개발예정용지의 관리방안에 관한 연구 : 제1종지구단위계획 구역을 중심으로

개발예정용지의 지구단위계획구역 지정·운용과 관리 개선방안을 연구했다.

도시계획법 등은 계획적 개발과 더불어 도시 주변지역의 급속한 난개발을 초래하였다. 이러한 문제점들을 해결하기 위해 정부는 국토이용체계 개편에 나서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 을 제정하여 「선계획-후개발」 체계를 확립하였으나, 개발예정용지에 대한 적절한 관리방안이 없어 일부 지방자치단체들이 지구단위계획제도를 활용한 계획적 개발을 유도하고자 지구단위계획구역으로 지정하고 있다. "개발예정용지의 관리방안에 관한 연구"는 지금까지 개발예정용지에 대한 지구단위계획구역 지정 및 운용 실태를 종합적으로 살펴보고, 현재 지방자치단체가 운용하고 있는 종전제도에 대한 평가와 반성을 시행함으로써 향후 개발예정용지에 대한 지구단위계획구역 지정의 제도와 바람직한 운용의 개선방향을 제시하는데 그 목적이 있다. 본 연구의 내용은 지방자치단체별 개발예정용지에 대한 지구단위계획구역지정의 운용 실정을 파악하고, 지구단위계획구역 지정시 필요한 Guideline항목의 제시와 제도적 개선방안을 주된 내용으로 설정하였다. 연구의 방법은 먼저 문헌조사 분석으로 관련제도와 선행연구를 검토하고 개발예정용지에 지구단위계획제도를 활용하고 있는 남양주시와 용인시의 사례분석과 전문가 설문조사를 실시하여 개발예정용지의 지구단위 계획 구역지정시 고려되어야 할 Guideline항목을 선정하고 현제도의 문제점과 제도적 개선방안을 제시하고자 하였다.

본 연구를 통하여 사례지역 분석과 전문가 설문조사결과를 종합하여 개발예정용지에 대한 관리방안으로 지구단위계획 구역지정시 개발규모, 용도, 밀도, 위치, 높이, 배치, 외관의 계획요소에 대한 Guideline의 제시가 필요하며 특히 개발규모, 용도, 밀도에 대한 고려가 중요한 것으로 나타났다. 현행 지구단위계획제도는 지구단위계획수립시 도시계획위원회를 거쳐 지구단위계획이 수립되고 실제 건축물의 건축시에는 건축위원회의 심의를 받는 이중적인 절차로 진행되어 지고 있다. 특히 지구단위계획 수립 시에 도시계획위원회에서는 건축위원회와 중복되고 전문성이 떨어지는 건축물의 높이, 배치, 외관 등에 대한 계획까지 심의하도록 하고 있어 이중적 심의절차를 거치고 있는 문제점이 있다. 따라서, 지구단위계획구역 지정시에 도시계획적 차원에서 필요한 계획 요소의 Guideline 제시를 위한 포괄적 지구단위계획과 세부적인 건축적 요소에 대한 세부적 지구단위계획으로 나누어 이원화하는 지구단위계획 제도개선의 필요성을 제안하였다.

포괄적 지구단위계획은 지구단위계획구역 지정시 도시계획위원회에서 심의토록 하고 그 내용은 계획요소에 대한 Guideline만 심의하도록 하여 계획적 개발의 방향 및 지침을 제시할 수 있도록 제도화하고, 세부적 지구단위계획은 지구단위계획수립시에 건축위원회에서 심의토록 하여 실제건축행위에 대한 내용을 전문성을 높여 중점으로 논의하여 도시미관과 도시경관 형성에 중요한 역할을 수행할 수 있도록 제도화해야 한다. 현재 개발예정용지에 대한 지구단위계획구역 지정시 필요한 Guideline의 제시와 개발예정용지의 원활하고 계획적 개발의 Process 마련이 시급한 실정이다. 포괄적 지구단위계획과 세부적 지구단위계획의 제도화는 반드시 필요한 것으로 개선방안으로 제안한 것에 있어 본 연구의 의의를 찾을 수 있다. 또한, 본 연구에서는 한정된 사례지역으로 조사가 부족하였고, 객관적 자료를 전문가 설문조사로 한정하여 Guideline 제시의 객관화에 어려움이 있었으나, 현행 지구단위계획 제도개선을 위한 포괄적 지구단위계획과 세부적 지구단위계획에 대한 관련 법규 등 제도개선 방안과 실무지침 마련이 필요한바 행정당국과 관계전문가의 지속적 제도개선과 지방자치 단체의 실무자들의 실무행정에 조금이나마 기여할 수 있을 것으로 기대된다.

Urban planning law has created planned development but also caused rapid development thoughtless for the development surrounding the urban area. In order to solve such a problem, the government has enacted 「National Land Planning and Use Law」 as an act of national territory management amendment to establish 「plan-based Development」 ; however, there has not been proper management plan for development planned area, and that incited several local governments to set it as district unit plan zone to encourage planned development applied under the order of district unit plan system.

"A study on The Management of Development Planned Area" thoroughly scrutinizes zone-selection and operational status of district unit plan on development planned area so far, and brings out a suggestion of improvement on system and desirable operation in zone-selection of district unit plan on development planned area in the future by applying evaluation and reflection on the system currently operated by local governments.

The contents of this study are mainly set in extent of understanding the operating status on zone-selection of district unit plan on development planned area of each local government, extracting necessary guideline factors of zone-selection of district unit plan from it, and indicating an improvement plan in system.

The scheme of the study is, at first, investigating related systems and preceding study by analyzing reference, conducting case study and survey of experts on Namyangju and Yongin, which have applied district unit plan system on development planned area, pitching on guideline factor needed to be considered when selecting development planned area as district unit plan zone, and concluding by picking out weakness in present system and suggesting a direction in systematic improvement.

Throughout this study, after integrating the analysis of case study and survey result of experts, the management plan for development planned area shows that it is necessary that guideline of planning factors in development scale, usage, density, location, height, arrangement and exterior is to be indicated when selecting district unit plan zone, and, of those, development scale, usage, and density are, especially, important to be considered. The current district unit plan system overlaps similar procedure twice by establishing district unit plan by urban planning committee when setting a plan and once again examining it by architecture committee at the time of actual building constructing.

Moreover, in the process of establishing district unit plan, urban planning committee examines the plan of height, arrangement, exterior of buildings, which are also the sector of consideration of architecture committee and not the expertised area for urban planning committee, and it creates a problem of unnecessary overlapped examining procedures.

Hence, this is the suggestion of needs of change in district unit plan that distributes functions for each committee; expansive district unit plan that indicates guideline of necessary planning factors in the view of urban planning when establishing district unit plan zone, and particular district unit plan that consists of specific architectural factors.

Expansive district unit plan is to be examined by urban planning committee when selecting district unit plan zone, and the contents restricted to the guideline of planning factors to indicate the direction and principle of planned development; then architecture committee takes particular district unit plan when establishing district unit plan and handles specificity on actual architectural procedure to take important role in shaping urban exterior and urban landscape. Indication of guideline needed when selecting district unit plan zone and process of active planned development on development planned area are urgently necessary at the present time.

Institutionalization of expansive district unit plan and particular district unit plan is definitely needed, and here comes the significance of this research. Despite of restricted area of case study and framed survey of experts as objective reference, which make suggesting guideline difficult to be s