연구 요약
연구 요지 (AI)
기획부동산의 실태와 부동산 거래질서 개선방안을 연구했다.
초록
부동산 시장의 발전과 사회적 다변화에 따라 부동산거래를 둘러싼 독특한 양태(樣態)가 나타나고 그에 따른 사회적 경제적 피해를 야기 시킴으로서 부동산시장의 질서를 바로잡을 필요성이 제기되고 있다. 본 연구에서는 부동산시장의 교란과 탈·불법행위의 핵심세력인 기획부동산을 대상으로 그 현황과 문제점을 살펴보고 개선방안을 모색하고자 하였다. 기획부동산의 거래활동은 합법을 가장한 부동산 중개·개발·매매활동으로서 그 성격이 독특하다. 그리고 그 규모와 폐해가 사회적 파장을 일으킬 수 있는 상태이며 지방 소도시까지 퍼져있는 전국적 분포양상을 보이고 있다는데 그 심각성이 있다. 기획부동산은 2003년 참여정부의 출범과 함께 국가균형발전이라는 정책아래 각종 개발과 계획이 이루어져 그 규모와 정도가 더욱 크게 확대 양산 되었다. 따라서 이에 대한 대책과 규제로 어느 정도 세력이 다소 위축된 듯 보였으나 각 기관의 자료를 토대로 보면 그 세력이 여전히 잔존하고 피해또한 지속적으로 심각함을 알 수 있다. 먼저, 명확히 정립되지 않은 기획부동산의 개념과 관련 법·제도의 연관성을 검토하여 기획부동산의 존재를 현존 법률 중에 어디에서 흡수하거나 제어해야 타당한지를 분석 하였다.
그리고 기획부동산의 현황을 좀 더 실증적으로 파악하고 분석하기 위해 본 연구자가 실제 대전의 모 기획부동산에 참여하여 체험한 사례와 서울 및 지방에 근무한 경험이 있거나 근무하고 있는 전·현직 기획부동산 경력자들을 대상으로 수집한 정보와 자료를 바탕으로 기획부동산의 기본조직과 유형, 그리고 영업형태를 살펴보면, 첫째 기획부동산의 기본조직은 부장을 중심으로 한 부장중심형이 기본이며, 이를 바탕으로 독립법인을 같은 지역이나 지방에 두고 경쟁을 유발하여 운영하는 독립법인형(그룹형)을 볼 수가 있다. 둘째로 기획부동산의 영업형태에는 토지와 연립·다세대를 대상으로 미등기 전매를 주로 하는 것을 알 수 있으며, 대상 부동산을 매입 시 저렴한 가격에 매입한 후 주로 허위개발계획이나 과장광고를 하여 매도가격을 많이 부풀려서 매매를 한다. 그리고 기획부동산은 가분할도를 작성하여 지분의 형태로 매매를 하고, 허위정보를 생성하기도 한다. 시나리오에 의한 영업전략을 구사하므로서 기획부동산에 내방한 고객들이 대부분 그들의 계획대로 계약에 이르는 확률이 매우 높다. 다음으로 텔레마케터의 주 접촉대상을 보면 기획부동산의 출현 초·중반에는 주로 불특정다수와 지인을 상대로 한 활동이었지만 현재에 이르러 그들의 최종 고객은 불특정다수나 지인이 아닌 텔레마케터 자신들이다.
기획부동산을 부동산 중개 측면에서 특성을 살펴보면 첫째, 부동산 중개업과 개발업·매매업의 혼재된 특성을 가지고 있으며 그 중에서도 부동산 중개업의 성격과 가장 유사하다. 왜냐하면 기획부동산은 개발계획이나 개발지역에 위치해 있다는 것을 적극 홍보하지만 그것은 허위 또는 과장광고가 대부분이며 매매를 업으로 또는 매매 후 재매각 중개를 하는 점, T/M 직원의 중개보조원의 업무성격, 또는 직원들의 보수 성격이 부동산 중개업의 수수료지급의 성격과 유사하다는 측면에서 부동산 중개업의 성격이 가장 강하다고 하 수 있다. 기획부동산과 관련된 법·제도를 전반적으로 검토하여 문제점을 찾아내므로서 기획부동산은 영업행위에 있어서 여러 가지 문제점을 보이는데 첫째, 폐업 후 사후구제의 부재나 재매각 중개에 따른 대책과 방안이 없으며 둘째, 허위과장광고를 생산하거나 지향한다는 점. 셋째, 매매를 업으로 하면서 미등기 전매, 소유권이전등기의 지연 및 불이행 등 온갖 탈·불법을 자행하고 있다. 관련법·제도의 개선에 있어 먼저 ‘부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률’은 현재 기획부동산업체들을 대부분 제도권으로 흡수하지 못하고 있으며, 등록한 업체 역시도 법의 내용과 조사단속의 미약함으로 인해 여전히 제도권 밖에서 활동하는 업체들이 많다.
따라서 개발업법의 등록기준을 조정하여 일정면적의 기준을 하향조정하는 것이 필요하며, 지분의 형태로 분양하는 행위도 개발업법에서 규제하는 개선방안이 필요하다. ‘공인중개사의 법률 및 부동산 거래에 관한 법률’에서는 기존 조항에 추가 보완하여 T/M조직을 운영하며 부동산을 대상으로 매매를 하는 행위를 공부법에 적용하도록 해야한다. 부가가치세법에서는 부동산 매매업의 범위에서 면세조항에 있는 토지를 제외시키는 방안이 필요하며 , 매매업자나 매매를 지속적으로 하는 사람은 제외를 시키는 방법이다. 그리고 소득세법에서는 부동산 매매업자가 면세의 범위로 제외된 토지를 매매할 경우 중과세 조항을 추가하는 방안이 필요하다. 제도적인 개선방안으로서는 첫째, 관련 법률망을 피해 영업행위를 지속하는 세력들을 억제하기 위해 단일화 되지 않고 비효율적 투기신고센터의 운영을 전국 지자체에 통합된 부동산 거래 단속 및 신고센터(가칭)의 설치로 효율적 운영을 기하여야 한다. 둘째, 전국 부동산 거래가격의 정보제공을 위해 통합 데이터를 구축하
목차
제1장 서론 = 1 제1절 연구의 배경과 = 목적1 제2절 연구범위 및 연구방법 = 2 1. 연구범위 = 2 2. 연구방법 = 3 제2장 기획부동산의 개념과 제도적 고찰 = 4 제1절 기획부동산의 개념 = 4 1. 기획부동산의 개념 = 4 2. 기획부동산의 = 출현배경5 3. 선행연구 = 7 제2절 기획부동산 관련 법과 제도 . = 8 1. 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 = 8 2. 공인중개사의 업무 및 부동산거래에 관한 법률 = 11 3. 부동산 매매업(부가가치세법,소득세법) = 12 4. 표시광고의 공정화에 관한 법률 = 13 5. 정보통신망 이용촉진 및 정보보호 등에 관한 법률 = 14 6. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 = 15 7. 방문판매 등에 관한 법률 = 16 제3장 기획부동산의 현황과 문제점 = 18 제1절 기획부동산의 현황 = 18 1. 기획부동산의 조직 유형 = 18 2. 기획부동산의 영업형태 = 21 3. 기획부동산의 특성 = 38 4. 기획부동산의 피해유형 및 사례 = 40 제2절 부동산 중개 측면에서의 기획부동산 특성 = 53 1. 부동산중개업·개발업·매매업의 혼재된 특성 = 53 2. 변형된 부동산 중개업의 특성 = 54 3. 직원의 고용 및 업무영역 측면 = 55 4. 직원 보수의 성격 측면 = 56 제3절 기획부동산과 관련된 법·제도의 문제점 = 56 1. 기획부동산의 문제점 = 56 2. 관련 법·제도의 = 문제점64 제4절 소결 = 75 제4장 기획부동산 문제의 개선방안 = 77 제1절 관련제도 보완을 통한 개선방안 = 77 1. 부동산 개발업법상의 개선사항 =
발행 정보
2009. 목원대학교 산업정보대학원 국내석사 학위논문