공공지원 민간임대주택리츠의 자본구조 특성에 관한 연구

공공지원 민간임대주택리츠의 자본구조 특성과 부채비율 영향요인을 분석했다.

임대주택사업은 선투자-후회수 사업구조이고 장기 저수익사업으로, 자본시장에서 민간자본을 활용하기 어려운 투자대상이나, 2014년 이후 공공임대리츠, 공공지원 민간임대주택리츠 등 정책 목적으로 리츠를 활용하는 사례가 증가하였다. 본 연구는 임대주택리츠의 정책·제도 개선 등 사업구조 개선에 중점을 둔 선행연구와는 다르게 공공지원 민간임대주택리츠의 자본구조 특성과 부채비율 영향요인을 분석하여 정책형 리츠의 확장성과 지속성을 위한 시사점을 제시하는데 목적이 있다. 101개의 공공지원 민간임대주택리츠를 대상으로 현황분석, 사례분석 및 실증분석 한 결과, 최적자본구조는 존재하지 않고 한정된 예산을 마중물로 제공하여 민간자본이 안심하고 투자할 수 있는 수준에서 리츠의 특성과 현실 상황에 맞게 자본구조가 결정된다는 점을 밝혔다. 공공지원 민간임대주택리츠의 자본구조는 자본금, 차입금, 임대보증금으로 구성된다. 자본금 비율은 낮고, 차입금의 비율이 높은 구조로 설계되었다. 자본금은 주택도시기금의 우선주 출자, 건설사의 보통주 출자가 이루어지며 기중배당은 없다. 차입금은 주택도시기금의 후순위 융자금과 민간자본의 선순위 차입금으로 구성된다. 수익성 등 재무적 요인은 부채사용의 방향성은 결정하나, 최적자본구조는 결정하지 못한다. 주택도시기금은 출자 및 융자 등 중복 투자하여 주도적 역할을 하고, 민간자본이 후속적으로 참여하는 구조이다.

임대보증금 비중이 부채사용에 가장 많은 영향을 준다. 부채사용은 주택도시기금의 마중물 역할, 주택도시보증공사(HUG)의 건설자금 보증, 임대주택의 담보력 등의 신용공여에 많은 영향을 받는 것으로 분석되었다. 공공지원 민간임대주택리츠는 사업비의 80% 수준이 사업초기에 집중적으로 유출되는 반면, 자본금, 차입금 및 임대보증금은 사업이 진행되면서 순차적으로 유입되어 현금흐름의 시기(timing) 불일치 특성이 있다. 공공지원 민간임대주택리츠 사업모델의 확장성과 지속성을 위해서는 첫째, 각종 연기금과 민간자본의 참여확대를 통한 장기적인 지분 투자유치와 출자·융자 구조의 개선으로 위험에 따른 차등적 수익률 제시 등으로 다수의 주체가 참여할 수 있는 자본조달구조의 다변화가 필요하다. 둘째, 분양 전환형이 아닌 월세 기반의 안정적인 수익이 실현되는 임대주택시장으로의 전환이 필요하다. 또한, 공공지원 민간임대주택리츠는 부동산 경기 하락 시 건설사의 미분양 물량을 할인 매입하는 등 주택수급은행의 기능을 하여야 한다. 셋째, 국가·지방자치단체·지역사회 등 거버넌스(Governance) 체제구축이 필요하고, 공모·상장 등을 통한 대형화, 스폰서드 리츠 구조 등 질적 성장이 요구된다. 넷째, 개발과 운영을 분리하여 사업위험을 분산하고, 임차인 조합 등에 보통주 지분매각 등 출구전략에 대한 불확실성을 제거하여야 한다.

이와 같은 시사점들을 실현하기 위한 대안으로 본 논문에서는 비용 최소화방안 전략과 차입금 최소화 및 자본금·임대보증금 비중 확대 전략이 포함된 발전적 모델을 제안하였다. 본 연구는 사업계획 시 수립한 예측치의 횡단면 자료를 활용하는 한계점이 있지만, 향후 정책 목적 리츠의 자본조달을 위한 구조 설계 시 판단의 준거가 될 것이다. 시간이 경과함에 따라 더 많은 데이터 수집과 분석을 통해 리츠의 자본구조와 관련한 연구가 더 심도 있게 진행될 것으로 기대한다.