서울시 제2종일반주거지역 용도 혼합 양상의 가로 단위 분석

서울 제2종일반주거지역의 가로별 비주거 용도 혼합 양상을 분석했다.

This study examines street-level patterns of mixed non-residential uses in Type II General Residential Zones in Seoul using POI-basedclustering and multinomial logistic regression models. Although non-residential activities are commonly found within residential areas,area-based zoning designations remain too broad to capture the functional diversity that emerges at the street level. POI data were collectedthrough the KakaoMap API, and point-based land-use indicators were constructed and linked to individual street segments.

Clustering analysiswas then applied to classify street-level non-residential use configurations, followed by regression analysis to identify the factors associatedwith their formation. The results reveal clear functional differentiation among streets within the same residential zoning category, indicatingthe coexistence of diverse spatial structures. While morphological characteristics such as street width and linearity partially explain thesepatterns, non-morphological factors, including retail demand and business competition, also play important roles. The interaction betweenphysical and socioeconomic conditions produces complex, multi-layered spatial structures.

These findings highlight the need for more flexibleand fine-grained land-use controls that can respond to the diverse street-level land-use patterns observed within residential areas. 기존 용도지역제는 면적단위로 관리되어 실제 토지이용을 제대로 반영하지 못한다는 한계가 있다. 따라서 본 연구는 서울시 제2종 일반주거지역 내에서 가로수준으로 나타나는 비주거용도의 혼합 분포 패턴을 살펴보고자 했다. 분석 결과, 동일한 주거 용도지역 범주 내에서도 가로 단위에서 뚜렷한 기능적 분화와 이질적인 공간구조를 확인하였다. 가로 폭 등 형태적 특성이 일부를 설명하지만, 비형태적 요인 역시 물리적 조건과 상호작용하며 다층적인 공간구조를 형성한다. 이는 보다 유연하고 세분화된 토지이용 관리·규제 체계가 필요함을 의미한다.