상위투자기구로서 리츠가 가지는 법적 제약

부동산 투자 상위기구로 활용되는 리츠의 법적 제약을 분석했다.

2015년 정부가 뉴스테이 공급을 위해 모리츠를 제안한 이후 허브리츠, 앵커리츠 등 여러 상위투자기구가 리츠의 형태로 만들어고, 최근에는 민간의 상장 리츠에서도 다층투자구조가 확산되고 있다. 이러한 경향은 앞으로도 계속될 것으로 예상되는데, 아쉽게도 상위투자기구로서 리츠가 가지는 장단점은 충분히 알려지지 않았다. 본 연구는 리츠를 상위투자기구로 활용할 때 예상되는 법적 제약을 폭넓게 분석하였으며, 그 결과는 다음과 같다. 첫째, 리츠의 인가 제도는 설립에 소요되는 기간을 증가시켜 상위투자기구로서의 경쟁력을 약화시킨다. 특히 공모 리츠는 인가신청과 증권신고의 대상이 달라서 인가를 받고도 공모를 하지 못할 불확실성에도 노출되어 있다. 이러한 약점은 부동산시장에서 투자경쟁이 치열할 때 특히 부각된다. 둘째, 리츠의 공모와 주식분산 의무는 상위 또는 하위투자기구로 사모 리츠를 활용할 때 제약으로 작용한다. 이는 상위 리츠 투자자의 범위를 제한하거나, 하위 리츠 자산의 종류를 제한하는 결과로 나타난다. 셋째, 주식회사 형태를 가지는 리츠에 대해서는 은행, 보험회사 등 금융기관의 줄자제한이 적용된다. 그 결과 리츠의 투자자 범위가 축소될 수 있다. 넷째, 리츠는 자산운용과 관련해서 자산의 구성, 증권에 대한 투자 비중 등 다양한 규제를 받는다.

하지만 리츠나 펀드에 투자하는 것은 부동산에 투자하는 것으로 인정되고, 다양한 예외 또한 적용되어 상위투자기구로 활용하는 데 큰 문제는 없다. 다섯째, 주식회사 형태를 가지는 리츠에 대해서는 외부감사와 공정거래(지주회사)에 관한 규제가 적용될 수 있다. 이는 상위 리츠의 활동을 직접 제약하기보다는 해당 의무를 준수하기 위한 업무의 부담을 가중시키는 결과를 초래한다. 본 연구의 결과는 리츠를 상위투자기구로 활용할 때 상당한 주의가 필요하다는 것을 알려준다. 또한 다층투자구조가 확산되는 변화에 밎추어 관련 제도의 개선을 검토할 필요도 있다고 생각된다.