 비슷한 특성을 가지고 있었다.

또한 부동산 금융상품의 포트폴리오 효과를 알아보기 위해 증권특성선(SCL)을 도출하여 KOSPI와 비교 분석을 한 결과 REITs와 부동산 펀드 모두 베타계수(β)가 1보다 작은 절대값 34.49% 미만으로 민감도가 낮아 포트폴리오 효과가 큰 것으로 나타났다.그러나 부동산 펀드가 상장 된지 얼마 되지 않아 시계열 자료가 부족하고 상장된 수가 빈약하여 전체적인 상품을 대변한다고 볼 수 없겠지만, REITs 뿐 아니라 부동산 펀드를 위험과 수익의 측면에서 실증분석 했다는데 본 논문의 의의가 있으며, 앞으로 부동산 간접투자가 좀 더 활성화 되면, 부동산 상품의 수익과 위험에 관해 보다 체계적이고 정확한 분석이 가능하리라 기대한다.