정비조합 조합원 지위의 성립요건 = A study on the Establishment of Associaton Membership under the 'Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents'

재개발·재건축 정비조합원의 지위 성립 요건과 판단 기준을 연구했다.

정비조합의 조합원 지위에 관하여 도시 및 주거환경정비법은 '토지등소유자'와 '조합설립동의'라는 개념표지만을 제시할 뿐이어서 구체적인 판단기준은 상당 부분 해석에 맡겨져 있다. 나아가, 도시정비법은 조합원자격에 관하여 일정 부분 정관 자치를 허용하고 있으나, 정관으로 정할 수 있는 범위가 어디까지인지에 관해서는 침묵하고 있다. 정비조합의 조합원은 재건축ㆍ재개발사업의 사업시행자인 정비조합을 구성하는 기본 단위이면서 정비사업의 핵심적인 이해 관계인으로서 사업과 관련하여 막대한 영향력을 끼친다. 그렇기에 조합원 지위가 누구에게 인정되는지는 정비사업과 관련된 분쟁 전반에서 쟁점으로 등장할 수 있고 도시정비법 및 관련 법령을 파악함에 있어서 반드시 이해해야 하는 내용이다. 이에 따라 본 연구에서는 다양한 국면에서 누구에게 조합원 지위가 인정되는지, 그리고 이에 관하여 정관이 정할 수 있는 범위가 어디까지인지에 관하여 분석하였다. 토지 또는 건축물의 소유권은 조합원 지위의 가장 중요한 구성요소로, 일반적으로 조합원 지위의 자격요건이자 존속요건으로 기능한다.

다만, 이에 관해서는 크게 세 가지 예외가 존재하는데, 대표조합원의 선정이 요구되는 경우에는 수인의 토지소유자 중 대표자 1인에게만 조합원 지위가 인정되고, 투기과열지구에서 일정 시점 이후에 권리 양수도가 일어나는 경우에는 조합원 지위 취득이 부정되고 현금청산의 대상이 되며, 사업의 정상적 진행에 따라 기존 조합원의 소유권이 소멸하는 경우에는 조합원 지위와 소유권 사이의 견련성이 유지된다고 해석할 수 없다. 조합설립동의는 재건죽조합의 경우에만 요구되는 조합원 지위의 구성요소이다. 조합설립동의는 정비사업의 진행에 관한 공법상 동의의 의사표시이면서도 조합을 설립하는 단체법상 합의이자 조합에 가입하여 자신의 재산권을 투자하고 각종 부담을 지기로 하는 합의이기도 하다. 조합설립동의는 다양한 측면을 가지고 있으므로 단순히 조합계약의 의사표시에 준하여 유ㆍ무효를 판단하는 것은 경계하여야 할 것이다. 정비조합의 설립 과정 및 도시정비법의 관련 규정을 검토해보았을 때, 조합설립인가처분 발급 이전단계에 일정한 단체가 성립한다고 보는 것은 인위적인 해석이고, 조합의 법률관계는 도시정비법 및 그에 따른 조합설립인가처분에 의해 형성되어야 한다고 보는 것이 자연스럽다.

그렇다면 조합원 지위는 도시정비법 제39조을 일차적인 기준을 삼아 판단하여야 할 것이고, 정관은 불분명한 부분 및 정관 자치가 허용되는 부분들에서 예외적인 역할을 가진다고 보아야 한다. 도시정비법이 토지등소유자에게 조합원 지위를 부여한 것은 사업 구역 내 토지등소유자가 사업을 주도할 수 있도록 함에 있다. 따라서 조합원 지위에 관한 정관의 한계는 위 취지를 몰각시킬 위험이 있는지를 중심으로 판단하여야 한다. 도시정비법 및 관계 법령에 따르면 조합원명부가 조합설립인가의 내용에 포함되어 있으므로 조합원 지위는 조합설립인가에 따라 결정된다는 견해가 가능하다. 이에 대해서는 도시정비법은 조합원 지위는 조합설립인가처분에 의해 형성ㆍ변경된다기 보다는 소유권과 직접적으로 연결되어 성립ㆍ변경되는 것을 예정하고 있다는 반론 역시 가능하다. 판례는 후자의 견해를 전제로 하여 조합원 지위 확인소송을 허용하고 있다. 이에 따르면 조합원 지위의 성립 및 변동은 조합설립인가와 독립적으로 이뤄지고, 조합원 지위에 관하여 조합설립인가의 공정력은 미치지 않는다.

제 1 장 서론 1 제 1 절 연구의 목적 1 제 2 절 연구의 방법과 범위 3 제 2 장 조합제도의 개관 4 제 1 절 정비조합의 개념과 기능 4 I. 정비사업 4 1. 의의 4 2. 분류 5 (1) 재개발사업 5 (2) 재건축사업 5 (3) 주거환경개선사업 6 II. 정비조합 7 제 2 절 조합원의 권한과 권리ㆍ의무 8 I. 서설 8 II. 조합의 의사결정과정에의 참여권 9 III. 사업진행을 위한 출자의무 10 IV. 분양신청권 및 수분양권 11 제 3 절 정비조합의 설립과 구성 14 I. 정비조합의 설립과정 14 1. 서설 14 2. 정비구역지정 14 3. 단체설립의 합의 도출 15 4. 조합설립인가 15 II. 정비조합의 구성원: 임의가입제와 강제가입제 15 제 4 절 조합원 지위의 구성요소 17 I. 조합원 지위의 주된 근거로서의 도시정비법 제39조 17 II. 법정 구성요소로서의 토지등소유자와 조합설립동의 18 1. 토지등소유자 18 2. 조합설립동의 19 제 3 장 조합원 지위의 성립과 소유권 20 제 1 절 서설 20 제 2 절 공동소유 등에 따른 대표조합원 21 I. 의의 21 1. 초기의 역할 21 2. 지분쪼개기에 대한 대응책으로서의 기능 22 II. 개별 규정에 관한 검토 24 1. 공동소유관계 24 2. 1개 세대의 수 개 소유권 26 3. 1인의 토지등소유자로부터의 다수인의 권리 양수 27 III. 대표조합원의 선임, 변경, 선임철회 30 1. 대표조합원의 선임 30 2. 대표조합원의 변경 31 3. 대표조합원 선임의 철회 31 제 3 절 소유권 양수에 따른 조합원 지위의 승계 32