부동산경매시 매수인의 사후대책에 관한 연구 = (A) Study on the Aftermaths of Property Purchase in Real Estate Auctioning

부동산 경매에서 매수인이 겪는 문제와 사후 대책을 연구했다.

경제발전과 더불어 부동산 분야에서도 거래형태나 서비스내용이 다양해지고 부동산시장의 수요자가 필요로 하는 정보의 양도 더욱 풍부해졌다. 과거에는 부동산에 관한 정보를 일부 계층에서만 확보하는 정보의 편중현상이 심하였고, 정보의 전달방법도 제한적이었지만 사회구조 및 일반국민의 의식수준 선진화로 정보의 독점현상은 거의 사라졌고 인터넷의 이용확대와 투자유치를 위한 다양한 정보제공은 부동산시장에 많은 변화를 가져왔다. 부동산거래형태 중 개인간의 거래가 아닌 공기관과의 거래에 해당하는 경매의 경우에도 많은 변화를 가져왔다. 경매제도에도 예외 없이 인터넷을 통한 경매정보를 제공하는 회사가 등장하고, 정보의 검색, 매각가율에 대한 통계정보의 분석 등을 통하여 입찰자들의 경매입찰에 도움을 주고 있다. 경매를 통한 투자의 성공사례가 언론에 소개되기 시작하고 일반인들이 금융기관의 대출금리가 낮아지면서 유동성 자금이 증가하여 효과적으로 활용될 투자처를 찾으면서 부동산 경매를 통한 부동산의 취득이 점차 대중화되어 가고 있다. 통상적으로 법원에서 경매하는 부동산은 시중 매수거래가격보다 저렴한 가격수준에서 매각 가격이 형성된다. 그러한 관계로 실수요자나 투자자 입장에서 보면 경매는 시세보다 싼 가격에 부동산을 취득할 수 있는 좋은 기회임에는 틀림없다. 하지만, 일반인들이 경매에 응찰할때에는 아직도 많은 함정이 있어 쉽게 접근하지 못하고 있다.

일반인들이 부동산 경매물건의 분석에 대하여 가장 어려운 점을 입찰물건에 법적 하자가 있는지의 여부이다. 입찰자가 경매목적물을 매각 받은 후에 아무 법적 하자 없는 완전한 소유권을 취득하고 이용할 수 있는 권리분석의 어려움을 이야기 한다. 경매부동산에 얽히고설킨 권리관계에 대한 분석을 자칫 잘못하였다가는 높은 가격으로 경매부동산을 취득한 후 추가로 주택임차인의 보증금이나 부동산 등기부상의 권리를 인수하여야 하는 경우가 발생할 수 있기 때문이다. 경매물건은 서류와 실제 내용이 다른 경우가 많기 때문에 권리분석과정에서 현장답사와 시세 조사를 반드시 거쳐야 한다. 현장답사 때에는 세입자가 있는지 등의 권리관계를 철저히 분석하는 것은 물론이고, 공부상의 내용과 실제 상황이 일치 하는지 철저하게 검토해야 한다. 또한, 부동산경매에서 피해갈 수 없는 부분이 명도이다. 일반적으로 응찰자들은 권리분석의 중요성을 강조하면서 명도의 중요성을 간과하는 경향이 있다. 집에 대한 법적 소유권을 얻더라도 임차인 등이 비워주지 않으면 온전한 재산권을 행사할 수 없다. 새로운 민사집행법으로 세입자 등을 내보내는 명도 절차가 간소화 됐지만 여전히 골치 아픈 문제이다. 매수인이 매각대금을 납부하고 소유권이전등기를 완료하였다고 하여도 대항력을 갖추지 못한 세입자 등이 전세금을 잃게 되는 현실에서 순순히 집을 비워주는 사례는 좀처럼 보기 힘들다.

대부분의 세입자들이 이주비 등을 보상받기를 원하고 그러한 관행은 당연시 여기는 경향이 되었다. 세입자와 경락인과의 관계에서 우선적으로 가장 좋은 방법은 협상(타협)이다. 무조건 법대로 처리하겠다고 하는 것은 경락인이나 점유자 모두에게 크나 큰 상처를 남기게 된다. 세입자의 아픔을 경락인이 조금만 이해해 주고 보상을 한다면 원만한 해결을 볼 수가 있다. 협의가 이루어지지 않을 경우 차선책으로 행하는 것이 강제집행이며 강제집행을 행하는 방법에는 인도명령과 명도소송 두가지가 있다. 본 논문에서는 부동산물건을 매각 받은 매수자의 사후 대책으로 권원 없는 점유자 등으로부터 명도를 거부당할 경우에 강제집행에 대한 방법과 부동산 물건을 매각한 이후 매수인의 권리보호에 대하여 실무적 차원에서 정리하여 안전하고 효율적인 부동산경매투자방안을 모색하는데 목적이 있다. 부동산경매의 어려움 중에서 본 논문은 매수인이 부동산물건을 매각 받은 후 매수인이 취하여야 할 사후대책에 대하여 기술하였다. 부동산물건을 매각 받은 매수자가 권원 없는 점유자 등으로부터 명도를 거부당할 경우에 강제집행에 대한 인도명령과 명도소송에 대하여 기술하였으며, 부동산 물건을 매각한 이후 물건에 대한 중대한 하자의 발생 등 매수자가 취하여야 할 권리보호에 대한 방안을 중심으로 문제점과 개선방안을 연구하였다. 본 논문은 모두 5장으로 구성하였으며 연구의 범위는 다음과 같다.

제1장은 서론으로 연구의 목적과 연구의 범위 및 방법을 제시하였다. 제2장에서는 부동산경매제도에 대한 일반적 고찰로서 부동산경매의 의의와 부동산경매의 진행절차 그리고 부동산 경매시 매수인에 대한 권리구제에 대한 방안으로서 부동산 경매의 권리분석에 대한 내용과 문제점에 대하여 알아보았으며 제3장에서는 매수인이 부동산물건을 매각 후 발생될 수 있는 문제점 중에서 매각진행절차에 대한 문제와 법적권원이 없는 점유자 등의 강제집행방법에 대한 인도명령과 명도소송에 대하여 살펴보았으며 제4장에서는 매수인이 부동산물건을 매각 후 발생 되어지는 여러 사후대책에 대한 권리보호방안을 연구하였고 마지막으로 제5장에서는 연구의 결론으로 본 논문에서 살펴 본 연구결과를 간략하게 요약하였다. 연구의 방법은 연구목적을 달성하기 위하여 부동산 경매의 일반적 제도 및 부동산 권리분석에 대한 참고자료로 여러 관련 서적과 논문 및 보고서, 관련기관의 인터넷사이트를 검토하는 등 문헌연구를 주로 하였다. 논문의 효율성을 기대하기 위하여 민사집행법 등 관련 법률을 비롯하여 국내문헌과 연구자료, 대법원판례 및 실전사례 방법으로 나타난 경험 등을 수집하여 분석하는 문헌조사방법과 기존연구를 고찰하는 선에서 이루어졌다. 이러한 연구결과를 토대로 매수자가 부동산 물건을 매각 받고 나타나는 문제점에 대한 개선방안을 제시하는 연구방법을 선택하였다.

목차 = ⅰ 제1장 서론 = 1 제1절 연구의 목적 = 1 제2절 연구의 범위와 방법 = 3 제2장 부동산 경매제도에 대한 고찰 = 5 제1절 경매의 의의 = 5 1. 강제경매와 임의경매 = 6 2. 경매와 공매의 차이점 = 10 제2절 부동산경매의 절차 = 17 1. 경매신청 및 경매개시결정 = 17 2. 배당요구의 종기결정 및 공고 = 20 3. 현황조사명령 및 최저가매각가격의 결정 = 24 4. 매각결정기일과 매각결정기일 지정 = 25 5. 매각실시 및 매각허가결정 = 26 6. 대금납부와 소유권이전촉탁등기 = 31 제3절 부동산경매시 권리분석 = 32 1. 권리분석의 의의 = 32 2. 소제주의와 인수주의 = 34 3. 주택 및 상가임대차분석 = 45 제4절 부동산경매시 권리분석의 문제점 = 61 1. 현황조사보고서의 부실 = 62 2. 상가건물의 사업자등록 신청여부 열람 = 63 3. 매각물건명세서 내용 부실 = 64 4. 배당금 수령 = 64 5. 경매배당절차에서 최우선변제권 = 65 제3장 매수인의 사후대책 = 66 제1절 매각결정기일절차 = 66 1. 매수인의 권리에 대한 현황 = 66 2. 매각기일절차 = 67 3. 매각 허가 결정에 대한 이의신청 = 67 4. 매각허부 결정에 대한 항고 = 68 5. 매각허부 결정의 확정 = 70 6. 매각불허가 사유 = 70 7. 매각 불허가를 받고 싶을 때의 대처요령 = 73 8. 송달의 하자 = 77 제2절 부동산 인도명령 = 78 1. 부동산인도명령 = 78 2. 인도명령 절차 = 86 3. 집행절차 = 87 제3절 명도소송 = 91 1. 명도소송의