住宅再開發區域의 物理的與件에 따른 再開發特性에 관한 硏究 : 서울시 재개발구역을 중심으로 = (The) characteristics of redevelopment based on the physical environment in housing redevelopment districts : focused on the housing redevelopment districts in Seoul

서울 주택재개발구역의 물리적 여건과 사업 특성의 관계를 분석했다.

본 연구는 주택재개발사업의 변화 및 전개방향을 가늠하는 기초연구로서의 성격을 지닌다. 다시 말해서, 재개발구역의 물리적 개발여건과 재개발특성과의 연관성을 살펴보고 이를 통해 노후․불량주거지역의 정비에 있어 지역의 물리적 특성에 따른 재개발사업의 개선방향을 밝혀보고자 하였다. 본 연구의 내용을 정리하면 다음과 같다. 주택재개발사업의 기초현황분석으로서 우선, ‘미시행’구역의 비율이 높은 서남생활권, 동북생활권, 서북생활권을 중심으로 재개발이 활성화되어 있으며, 중․대규모의 ‘시행(시행중+완료)’구역에 비하여 ‘미시행’구역은 소규모의 구역이 주를 이루고 있다. 재개발사업에 있어 사업진행단계에 따른 개별구역은 구역지정시기를 바탕으로 70년대 지정구역을 제외하면 각각 일정한 시간적 거리를 지니고 있다. 구역지정면적은 90년대 전반적으로 꾸준히 유지된 반면, 사업시행인가수 및 세대증가분은 90년대 용적률 상승으로 폭증하였다. 주성분분석을 통해 규정된 재개발구역의 4가지 물리적 특성요인 분석결과를 개별적으로 종합해보면,󰡐개발규모특성󰡑은 권역별 구분에 있어 도심과 동북생활권을 중심으로 중․대규모 재개발사업이, 서남생활권과 서북생활권에서 중․소규모의 재개발사업이 이루어져 왔음을 보여준다.

사업진행단계별로는 ‘미시행’구역의 값이 상대적으로 작게 나타나므로, 앞으로 중․소규모 위주의 점적재개발이 주를 이루게될 것으로 예상된다.󰡐주거밀도특성󰡑은 역세권여부에 따라 차별성을 지니고 있으므로, 역세권내 재개발구역은 상대적으로 과밀하여 열악한 주거환경을 이루고 있음을 알 수 있다.󰡐토지점유특성󰡑은 서남생활권과 비역세권 ‘미시행’구역에서 그 값이 명백하게 높아 재개발사업과 관련하여 국공유지관리 및 무허가정착지의 정비․철거에 관한 합리적인 대안이 필요하다.󰡐주거임대특성󰡑은 재개발 잠재력이 미약한 동남생활권을 제외하고 나머지 권역 모두에서 비교적 작은 값을 보인다. 이와 함께 ‘미시행’구역의 값이 낮게 나타나고 있어, 동남생활권을 제외한 권역 대부분에서 재개발임대주택 건립부담을 줄일 수 있을 것으로 예상된다. 사업진행단계별로 구분된 구역들 간에 통계적으로 차별성을 갖는 물리적 특성요인(개발규모특성, 주거임대특성)에 따른 재개발특성을 분석한 결과, 먼저󰡐개발규모특성󰡑에 있어 공공시설비율은 녹지비율에서 대체적으로 구역면적규모가 작을수록 녹지비율이 커지는 것으로 나타났다. 개발규모특성에 따른 주택규모비율에 있어서는 구역의 규모가 작을수록 분양 소형주택비율이 증가함을 알 수 있다.

이는 재개발구역의 규모에 따른 임대주택 건립가능성의 차이가 그 직접적인 원인이라고 판단된다. 다음으로󰡐주거임대특성󰡑과 관련하여 t-test, 로지스틱 회귀분석을 시행하였다. 그 결과로서 도출된 임대주택 건립의 주요 영향요인은 임대입주자비율, 세입자비율, 정비건축물수 등으로, 그 순서에 따라 영향력이 작게 나타났다. 결론적으로 ‘시행(시행중+완료)’구역과 ‘미시행’구역 간에 개발규모특성과 주거임대특성의 차이가 두드러져, 앞으로의 재개발사업에 있어서 임대주택건립이 어려워질 것이다. 이상과 같은 연구의 결과를 통해, 앞으로 재개발사업의 전개양상을 종합해 보면 다음과 같다. 권역에 있어서는 여전히 동북생활권에서 재개발의 잠재력이 가장 크고 서남생활권, 도심, 서북생활권의 크기 순으로 작아진다. 주목할 만한 것은 토지점유특성이 큰 서남생활권 및 비역세권에 동시적으로 속하는 재개발구역은 주거밀도가 높지 않고 상대적으로 국공유지비율 및 무허가건축물의 비율이 높을 것이므로 국공유지 장기임대제도 및 임대주택 건립 의무화를 실시하여 재정착률의 제고와 저소득층의 주거안정에 기여하도록 해야 한다. 또한 ‘미시행’구역들의 상당수가 중소규모이고 세입자비율이 적어 자치구별 동일생활권의 여건을 감안한 중장기적인 재개발임대주택 공급 및 관리계획의 수립이 이루어져야 할 것이다.

특히, 임대주택건립 여부와 관련하여 정비건축물수, 세입자비율 그리고 임대입주비율 등을 신중히 고려해야 할 것이다. 또한 건립밀도에 부합하는 녹지, 학교시설 등 공공시설의 원활한 확보를 위해서, 커뮤니티의 개념이 적용된 ‘면적 재개발’의 시행이 필요하다. 또한 구역특성에 맞는 주택규모비율의 조정을 위해서 조합원들의 경제적 부담능력이 고려된 주택규모를 배분해야한다. 이와 함께 사업성을 감안하여 주택규모비율을 다양화함으로써 기존주민의 경제적 부담을 줄이고 사업성의 결여를 보완함으로써 방치된 노후․불량주거지의 효과적 정비가 이루어지도록 해야한다.