상가건물임대차보호법의 문제점과 개선방안에 관한 연구 = The Study on the problems and Improvement Methods of Business building Lease Protection Act

상가건물 임차인의 권리 보호를 위한 임대차보호법 개선안을 연구했다.

우리 헌법 제23조에서는 "모든 국민의 재산권은 보장 된다"라고 규정하고 있다. 이러한 취지에 따라 주택임대차의 경우는 민법에 대한 특례를 인정하여 임차인을 보호하기 위한 주택임대차보호법이라는 특별법을 마련하고 있다. 현행 주택임대차보호법은 주거용건물의 전부 일부의 임대료에 관해 적용하기 때문에 (동법 제2조) 영업용건물은 그 적용대상이 아니다. 그러나 경제생활을 하고 있는 국민의 대다수가 주택의 경우와 동일하게 타인의 건물을 이용하고 있는 현실이다. 특히 영세 상인의 경우는 임대인의 지위 에 비해 열세에 있어 임대인의 해지권남용, 임대기간, 저당권설정 등의 권리행사로 인한 임차보증금 반환의 불확실, 임차보증금 및 차임의 폭등, 계약갱신 거절로 인한 권리금의 피해 등으로 영업용건물의 임차인의 재산권은 매우 큰 불이익을 당하고 있는 것이 사실이다. 따라서 영세 상인에 대하여도 주택의 경우에서처럼 영업용건물임대차보호법을 제정하여 임차인이 임차권에 근거하여 임차물을 안심하게 사용․수익할 수 있는 제도적 장치가 필요하다고 할 것이다. 따라서 여기서는 이와 같은 문제들을 중심으로 그 문제점과 각국의 입법 례를 검토함으로써 상가임대차보호법의 주요내용과 개선방안을 고찰하고자 한다.

본 논문은 상가임대차제도를 연구 범위로 하였으며, 임대차중 영업용 건물임대차에 한정하여 다루었으며, 연구의 목적을 달성하기 위하여 국내외 문헌과 논문, 판례, 국회법제자료 등을 통한 법해석학적 접근방법을 취하였 고, 특히 외국의 입법례를 비교 접근하여 전체를 6장으로 구성하였다. 제1장에서는 연구의 목적과 범위 및 방법, 제2장에서는 상가건물임대차 보호법에 관한 이론적 성격, 제3장에서는 상가건물임대차보호법의 주요내용, 제4장에서는 외국의 상가건물임대차보호 제도, 제5장에서는 상가건물임대차보호법의 문제점과 그 개선방안, 제6장에서는 결론으로서 위의연구내용을 종합적으로 정리하였다. 외국의 입법례 검토와 관련 판례를 제시함으로써 문제점을 명확화하고 구체적인 개선방안을 제시하였다. 외국의 경우를 보면 일찍부터 영업용과 주거용을 구별하여 다른 법제를 취하거나 영업이익과 주거이익을 질적으로 상이하게 취급하여 규정내용도 공통적 규정과 각기 다른 규정을 취하고 있음을 확인할 수가 있었다. 특히 현대사회처럼 국제화․세계화를 표방하는 시대에 외국인이 국내에서 각종 영업활동을 개시하는 것이 확대되고 있기 때문에 외국이 입법례를 참조하여 국내법의 제정에 참고하는 것은 비교법적 측면에서 뿐만 아니라 세계화에 대응해서 내국상인의 보호를 위해서도 당연한 것이라고 생각된다. 그러나 입법과정상의 충분한 고려 없이 시행하다

보니 많은 문제점이 나타나고 있다. 법 제정 취지가 영세 상인이 보호가 주된 목적임에도 불구하고 적용 범위에 있어서 명확한 기준이 정해져 있지 않고, 임차인이 대항력의 성립요건에 있어서 건물의 인도와 사업자등록신청에 따른 공시방법으로서의 문제와 대항력 발생 시기에 있어서 익일 조항을 임대인이 악용한 경우에 임차인이 전혀 보호되지 않는다는 점과, 보증금회수에 있어서 대항요건과 확정일자를 충족해야만 우선변제권을 행사할 수 있는 규정, 임차인이 계약갱신에 대한 과도한 임차인의 보호 등이 대표적인 문제점으로 나타나고 있다. 또한 이 상가건물임대차보호법 안이 시행 이전의 임차인은 전혀 보호되지 않기 때문에 법 시행 이전에 문제가 많았던 임대료 과다인상에 대한 부작용이 개별적으로 나타나고 있고, 임차인이 우선변제권확보를 위해서는 확정일자를 교부 받아야 하는데 임대인의 관계에서 거의 이루어지지 않고 있는 것이 현실이다. 이러한 문제들도 합리적인 공시방법에 의해 우선변제권을 부여할 것이냐 하는 등의 연구가 있어야 한다.

따라서 영업용 건물임대차보호법에서의 대항력은 부가가치세법 제5조에 의한 사업자등록, 물건의 인도, 확정일자, 이 세 가지를 갖춘 경우에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생기는 것으로 보는 것이 타당하다. 영업용건물임대차는 주택임대차와는 달리 대등한 경제주체간의거래관계이고 민사관계의 대원칙인 계약자유의 원칙, 사경제불간섭의 원칙 등에 대하여 광범위한 예외를 인정하는 것은 민사법체계의 기본질서를 흔들어 놓을 뿐만 아니라 자유민주주의 체제의 근본인 사유재산권에 대한 본질적인 침해라는 내용의 비판도 있다. 그러나 20세기 이후로 각 개인이 사회의 대등한 당사자로써 모든 거래계약을 체결한다는 것은 어려운 일이며 어느 일방이 경제적으로 우월한 지위에서 상대방과 계약을 체결하는 경우도 많다. 이러한 경제적 약자를 보호하려는 사회국가원리가 입각하여 경제적 약자를 보호하기 위한 노총법, 소비자보호법, 경제법 등 기존의 민사법체계를 수정․보완하려는 많은 특별법들이 등장하게 되었다. 이러한 원리에 의하여 경제적 약자인 영업용건물의 임차인을 보호하기 위한 입법을 두고 민사법체계나 사유재산권에 대한 본질적인 침해라고 할 수는 없을 것이다. 주택이 있는 곳에 영업용 건물이 있다고 하였다. 당사자 간의 이익조정이 아니라 사회․경제적인 관점에서 특별법에 의한 규제가 필요하다.

특별법에 의한 임차인의 이익보호는 임차인에 의해 행해진 임차건물의 자본투자에 대한 회수를 보장함으로써 영업용건물의 근대화를 촉진하는 상업의 효율성을 향상시키려고 하는 목적을 동시에 추구하게 될 것이다. 상기한 바처럼 상가건물 임대차에 있어서 권리금 수수가 관행처럼 행해지고 있는데도 불구하고 이에 대한 법칙이나 규율은 전혀 이루어지지 않고 있고, 또한 5년이라는 당기간의 임대기간이 보장되어 그 기간 동안 영업활동을 통해 어느 정도 투자비용을 회수할 수 있어 다행이지만 동법이 시행되면서 나타난 현상에서 권리금과 관련된 부분에 대하여 각국의 입법례에서 살펴보았듯이 더욱더 현실성 있는 심층적 연구와 이론구성이 필요할 것으로 판단되어 진다. 따라서 상가임차인의 법적필요성은 임차인의 자본회수 보장도 중요 하지만 병행하여 임차권의 장기존속을 확보할 수 있다면 임차인보호에 한층 더 유리할 것이다. 따라서 국회에 상정될 입법안은 많은 수정과 다양한 의견수렴을 통하여 입법화가 제고되어 영세상가 임차인의 보호와 궁극적으로 국민 경제의 안정이 보장될 수 있기를 기대해 본다.

제1장 서론 1 제1절 연구의 목적 1 제2절 연구의 범위 및 방법 4 제2장 상가건물임대차보호법에 관한 입법배경 및 이론적 성격 6 제1절 상가건물임대차의 의의와 법적 성질 6 1. 임대차의 개념 6 2. 상가건물의임대차보호의 의의 7 3. 상가건물임대차의 법적 성질 8 제2절 상가건물임차인보호의 필요성 12 1. 사회적 약자보호 12 2. 당사자의 평등유지 14 3. 생존권 보장 15 4. 사회적 형평성의 회복 15 제3절 상가건물 임차인의 피해사례 16 1. 상가건물 경매로 인한 영세상인 피해 16 2. 주요 대형상가 임차인 피해사례 16 3. 전주시내 경매로 인한 상가건물 임차인 보호여부 18 제3장 상가건물임대차보호법의 내용 22 제1절 입법목적과 적용범위 22 1. 입법목적 22 2. 적용범위 23 제2절 상가건물임차인의 대항요건과 대항력 26 1. 대항력의 의의 26 2. 대항력의 취득요건 26 3. 대항력의 취득시기 및 존속 29 제3절 임대차기간과 계약갱신 31 1. 임대차기간 31 2. 계약갱신 32 제4절 차임증감청구권 35 제5절 보증금의 회수 37 1. 확정일자 제도 37 2. 보증금의 우선변제권 38 3. 소액보증금의 최우선변제권 39 4. 최우선변제권과 우선변제권의 상호관계 41 5. 임차권등기명령제도 42 제6절 권리금 43 제4장 외국의 상가건물임대차보호 제도 44 제1절 영국 44 1. 적용범위 46 2. 임차권의 체결 46 3. 당사자의 의무 47 4. 임차권의 양도전대 및 이익권 48 5. 보증금 및 이익금 확보 48 6. 임대차기간과 해약고지 48 7. 비용상환청구권 49