부동산펀드의 운영과 법률관계에 관한 연구

부동산펀드의 운영 방식과 법률관계를 연구했다.

부동산집합투자업자가 부동산과 그 관련 증권 등에 투자하여 그 수익을 투자자에게 분배할 목적으로 자금을 모으는 경우에 부동산펀드를 어떠한 형태로 만들 것인가는 현행 법령이 인정하고 있는 계약형이나 회사형 또는 조합형 중에서 선택한 다음, 일정한 요건을 갖추어 법정의 절차에 따라 금융위원회의 인가를 받아 설정 · 설립하여 등록하고 그 집합투자재산을 운용하게 된다. 그러나, 어느 형태의 부동산펀드를 설정 · 설립하더라도 부동산집합투자업자 자신이 그 펀드재산의 운용에 대해 지시하거나 업무집행임원이 되어 주도적으로 수행할 수 있으므로 부동산펀드는 부동산집합투자기구로서 사실상 펀드영업의 명의인일 뿐이고, 실질적으로 그 운영은 부동산집합투자업자가 수행하는 것이라고 할 수 있다. 이것은 부동산투자 수익을 목적으로 하는 다수의 소액 투자자로 하여금 투자기회를 확대하고, 모집된 자금의 투자운용을 위한 경영주체의 설립을 용이하게 하면서 그 재산의 운용에 관해서는 부동산집합투자업자의 의도대로 투자할 수 있게 함으로써 투자수익 최대화를 위한 자산운용의 전문성을 발휘할 수 있게 하고 있는 것이다. 또, 실체 없는 기구를 만들어 운영비용을 최소화함으로써 투자자에게 보다

많은 수익을 분배할 수 있는 기능을 수행하도록 하고, 다양한 부동산투자 수요에 부응하여 다양한 집합투자상품의 판매를 가능하게 함으로써 일반 투자자로 하여금 부동산투자를 용의하게 하여 부동산투자시장에 자금공급 기능을 강화하려는 취지를 반영한 것이라고 할 수 있다. 부동산펀드는 부동산집합투자업자가 다수의 투자자에게 수익증권이나 지분증권과 같은 투자상품을 판매하여 모은 자금을 부동산과 그 관련 증권 등에 투자운용하기 위하여 부동산펀드를 구성하여 실질적으로는 자신이 펀드재산의 운용을 주도하면서 그 재산의 보관 · 관리업무는 신탁업자에게 위탁하는 구조로 되어 있다. 따라서, 부동산펀드는 부동산투자를 위해 투자자로부터 모은 집합투자재산 그 자체를 말하는 것이 아니라, 그러한 재산을 투자하여 수익을 얻기 위해 별도로 구성된 부동산집합투자기구를 의미하는 것이다. 이러한 기구는 자본시장법상 부동산집합투자기구라는 용어로 표현되면서 부동산투자신탁이라고 하는 계약형태로 존재하기도 하고, 부동산투자회사나 투자유한회사와 같은 회사형태로 존재하기도 하며, 부동산투자합자조합과 같이 조합형으로 존재하기도 한다. 자본시장에서는 계약형의 부동산투자신탁이 절대적인 다수를 차지하고 주식회사로서의 부동산투자회사 형태는 극히 일부에 지나지 않는다.

부동산펀드가 운용하는 자금규모는 약 23조원에 이르지만, 전체 펀드의 자금규모에 비하면 약 7% 정도에 그치고 있으므로 그 비중이 아직은 낮은 편이고, 그것조차 약 95% 이상이 사모펀드로 운영되고 있다. 자본시장법은 공모펀드의 규제를 전제하고 있기 때문에 대다수를 차지하는 사모펀드에는 특례조항의 범위에서 그 적용이 배제되고 있다. 이러한 실정에서 보면, 현행의 자본시장법이 펀드시장을 규율하는 기능은 극히 미약한 상태여서 그 실효성이 적다고 할 수 있고, 펀드의 설정 · 설립과 운영에 관한한 자본시장법령이 사문화되어 있는 것이라고 보아도 과언이 아닐 것이다. 그렇다고 하더라도 현행의 자본시장법이 자본시장과 금융투자에 관한 모법으로서 펀드시장을 규율하는 근거 법률로 시행되고 있으므로 부동산펀드에 관해서는 어떻게 적용되고 있는가를 살펴볼 필요가 있다. 그리하여 이 논문에서는 부동산펀드를 구성하려고 하면 어떠한 요건을 갖추어 설정 · 설립하여 등록하여야 하는가를 검토해 보고, 부동산펀드 자산운용의 방법 및 특례에 관하여 살펴보았다. 그리고, 실무에서 가장 많이 설정되고 있는 부동산투자신탁과 부동산투자회사를 중심으로 투자자와 부동산펀드 및 부동산집합투자업자 간의 법률관계에 자본시장법이 어떻게 적용되고 해석되어져야 하는가에 대해서 고찰한 다음, 부동산펀드 관련 법제의 운영상 제기되는 문제점을 검토해 보고 그 개선방안을 모색해 보았다.

With respect to which type of real estate funds you should make if real estate collective investors invest in real estate and related securities and raise funds for the purpose of returning the profit back to investors, you can select one of the three types: contractual type, corporation type, or combination type, as provided by the current law, receive authorization from the Financial Services Commission according to the legal procedure if you satisfy the necessary conditions, and then setup, establish, and register before operating the collective investment property.

However, real estate funds is a de facto-title holder of fund sales as one of the real estate collective investment vehicles and in fact, its operation is performed by real estate collective investors, because they can instruct their fund property to be operated or take lead in performing their property as executive officer, whether they set up or establish which type of real estate funds.

This system enables multiple small investors to exert their professionalism in asset management to maximize their investment returns by expanding an opportunity to invest for the purpose of increasing their real estate investment returns, facilitating to establish management agencies for the investment and operation of the funds collected, and making their property operated or invested by real estate collective investors as intended.

In addition, this enables small investors easily involve in real estate investment by establishing an insubstantial agency and minimizing operation cost, making investors to perform their functions to return more profits, and enabling the sales of various collective investment products satisfying the demands for various real estate investments. This reflects the original purpose of strengthening the function of money supply in real estate investment market.

In real estate fund, real estate collective investors sell investment goods such as beneficiary certificate or equity security to multiple investors and then invest the money raised in real estate and relevant securities to set up a real estate funds - actually, investors take lead in operating the funds property or trust the property to a trustee regarding the storage and management tasks. Therefore, the real estate funds doesn't mean collective investment property collected from investors for real estate investment but real estate collective investment vehicle that is separated to obtain profits by investing the property.

Such a vehicle exists in contractual type like real estate investment trust, for it is expressed by the term, "real estate collective investment vehicle" in accordance with Capital Market Act, or exists in corporate type like real estate investment company or limited investment company, or exists in combination type like real estate collective investment partnership. In capital market, contractual real estate investment trust occupies the overwhelming majority and the real estate investment company like public limited company is only a part.

The financing sum operated by the real estate funds reaches about 23 trillion won, but compared to the entire funds, it just remains about 7%: still, the percentage is too low. But over about 95% of it is operated by private equity funds. As Capital Market Act is premised on the regulations of public offering funds, the application of private equity funds that occupies the majority is excluded from the scope of special case clauses. Seen from such circumstances, the function that the current capital market act regulates the funds market is extremely weak. So, the effectiveness is small.

It is no exaggeration if seeing the fact that the capital market laws on funds setup, establishment, and operation become dead letters. Nevertheless, the current capital market act is a mother law on the capital market and financial investment and thus enforced as the basic law that regulates the funds market. Thus, it is necessary to look at how real estate funds are being applied. This is why this study reviewed which requirements you